Ипотека: квадратные метры против теневой экономики
В развитом мире проблема покупки жилплощади решается при помощи ипотеки – долгосрочных дешевых займов, доступных широкому кругу людей на условиях, которые во многом зависят от их кредитного рейтинга.
Сегодня в Украине почти каждый человек хотел бы приобрести недвижимость. Кому-то надоело жить вместе с родителями, другие хотят увеличить жилую площадь, третьим претит городская суета и хочется иметь свой дом подальше от шума мегаполиса.
Однако в реальности только небольшой процент украинцев обладает достаточными средствами, чтобы вкладывать деньги в квадратные метры.
В развитом мире эта проблема решается при помощи ипотеки – долгосрочных дешевых займов, доступных широкому кругу людей на условиях, которые во многом зависят от их кредитного рейтинга.
На текущий момент можно смело говорить, что в Украине практически отсутствует адекватный механизм ипотечного кредитования населения. В основном людям, желающих приобрести недвижимость, доступны всего несколько опций.
Первая – это рассрочка от застройщика. Чаще всего она относительно дешевая (от 2 до 8% годовых), однако на этом плюсы заканчиваются. А вот главный минус рассрочки – обычно она дается на короткий срок в 1-2 года или до момента сдачи дома в эксплуатацию.
При этом человека рискует деньгами уже сейчас, но теряет возможность сэкономить на факторе входа в строительство на этапе котлована.
То есть, реальная цена рассрочки получается довольно высокой, но покрывается не видимыми процентами, а большей стоимостью квадратного метра при немалых рисках.
Второй вариант – ипотека, которую предлагают несколько украинских банков. Однако процент по ипотеке зачастую стартует от 20% годовых и выше. Плюс почти всегда присутствует серьезный первый взнос.
По большому счету, как рассрочка, так и ипотека, доступны лишь относительно обеспеченным украинцам. Чтобы быть реально выгодными для кредитуемого, они должны браться на короткий срок с платежами около $2-4 тыс. в месяц.
Например, это подходит тем, кто хочет купить третью или пятую квартиру с целью вложить деньги, подобрали вариант в хорошем доме, но им не хватает "операционных средств", которые будут покрыты в течении следующих полугода-года.
Но это не те инвестиционные суммы, которыми располагает средняя украинская семья. С другой стороны, реальный механизм ипотеки, как сегодня работает, к примеру, в США, мог бы стать отличным способом оживить национальный рынок недвижимости.
Давайте представим себе квартиру или дом, который стоит $100 тыс. – несбыточная мечта для большого числа украинских семей. Для простоты расчетов первый взнос убираем. В ипотеку под 20% на три года ежемесячные платежи составят около $3,7 тыс. в месяц.
Теперь возьмем условия почти "по верху" американского рынка кредитования: 4.5 процента годовых и срок в 20 лет. Платить придется по $630 в месяц. Уже более реально.
Но разве в стране, где средняя зарплата составляет 8 тысяч гривен, а семья с двумя работающими людьми получает чуть больше 16 тысяч гривен (порядка 620 долларов), реальна массовая популяризация ипотек?
Тут мы подходим к другому, не менее важному вопросу – ипотека и теневая экономика. По разным оценкам, сегодня в Украине от 30 до 70% экономики приходится на теневой сектор. Наиболее реальные цифры – около 45% ВВП.
И как раз ипотека, будучи комбинацией внутренней и внешней положительной мотивации, способна серьезно подстегнуть процесс вывода экономики из тени.
Решение о том, давать человеку кредит или нет, а также размер процентной ставки по займу, в развитых странах основывается на оценке кредитного рейтинга заемщика. На кредитный рейтинг могут влиять великое множество факторов.
Среди них главные – статистика погашения прошлых займов, стабильность и уровень доходов. В таком случае с высокой вероятностью ипотека будет недоступна тем людям, которые имеют даже хорошие заработки, но держат свои доходы в тени.
Конечно, сегодня это проблема не столько работника, сколько работодателя. Именно он решает, платить "по белому" или в конверте.
Но стимул в виде возможности получения ипотеки заставит персонал требовать от своих работодателей официального оформления и отказа от практики "белой" минималки и доплаты в долларах на руки.
Конечно, для запуска полноценного механизма кредитования, первое время, по-хорошему, государству нужно частично компенсировать проценты по кредитам для населения, поскольку сегодня они находятся на заоблачных высотах.
Это может быть как полная, так и частичная компенсация для отдельных категорий граждан, либо же беспроцентный возвратный заем на срок от 10 до 15 лет.
В том случае, когда цена средней квартиры составляет $40 тыс. (с учетом мелких городов), а проценты по ней нужно снизить на 15% годовых, речь идет о компенсации на уровне 130 тысяч гривен в год на квартиру.
