1 лютого минув рік від набуття чинності Закону України “Про оренду державного і комунального майна”, який запустив комплексну реформу відносин між державою, місцевими громадами та орендарями.
В публічній площині зміст новацій нового орендного законодавства частіше за все зводиться до запуску онлайн-аукціонів з оренди в електронній торговельній системі. Водночас інші і не менш важливі нововведення залишаються поза увагою.
Поряд зі змінами в механізмах передачі в оренду об’єктів так званої комерційної нерухомості, кардинальних змін зазнала пільгова оренда. Чому важливі ці зміни? Тому що раніше саме завдяки недолікам у цьому механізмі спритні підприємці отримували державне майно поза конкурсом за копійки, робили “невід'ємні поліпшення” і виводили таке майно з державної або комунальної власності за цінами, про які домовлялись із оцінювачами і чиновниками. Це - найпоширеніша схема вибуття державних активів із державної власності. Минулого року схема зазнала значних втрат.
Пільгові категорії орендарів поділяються на дві підгрупи в залежності від ступеню ризику операцій з ними. Перша група - органи державної влади, бюджетні установи та організації. Третина договорів оренди в управлінні Фонду - це договори з цими орендарями. Друга група - громадські організації, а також підприємницькі товариства, які створені як заклади або підприємства культури, освіти або спорту. Орендні операції з цими орендарями значно більш ризиковані.
Кілька слів про громадські організації. Ще до набуття чинності новим законодавством про оренду, якщо серед претендентів на об’єкт державного майна були комерційна фірма або громадська організація, об’єкт передавався останній незалежно від того, чи дійсно вона займалась прописаною у статуті діяльністю. Водночас, якщо кілька громадських організацій претендували на той самий об'єкт оренди, він діставався тій, чия заявка була першою зареєстрована орендодавцем (орендодавцем державних активів у переважній більшості випадків є Фонд держмайна).
Часто найбільш ліквідне майно діставалось фейковим громадським організаціям, що існували лише на папері. У такий спосіб нерухомість під потреби громадських організацій, скажімо, з підтримки та реабілітації людей з інвалідністю, згодом перетворювалась на офіс або ресторан.
Рік тому Закон скасував принцип першості заявки.
Так, якщо на об’єкт державної нерухомості претендують два і більше заявників з числа, наприклад, громадських організацій, які згідно з законом мають право отримати його в оренду без аукціону, кожний із них, незалежно від свого статусу, має розкрити зміст своєї діяльності і отримати певний бал за кожний з її параметрів.
До уваги береться кількість членів організації, кількість осіб, що вносять членські або благодійні внески на її діяльність, розмір благодійної допомоги, наявність сайту, публічного звіту про результати роботи організації, термін її існування і кількість людей, які перебувають з організацією у трудових відносинах. Кожен з цих параметрів отримає визначену в законодавстві кількість балів. Той претендент, чий сумарний бал виявиться вищим, отримає об’єкт в оренду.
Якщо ж на об’єкт державної нерухомості претендують два або більше пільговика із числа приватних закладів освіти або культури, визначення орендаря серед них відбувається за конкурсною процедурою розкриття закритих цінових пропозицій. Це не аукціон, однак процес обрання переможця має конкурсні риси.
Розглянемо кілька цифр.
Внаслідок запровадження законодавчих новацій попит на пільгову оренду державного майна значно скоротився.
Так, за рік дії нового Закону регіональні відділення Фонду державного майна ухвалили лише 3 рішення щодо включення майна державної власності до переліку “другого типу” для потреб пільговиків (крім бюджетних установ, які отримують майно в оренду за 1 грн).
Це два приміщення площею 19,9 м² та 130 м² в центрі Києва на вулиці Велика Васильківська, а також одне на 108 м² в Луцьку на вулиці Шопена. Умови цільового використання приміщень у всіх трьох випадках передбачають розміщення на їхній базі видавництв чи підприємств книгорозповсюдження, що забезпечують підготовку, випуск та розповсюдження не менш як 50% книжкової продукції українською мовою.
Для порівняння, протягом аналогічного періоду попереднього року роботи ще за старим законодавством було ухвалено 118 (!) подібних рішень. Ці дані свідчать про те, що авторам нового законодавства вдалося значно підвищити ефективність використання державного майна, яке сьогодні передається в оренду переважно на прозорих аукціонах.
Продовження договорів оренди без аукціону
Закон України «Про оренду державного і комунального майна» визначив умови, за яких договори оренди можуть бути продовжені без аукціону.
Так, орендарі державної нерухомості, які уклали свої договори на 5 або менше років за результатами перемоги на онлайн-аукціоні після закінчення термінів дії договору, як це визначає закон, матимуть можливість продовжити його поза аукціоном на той саме термін, але не більше ніж на 5 років.
Без аукціону свої договори оренди продовжують бюджетні організації, музеї, навчальні заклади, реабілітаційні центри, громадські організації, видавництва та низка інших категорій орендарів, які укладали свої договори вперше за новою процедурою поза аукціонів.
Важливо, що поза аукціоном можуть бути продовжені пільгові договори, що були укладені вже після набуття чинності Закону - тобто після 1 лютого 2020 року. Якщо ні - то продовження відбувається через онлайн-торги, переможець яких в майбутньому матиме право продовжити строк дії договору вже без проведення аукціону.
Як це працює можна було пересвідчитись в кінці минулого року, а саме 2 грудня, коли відбувся перший успішний аукціон з продовження договору оренди з навчальним закладом. Йдеться про приватну школу в Одесі, яка орендує приміщення загальною площею 1093,8 м² в будівлі, що перебуває на балансі Державного вищого навчального закладу «Одеський коледж транспортних технологій».
Попередній договір оренди даного приміщення був укладений зі школою 9 вересня 2012 року і востаннє продовжувався 21 серпня 2019 року строком на 1 рік, тобто до набуття чинності новим законодавством про оренду.
За результатами торгів договір був продовжений на 5 років і тепер, після закінчення цього терміну, приватна школа матиме законні підстави для його продовження, втім, вже поза аукціоном.
Реформа оренди триває. Фонд державного майна продовжує працювати над удосконаленням законодавства для забезпечення рівних можливостей доступу до оренди державних активів.
