Скасування пайової участі забудовників: що упустили автори закону?
У довгостроковій перспективі реалізація закону про скасування пайової участі може завдати потужного удару по українському ринку нерухомості
З 1 січня 2021 року в Україні, у відповідності до норм Закону України №132-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні», скасовано пайову участь забудовників у розвитку інфраструктури населених пунктів.
Теоретично, за викладеною у Пояснювальній записці до законопроекту думкою автора - його розроблено з метою «поліпшення інвестиційного клімату України за окремими напрямами, обраними внаслідок комплексної оцінки відповідності законодавства України кращим світовим практикам, описаним Групою Світового банку у методології рейтингу Doing Business».
Що ж було принципово змінено, порівняно із діючими до ухвалення закону нормами и чи дійсно це допоможе «поліпшенню інвестиційного клімату»? Спробуємо розібратися. Почнемо з історії питання.
Раніше забудовник – залежно від типу об’єкту, який будує – мав внести певний відсоток вартості будівництва в місцевий бюджет на розвиток інфраструктури, зараз такого зобов’язання повністю немає. Тобто, начебто можна починати радіти з того, що вартість будівництва дещо зменшиться, принаймні на розмір цих самих пайових внесків, які сягали 4-10% (такі норми мали змогу ухвалювати органи місцевого самоврядування) від загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта! Безумовно, за таких розбіжностей у ставках внесків можливостей для корупціонерів залишалось безліч і вартість «порєшать» сягала 5% вартості будівництва. Внески на інфраструктуру робили у грошовій формі, а хто потім розпоряджався цими коштами і як – забудовник, звичайно ж, не контролював. Адже, судячи зі стану, наприклад, інфраструктури ЖКГ в українських населених пунктах – ці кошти до цільового використання доходили дуже погано. А якщо врахувати той факт, що жоден будівельний об’єкт не міг отримати дозволу на підключення до комунікацій (водовідведення, теплопостачання, електрозабезпечення, газопостачання) без того, щоб власним коштом побудувати всю необхідну інженерну інфраструктуру… то можна погодитись з авторами, що цей закон знищив один з корупційних потоків.
Ще одним безумовним позитивом цього закону можна вважати те, що внески на інфраструктуру не збиратимуть з невеликих нежитлових споруд, в яких розташовані, наприклад, невеликі ремонтні майстерні – зазвичай, це малі архітектурні форми (МАФи), які апріорі не використовували жодних спеціалізованих інженерних споруд, побудованих «під них».
Проте… скасування пайових внесків поширюється на всі об’єкти будівництва. Як на житлові, так і на промислові. І ось тут позитив закінчується. Бо тепер виходить, що забудовники можуть в принципі ніяк не брати участь у розвитку інфраструктури населених пунктів. Проте, підключення до мереж для них залишається такою самою проблемою, як і було. Всі інженерні споруди забудовник має виконати самостійно і подарувати створені мережі або комунальному підприємству, або комерційній компанії. А ось місцева громада позбувається навіть можливості отримати кошти на відновлення/розвиток інженерної інфраструктури за рахунок бюджетних коштів. Відповідно, реалізація норм закону одночасно із «зниженням корупції на одній, окремо визначеній ділянці», призведе до зростання понаднормового навантаження на стару ЖКГ-інфраструктуру.
Тому, з огляду на короткострокову перспективу, для забудовника, який орієнтований на реалізацію і продаж одного-двох проєктів, закон зручний. А ось у довгостроковій перспективі реалізація цього закону може завдати потужного удару по українському ринку нерухомості. І по забудовниках, які планують працювати десятиріччя і зацікавлені в тому, щоб планування витрат майбутніх періодів не ставало схожим на обернену піраміду: чим довше плануєш, тим більше й більше закладаєш на непрофільні витрати.
Сама автор закону (нардеп Олена Шуляк) позиціонує скасування пайових внесків як новий стимул для притока інвестицій. І дійсно, якщо йдеться про інвестиції в майстерні з ремонту взуття – то дуже можливо. А ось щодо інвестицій у великі будівельні проекти – то, швидше, ефект буде зворотнім. Оскільки іноземний інвестор, все ж таки, оперує більшим обсягом коштів і оцінює набагато довшу перспективу, ніж окупність проектів МСБ. І пайова участь в розвитку інфраструктури населених пунктів – це абсолютно не те, що відлякує іноземних інвесторів. Подібна участь забудовників у житті населених пунктів є цілком звичною і прийнятною практикою.