Программа на 100 тысяч квартир обойдется бюджету в 13,3 миллиардов гривен в год. Откуда взять такие деньги, пусть даже и на время, до момента возврата заемщиками?
Снижение доли теневой экономики с 45% до 15-20% принесет госбюджету десятки, а скорее даже сотни миллиардов гривен в год дополнительных поступлений. В свою очередь, строительство имеет ярко выраженный эффект мультипликатора.
Если каждый год строится по 100 тысяч дополнительных квартир, речь идет о сотнях миллиардов гривен прироста к ВВП. Также это отличный шанс для национальных поставщиков сырья, машин и рабочей силы.
На самом деле, как раз строительство может обходиться относительно небольшой долей импорта – речь идет только об отдельных машинах и строительных материалах самого высокого сегмента.
При грамотном подходе к рынку машиностроения и, особенно, бытовой техники, это не приведет к существенному росту импорта и не станет давить на курс гривны.
Также механизм ипотеки может повлиять на политический ландшафт. На примере других стран можно сделать выводы, что люди, владеющие недвижимостью и имеющие текущие финансовые обязательства, очень заинтересованы в стабильности.
Они меньше ведутся на популизм и призывы "отнять" и "поделить". Зато они больше работают, а также вникают в суть политических программ и споров. Для них важно сохранить и преумножить капитал. Человек экономический – настоящий эгоист.
Однако именно он заставляет систему двигаться вперед. Более того, фактор покупки и собственности жилья может стать основой для дальнейшего формирования среднего класса в Украине, который уже не будет отставать от европейского.
Речь идет о, как минимум, удвоении процента среднего класса через 5-7 лет с момента запуска программы. Параллельно будет происходить возрождение банковского сектора и развитие страхового рынка, сопровождаемого приходом в Украину большого числа иностранных игроков.
Значит процент будет падать, и сумма компенсации из госбюджета на квартиру упадет, как минимум, в 1,5-2 раза уже через несколько лет после ее запуска. В настоящее время покупка квартиры или дома является почти несбыточной мечтой для большинства украинцев.
И так будет оставаться до тех пор, пока в стране не будет запущен полноценный механизм ипотечного кредитования.
Очень вероятно, что он станет точкой отсчета новой экономики Украины, ведь даст старт процессу радикального сокращения теневого сектора и поможет экономике выйти на стабильный высокий рост ВВП.
- Відповідальність батьків за шкоду, завдану дитиною: кейс наїзду на пішохода Артур Кір’яков вчора о 09:28
- Кібербезпека в руках людей: чому найслабша ланка – не код, а співробітник? Михайло Зборовський 02.05.2025 14:56
- "Дачна революція": Верховний Суд дозволив реєстрацію місця проживання у дачному будинку Арсен Маринушкін 02.05.2025 13:48
- Відповідальність батьків за тілесні ушкодження, завдані їхніми малолітніми дітьми Артур Кір’яков 02.05.2025 09:28
- Економіка агресора радує своїм падінням Володимир Горковенко 01.05.2025 20:07
- Пенсійна реформа 2025 року Андрій Павловський 01.05.2025 18:17
- Все про ПДВ: коротка інструкція від адвоката Сергій Пагер 01.05.2025 09:52
- Инструкция для семей: как проверить статус военного и оформить необходимые выплаты Віра Тарасенко 30.04.2025 23:25
- Схеми "золотих паспортів" у ЄС під забороною: удар по російських олігархах Володимир Горковенко 30.04.2025 23:08
- Захист прав національних спільнот – основний критерій вступу України в Європейський Союз Сергій Пєтков 30.04.2025 18:12
- Час убезпечувати тил Євген Магда 30.04.2025 15:36
- Шанс або вирок: як бути бізнесу в епоху цифрової трансформації Богдан Данилко 30.04.2025 15:16
- Звільнення багатодітних батьків від оподаткування на об’єкти житлової нерухомості Юрій Стеценко 30.04.2025 13:39
- Це не працює в B2B-маркетингу: як уникнути найпоширеніших помилок Алла Болоховська 30.04.2025 11:46
- Проєкт регулювання криптоактивів в UK Олександр Черних 30.04.2025 11:00
-
Сотні КАБів щодня, евакуації з області та весна. Як живуть прифронтові Суми і Сумщина
9193
-
Кульмінаційний пункт позаду. Росія втратила останній шанс закінчити війну внічию
Думка 8637
-
Anti-age міфи: що насправді працює, а що — просто маркетинг
Життя 5447
-
Нерухомість генерала РФ Капашина передали в управління компанії українського ветерана
Бізнес 5142
-
Україна не допустить союзників Росії до відбудови. У "нейтральних" не буде пріоритету
Бізнес 4517