Ринок житла без рожевих окулярів
На сьогодні ні у Києві, ні в Одесі, ні в Дніпрі, ні у Запоріжжі житло майже не будується. Будується лише у Західній Україні. З чим це пов’язано?
Головна перевага західних областей України в тому, що вони ближче до кордону із Західною Європою і відповідно, за відчуттями наших співгромадян, там спокійніше. Там попит на житло не такий як до початку війни, але усе ще існує, на відміну від інших регіонів.
Але я – про Київ. Починаючи з 2010 року багато київських забудовників перейшли від формату двох-трьох під’їзного дому на багатосекційні будинки, які нагадують Велику китайську стіну.
Сьогодні, хоча столиця є найбільш захищеним містом у країні, на вулицях постійно натовпи, а на дорогах затори, київське будівництво стагнує. Собівартість, місткість та потреби будівництва суттєво здорожчали та суттєво перевищили ці показники у мало секційних і малоповерхових обʼєктах.
Забудовники, і «маленькі», і «великі» заморозили будівництво в столиці, тому що продаж однієї квартири на місяць, який не завжди відбувається, нічого не вирішує з точки зору витратності та окупності проєкту. Вони перетікають та перенаправляються на малоквартирні будинки за межу міста. Таким чином, певне хоча й мляве відродження будівництва є, але замість великих проєктів в столиці, будуються невеликі будинки в області. Зазначу, що навіть це пожвавлення будівництва значно відстає від показників навіть далекого 2002 року.
Є й додаткові чинники погіршення ситуації. По-перше, це ракетні обстріли інфраструктури. Не секрет, що наша енергосистема змушена знов повертатися до планових відключень. Тобто, зима наступає, нас можуть очікувати чергові блекаути.
По-друге, багато забудовників вивели гроші з країни та з високою ймовірністю вже повʼязали їх з бізнесом або активами за кордоном. Навіть якщо завтра закінчиться війна, швидко повернути ці активи буде складно, а їх повернення призведе до трансакційних витрат. Додатково стримує відновлення будівництва і стрімке збільшення його собівартості.
По-третє, з початком повномасштабного вторгнення рф деякі будівельні майданчики залишили без консервації. А це знов таки - збільшення витрат. Десь - буде зсув ґрунту, десь – виникне потреба замінить гнилу інженерію, а у когось не було охорони та будматеріали кудись зникли.
По-четверте, найбільші металургійні підприємства країни зруйновані. Тобто арматура, швелера, метал стануть імпортними. Поки активного будівництва в країні немає, металобази ще повні, але це тимчасові залишки.
По-п’яте – демографія і робоча сила. Серед воїнів, які захищають країну, чимало будівельників. А настане мирний час і скасують мораторій на виїзд чоловіків? Почнеться відбудова інфраструктури країни й виникне потреба в робочих руках. На практиці це означає, що забудовники будуть конкурувати за робочі руки з інфраструктурниками, що призведе до зростання вартості праці.
Нагадаю, що навіть правильно законсервоване, заморожене будівництво – це теж не безкоштовно. Є оренда землі, комунікацій, є охорона території, є утримання офісу, оренда кранів тощо. Додаємо до цього зростання курсу долара, бо так чи інакше вартість квадратного метра орієнтується на валюту. Завдяки законодавчим ініціативам, додаткові витрати при оформленні угод торкнуться як забудовника, так і інвестора. Але ж ми розуміємо, що всі свої затрати забудовник урешті перенесе на вартість квадратного метра. На мою думку, за оптимістичним сценарієм собівартість збільшиться щонайменше на 30%.
Що може змінити ситуацію на краще? Почну з найпростішого – зайдуть іноземні компанії й все відбудують. Для західних компаній девелоперство в Україні не є прозорим та зрозумілим. Що стосується вихідців з колишнього СРСР, тих, хто розуміє нашу систему, то їх стримує не питання капіталу, а ринок збуту. Кожен буде вимірювати попит, бо на ринок, що деградує не заходять.
Безумовно, держава може допомогти відновленню будівництва. Наприклад, програма кредитування єОселя розглядає лише об’єкти від 70% ступеня готовності. А що це означає на практиці? Як правило, це об’єкти з готовою коробкою, фасадом та вікнами. І якщо рахувати довоєнними мірками, то квартири мають бути вже розпродані. Можливо залишились великі багатокімнатні квартири, але точно не однокімнатні. Таким чином, ринок первинного житла мало що може запропонувати єОселі. Що стосується вторинного ринку, то єОселя обмежується квартирами, вартість квадратного метра яких не перевищує $1300, а вік будинку – п'яти років.
Повернемося безпосередньо до будівництва. Вважаю, що з високим ступенем вірогідності, Україна перейде на нові технології, стане будувати більш швидко і якісно. Все залежить від того, коли закінчиться війна, умов перемоги й розуміння, що ринок зростає. Але я вірю – ми переможемо. Спочатку на фронті, а потім і всі ті проблеми, які вона викликала.
- Перевірка компаній перед M&A: аудит, юридичні аспекти та роль менеджера Артем Ковбель 02:12
- Адвокатура в Україні потребує невідкладного реформування Лариса Криворучко 01:14
- Ретинол і літо: якими ретиноїдами можна користуватися влітку Вікторія Жоль вчора о 09:44
- К вопросу о гегелевских законах диалектики. Дискуссия автора с ИИ в чате ChatGPT Вільям Задорський вчора о 06:23
- Рекордні 8549 заяв на суддівські посади: що стоїть за ключовою цифрою пʼятого добору? Тетяна Огнев'юк 31.03.2025 21:11
- Med-Arb: ефективна альтернатива традиційному врегулюванню спорів Наталія Ковалко 31.03.2025 17:54
- Искусство наступать на грабли Володимир Стус 31.03.2025 17:05
- Нова судова практика – відсутній обов’язок надсилання копії скарги виконавцю Андрій Хомич 31.03.2025 16:01
- НАБУ: невиправдані надії Георгій Тука 31.03.2025 15:48
- Податкове резидентство для енерготрейдерів з іноземними бенефіціарами Ростислав Никітенко 31.03.2025 12:41
- Фінансова модель університетів майбутнього Віталій Кухарський 31.03.2025 12:21
- Шукайте жінку! Білоруський варіант Євген Магда 31.03.2025 09:09
- Спільний контроль у бізнесі: чому статус має значення? Анастасія Полтавцева 30.03.2025 19:23
- ВВК до 5 июня: нужно ли проходить людям с инвалидностью? Віра Тарасенко 30.03.2025 15:46
- ШАБАК оприлюднив свої висновки щодо трагедії 7 жовтня Георгій Тука 30.03.2025 14:16
-
"Бояться їхати сюди". Українській компанії не вдалося перевезти з Польщі закриту фабрику
Бізнес 90198
-
У рейтингу мільярдерів Forbes з'явилось поповнення від України
Бізнес 11607
-
Колишній власник Галі Балуваної пояснив вихід з бізнесу: Було некомфортно
Бізнес 10340
-
В Україні випробували FPV-дрони на оптоволокні з дальністю понад 20 км – фото
Бізнес 6347
-
Зернова асоціація попередила про ризик "технічної зупинки" агроекспорту з України
Бізнес 6257