Порядок продажу заставного майна на підставі іпотечного договору

ВСУ: всі необхідні дії відносно продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу іпотечного майна іпотекодержатель здійснює від свого імені, а не від імені іпотекодавців.

05.04.2017 р. вирішуючи питання проусунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції нормматеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду Українирозглядаючи справу №6-3034цс16 виходилаз нижчевикладеного.

Сутьіпотеки як засобу забезпечення виконання цивільно-правових зобов’язань полягаєу тому, що кредитор (іпотекодержатель) набуває право в разі невиконанняборжником зобов’язання, забезпеченого іпотекою, одержати задоволення з вартостііпотечного майна переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця.

Відповіднодо частини третьої статті 33 Закону звернення стягнення на предмет іпотекиздійснюється на підставі 1) рішення суду; 2) виконавчого напису нотаріуса або3) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

1. судовий – на підставі рішення суду:

а)шляхом проведення прилюдних торгів;

б)застосування процедури продажу згідно ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» (право іпотекодержателя  на  продаж  предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві);

2. два позасудових способи захисту:

а)на підставі виконавчого напису нотаріуса;

б)згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

3.«змішаний»: в рамках правової позиції Верховного суду України від 14 вересня2016 року по справі №6-1219цс16 (Детальнішедив. матеріал: «Забрати іпотечне житло за допомогою рішення суду можливо/ не можливо»)

Порядокреалізації предмета іпотеки за рішенням суду врегульовано статтею 39 Закону,якою передбачено, що в разі задоволення судом позову про звернення стягнення напредмет іпотеки у рішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізаціїпредмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедурипродажу, встановленої статтею 38 цього Закону.

Участині першій статті 36 Закону зазначено, що сторони іпотечного договоруможуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхомпозасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулюванняздійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, щоміститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором міжіпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, щопідлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно зіпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням судупро звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідноз положеннями частини третьої зазначеної статті договір про задоволення вимогіпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, якеприрівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, можепередбачати: передачу іпотекодержателю прававласності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання впорядку, встановленому статтею 37 Закону; право іпотекодержателя від свогоімені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договорукупівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Отже,аналіз положень статей 33, 36–39 Закону дає підстави для висновку про те, щозаконодавець визначив три способи захисту на задоволення забезпечених іпотекоювимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий – напідставі рішення суду та два позасудових – на підставі виконавчого написунотаріуса та згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

ВАЖЛИВО: Разомз тим обрання певного способу правового захисту, у тому числі й досудовоговрегулювання спору, є правом, а не обов’язком особи, яка добровільно, виходячиз власних інтересів, його використовує.

Установленнязаконом або договором досудового способу врегулювання спору за волевиявленнямсуб’єктів правовідносин не вважається обмеженням юрисдикції судів і права насудовий захист.

Звертаючисьдо суду з позовними вимогами, банк обрав судовий спосіб захисту порушених правкредитодавця щодо виконання позичальником грошових зобов’язань, забезпеченихіпотекою, та просив суд звернути стягнення на предмет іпотеки шляхомзастосування процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону.

Законвизначає спеціальний порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, у томучислі деякі правила для здійснення реалізації предмета за рішенням суду,зокрема в разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предметіпотеки шляхом наданняправа іпотекодержателю на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві.

Зазмістом частини першої статті 39 Закону в разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предметіпотеки врішенні суду зазначається, крім іншого, початкова ціна предмета іпотеки дляйого подальшої реалізації.

Виходячизі змісту поняття ціни як форми грошового вираження вартості товару, послугтощо, беручи до уваги аналіз норм статей 38, 39 Закону України «Про іпотеку»,Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла правового висновку,що в розумінні норми статті 39 Закону України «Про іпотеку» встановленняпочаткової ціни предмета іпотеки у грошовому вираженні визначається запроцедурою, передбаченою частиною шостою статті 38 цього Закону.

Оскількирішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки дає право на примусовийпродаж іпотечного майна, то, викладаючи резолютивну частину рішення прозвернення стягнення на предмет іпотеки, суд повинен обов’язково врахувативимоги зазначеної норми, тобто встановити у грошовому вираженні початкову цінупредмета іпотеки для його подальшої реалізації, визначену за процедурою,передбаченою частиною шостою статті 38 Закону України «Про іпотеку».  

Аналогічнийправовий висновок Верховний Суд України вже сформулював у постановах від 22березня 2017 року (справа№ 6-2654цс16), від 8 червня 2016 року (справа № 6-1239цс16),від 13 травня 2015 року (№6-53цс15, 6-63цс15), 16 вересня 2015 року (№ 6-495цс15 та 6-1193цс15),27 травня 2015 року (№6-332цс15), 10 червня 2015 року (№6-449цс15),  7 жовтня 2015 року (№6-1935цс15), 21 жовтня 2015 року (№6-1561цс15), 4 листопада 2015 року (№6-340цс15), 3 лютого 2016 року (№6-2026цс15).

Відповіднодо частини шостої статті 38 Закону ціна продажу предмета іпотеки встановлюєтьсяза згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майнасуб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цейвид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальністьперед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чивимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціноюпродажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Отже,у разі задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхомзастосування процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону, резолютивначастина рішення суду повинна відповідати вимогам статей 38, 39 Закону таположенням пункту 4 частини першої статті 215 ЦПК України, і в ній повинназазначатись, крім іншого, початкова ціна предмета іпотеки для його подальшоїреалізації.

ВИСНОВОК: Згідноіз частиною п’ятою статті 38 Закону дії щодо продажу предмета іпотекита укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свогоімені, на підставі іпотечного договору, який міститьзастереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає правоіпотекодержателя на продаж предмета іпотеки.