На жаль, намагаючись вирішити одне, нехай і корупціогенне питання, законодавці зруйнували легальний механізм отримання громадою коштів на утримання та розбудову інженерних мереж. Бо проблема із пайовим внеском була не у внеску як такому, а у контролі за стягненням та цільовим використанням отриманих коштів. І це ще не все, що не врахували у законі.
Слід зазначити, що окрім скасування пайової участі, цим законом були внесені зміни до низки Кодексів та законів щодо права використання довірчої власності. Зокрема, як зазначають у Головному юридичному управлінні ВРУ, статтею 5974 Цивільного кодексу України в редакції проекту передбачено, що «користувач … втрачає право користування об’єктом довірчої власності з дня отримання ним повідомлення про прийняття довірчим власником рішення про звернення стягнення на такий об’єкт». Натомість цим законом не визначено форми такого повідомлення та способу направлення цього повідомлення користувачу, а відтак, на практиці це може призвести до необмеженості трактування та до різного правозастосування. Тобто, замість однієї корупційної годівниці із пайовим внеском, створено іншу, із відчуженням об’єктів довірчої власності.
Окрім того, у законі не визначені зобов’язання довірчого власника (кредитора) у його відносинах з власником майна (довічним засновником), а також його відповідальність за порушення відповідного договору з довірчим засновником. З огляду на це нормами закону не передбачається будь-яких обмежень для кредиторів в контексті забезпечення прав боржників. Такий підхід, вочевидь, матиме наслідком те, що власник майна (боржник) за звичайних обставин навряд чи погодиться на передачу у довірчу власність свого майна, оскільки він не буде впевнений у захисті свої прав як власника. Тобто, можливості використання механізму довірчої власності – суттєво скорочуються.
Як наслідок, виходить що закон працюватиме за схемою: «одне лікуємо, інше – скалічуємо».
- Чому ми приймаємо нелогічні фінансові рішення? Антон Новохатній 16:55
- Відповідальність батьків за шкоду, завдану дитиною: кейс наїзду на пішохода Артур Кір’яков вчора о 09:28
- Кібербезпека в руках людей: чому найслабша ланка – не код, а співробітник? Михайло Зборовський 02.05.2025 14:56
- "Дачна революція": Верховний Суд дозволив реєстрацію місця проживання у дачному будинку Арсен Маринушкін 02.05.2025 13:48
- Відповідальність батьків за тілесні ушкодження, завдані їхніми малолітніми дітьми Артур Кір’яков 02.05.2025 09:28
- Економіка агресора радує своїм падінням Володимир Горковенко 01.05.2025 20:07
- Пенсійна реформа 2025 року Андрій Павловський 01.05.2025 18:17
- Все про ПДВ: коротка інструкція від адвоката Сергій Пагер 01.05.2025 09:52
- Инструкция для семей: как проверить статус военного и оформить необходимые выплаты Віра Тарасенко 30.04.2025 23:25
- Схеми "золотих паспортів" у ЄС під забороною: удар по російських олігархах Володимир Горковенко 30.04.2025 23:08
- Захист прав національних спільнот – основний критерій вступу України в Європейський Союз Сергій Пєтков 30.04.2025 18:12
- Час убезпечувати тил Євген Магда 30.04.2025 15:36
- Шанс або вирок: як бути бізнесу в епоху цифрової трансформації Богдан Данилко 30.04.2025 15:16
- Звільнення багатодітних батьків від оподаткування на об’єкти житлової нерухомості Юрій Стеценко 30.04.2025 13:39
- Це не працює в B2B-маркетингу: як уникнути найпоширеніших помилок Алла Болоховська 30.04.2025 11:46
-
Сотні КАБів щодня, евакуації з області та весна. Як живуть прифронтові Суми і Сумщина
11041
-
Anti-age міфи: що насправді працює, а що — просто маркетинг
Життя 6446
-
Україна не допустить союзників Росії до відбудови. У "нейтральних" не буде пріоритету
Бізнес 4707
-
Україна та Ізраїль наново вчать світ, що мораль вимагає протистояти злу
Думка 4244
-
Країни ОПЕК+ у червні суттєво збільшать видобуток нафти
Бізнес 3945