Авторські блоги та коментарі до них відображають виключно точку зору їхніх авторів. Редакція ЛІГА.net може не поділяти думку авторів блогів.
30.06.2017 22:40
Покупателям самого дешёвого жилья в пристоличном регионе
Какие угрозы для покупателей несёт тенденция к снижению цен на рынке недвижимости в самом дешёвом его сегменте. О росте количества возводимых жилых комплексов, различиях цен в них и планировании доходности объектов.
Согласно международному исследованию Global House Price Index, по уровню падения за 2016 год первое место в мире заняла Бразилия, а второе – Украина. За этот год цены на недвижимость упали еще на 2%. Я отношу себя к противникам тех, кто называет любое изменение цен в пределах 5-10% за год падением, крахом или обвалом. Изменение цены в 2% в год, по моему мнению, это динамика или тенденция. Если провести аналогию с покупкой продуктов в супермаркете, в которой вы заметите, что минимальный набор продуктов, например, хлеб, молоко, крупа и шоколадка стоили год назад 100 грн, а в этом году 102 грн. А заметите ли вы такое изменение вообще?
Одновременно с тенденцией на понижение стоимости мы видим рост количества строящихся «дешёвых» квадратных метров вокруг Киева. Столица опоясана новым строящимся жильём по своему внешнему контуру, т.с. её дальние рубежи: Белогородка, Немешаево, Новые Петровцы, Бровары, Борисполь, Обухов. И каждый из застройщиков дальних рубежей столицы, своим главным конкурентным преимуществом выбирает стоимость квадратного метра. Воздух, лес, озёра и маршрутка до метро – это всё ДА и ещё раз ДА, но покупатель, покупая квартиры в пристоличном регионе, голосует гривной прямоугольной, в первую очередь, за стоимость метра квадратного.
Преобладающе все пристоличные строительства ведутся за счёт инвесторов – физических лиц, и как это сложилось за последние годы – конечных потребителей, потому как на сегодняшний день первичная недвижимость как инвестиционный инструмент значительно утратил свои позиции.
Обратите внимание, что даже в самых недорогих жилых комплексах в очередях (секциях), которые уже сданы в эксплуатацию есть в наличии свободные к продаже квартиры. Это показывает, что застройщик потратил свои и/или привлечённые средства на возведение 100% построенных метров, а продал лишь часть из них, и при этом продолжает строить и продавать строящиеся квартиры в еще не существующих физически домах.
Для полноты картины стоит отметить, что заработки с квадратного метра у застройщиков пристоличного региона значительно ниже, нежели в практически таких же жилых комплексах по части затрат, но расположенных непосредственно в черте столицы. Сравнивая стоимость продаваемого метра в 9 и 14 тыс. грн/метр видно, что разница составляет более 35%. А работая на рынке в нижнем ценовом сегменте – это огромная разница в доходной части. Соответственно, при равной затратной части, разные продавцы недвижимости получают доходы с разницей в 25-35%.
Не секрет, что на рынке недвижимости (в его самом дешёвом ценовом сегменте) рентабельность в 100% и более процентов канули в историю нулевых годов нынешнего века.
Работая в условиях нестабильной национальной валюты, непредвиденного роста стоимости строительных материалов, законодательного регулирования принуждающего работодателей к повышению заработных плат своих работников, роста стоимости энергоресурсов и т.п., а с другой стороны – жёсткой конкурентной среде, на этапе бизнес плана просчитать доходность проекта на его начальном этапе практически невозможно. И те проекты, которые находятся в зоне рентабельности 20-30%, первыми попадают в зону риска.
И, если не игнорировать те тенденции, которые отметили исследователи из Global HousePrice Index, и быть предусмотрительным, то необходимо насторожиться тем инвесторам, у которых их «квартиры» находятся на начальных стадиях строительства их будущих домов.
Финансовые просчёты собственника строительства, связанные с балансом в бюджете между доходной и расходной частью, можете даже не сомневаться, обязательно будут переложены на плечи инвесторов, потому как наше сегодняшнее законодательство никак не защищает инвесторов – это с одной стороны, а с другой – любая инвестиция – это риск, за который ответственность несёт собственно инвестор.
Желаю всем безопасных покупок, роста вложенных инвестиций и отсутствия каких-либо скандалов, связанных с Вашей недвижимостью.
P.S. и если вдруг что, не говорите потом, что я вас не предупредил.
P.P.S. время ещё есть.
Якщо Ви помітили орфографічну помилку, виділіть її мишею і натисніть Ctrl+Enter.
Останні записи
- Війна змінила правила гри: Україна на першому місці за передачами озброєння (2022–2024) Христина Кухарук вчора о 16:22
- Как оформить наследство в Украине, если вы находитесь за границей: пошаговая инструкция Віра Тарасенко вчора о 14:50
- Централізація закупівель: як Україна та ЄС підвищують ефективність державних витрат Олена Усеінова 23.05.2025 17:38
- Обмеження переказів між картками: що зміниться з 1 червня? Денис Терещенко 23.05.2025 15:07
- Як уникнути блокування податкових накладних? Сергій Пагер 23.05.2025 08:47
- Сімейне підприємництво в Україні: міжнародний досвід та перспективи Юлія Мороз 22.05.2025 14:15
- Світло – не трофей Ірина Голіздра 22.05.2025 12:56
- Оскарження тарифу на електроенергію: КОАС розглядає справу проти постанови КМУ Андрій Хомич 22.05.2025 11:38
- Господарювання без сторонніх або ТОВ з 1 учасником Альона Пагер 22.05.2025 09:39
- Капітал у квадратних метрах: стратегічний погляд на інвестиції в українську нерухомість Раміль Мехтієв 22.05.2025 09:07
- Хто вбив Андрія Портнова? Дмитро Золотухін 22.05.2025 01:17
- Психосоціальні ризики: прихована загроза безпеці праці, яку не варто ігнорувати Валентин Митлошук 21.05.2025 15:51
- Війна і молодь України: виклики, нові цінності та перспективи розвитку після війни Захарій Ткачук 21.05.2025 13:32
- Що робити зі скасуванням торгівельного безвізу для України Юрій Щуклін 21.05.2025 13:22
- Суд не вправі оцнювати ухвали НСРД Андрій Хомич 21.05.2025 11:39
Топ за тиждень
- Хто вбив Андрія Портнова? 3436
- Україна: 68 місце за якістю життя і 87 за зарплатами – сигнал для реформ 216
- Секс під час війни: про що мовчать, але переживають тисячі 152
- Війна змінила правила гри: Україна на першому місці за передачами озброєння (2022–2024) 97
- Обмеження переказів між картками: що зміниться з 1 червня? 87
Популярне
-
Нові 1920-ті, "кернесанс" і "Геть від Москви!": як живе Харків за 30 км від Росії
9533
-
Від $2000 за квадрат і робітники з Індії. Ігор Ніконов про майбутнє ринку нерухомості
Бізнес 8234
-
Виклик Маску: як Китай утричі обігнав Starlink за потужностями виробництва супутників
Думка 7414
-
Натреновані на вбивство: Кремлю доведеться розв'язувати проблему розлючених фронтовиків
Думка 6777
-
"Агресор космічного масштабу". Ексрозвідниця США про загрозу РФ, Китаю і нову роль України
5871
Контакти
E-mail: [email protected]