Отчуждение права аренды земли без согласия арендодателя
В апреле 2008 года мне довелось участвовать в проведенных в парламенте общественных слушаниях по законопроекту о рынке земли (речь реально шла о двух законопроектах - №№2143 и 2143-1). Свое короткое выстпуление я начал с вопроса: "А что будет лотом на аукц
В апреле 2008 года мне довелось участвовать в проведенных в парламенте общественных слушаниях по законопроекту о рынке земли (речь реально шла о двух законопроектах - №№2143 и 2143-1). Свое короткое выстпуление я начал с вопроса: "А что будет лотом на аукционе относительно аренды земли?". Ответ был ожидаемым - право аренды земельного участка. Тогда я задал второй вопрос: "Если так. то приобретая на аукционе право аренды я становлюсь его собственником. И следовательно могу продать это право. То есть станет возможной замена арендатора участка помимо воли арендодателя. Вы этого хотите?".
Как ни странно, но меня услышали. И уже через несколько месяцев Закон Украины "Об аренде земли" дополнили новой статьей 8-1: "Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу". Ничего не имею против такого ограничения, но упоминание в нем государственных и коммунальных земель позволяет сделать вывод, что для права аренды частной земли отчуждение такого права возможно. И с этим я согласиться не могу. Арендатор в договоре является одновременно и кредитором (имеет право требовать предоставления ему участка в пользование), и должником (обязан уплачивать арендную плату). И если кредитора по общему правилу (ст.516 ГК) заменить можно без согласия должника (здесь арендодателя), то сделать тоже самое относительно должника невозможно (ст.520 ГК). Впрочем, с недавних пор последнее правило действует "якщо інше не передбачено законом" (ст.520 ГК дополнена этой фразой в соответствии с Законом №1617-VI). К этой оговорке я вернусь чуть ниже.
Кстати, относительно передачи в залог или внесения в уставный фонд, законодатель (Законом №509-VI) разрешил подобные правочины при согласии арендодателя (теперь возможность таких операций является существенным условием договора), прекрасно понимания что следствием этого станет (при внесении права аренды в уставный капитал) или может стать (при ипотеке права аренды) замена арендатора.
Вот новая редакция статьи 8-1 Закона "Об аренде земли", предлагаемая законопроектом №9001-1 (тем самым, который принят парламентом за основу, а потом отправлен на повторное первое чтение): "Право оренди земельної ділянки державної та комунальної власності може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу". То есть, право аренды государственной и коммунальной земли можно будет свободно отчуждать! А как же с частными землями? Передавать право аренды в залог также планируется разрешить (ст.133 ЗК), хотя ограничение относительно залогодержателей (только банки - ч.4 ст.133 ЗК) остается. Означает ли это, что отчуждение права аренды для государственных/коммунальных земель будет проще, чем для частных? Или же здесь сработает аналогия? На мой взгляд, если этот вопрос прямо не разрешить законом, то реальное толкование дадут только суды. И то не скоро, а лишь с момента появления обобщенной судебной практики на уровне ВХСУ/ВССУ.
С наличием упомянутой выше оговорки в статье 520 ГК столь радикальное изменение в законодательстве формально будет законным. Но будет ли оно целесообразным? Если несколько лет назад замена арендатора государственной земли была очень сложна или очень коррумпирована, сегодня она в большинстве случаев просто невозможна, то завтра (то есть с вступлением в силу закона "О рынке земель") она будет чрезвычайно простой. И это может привести к новому виду коррупции, когда лица, приближенные к власти (непосредственно или благодаря деньгам) будут получать земельные участки государственной/коммунальной собственности в аренду (не обязательно на аукционе! см. ч.2 ст.134 ЗК) исключительно с целью дальнейшего отчуждения. Тем самым нарушится один из принципов, положенных в основу законопроекта №9001-1 - максимальное ограничение спекулятивной составляющей рынка земли.
Поэтому закончу вопросом к авторам законопроекта. Вопросом, который уже задавал на Банковой: "Вы этого хотите?".
- Війна змінила правила гри: Україна на першому місці за передачами озброєння (2022–2024) Христина Кухарук 16:22
- Как оформить наследство в Украине, если вы находитесь за границей: пошаговая инструкция Віра Тарасенко 14:50
- Централізація закупівель: як Україна та ЄС підвищують ефективність державних витрат Олена Усеінова вчора о 17:38
- Обмеження переказів між картками: що зміниться з 1 червня? Денис Терещенко вчора о 15:07
- Як уникнути блокування податкових накладних? Сергій Пагер вчора о 08:47
- Сімейне підприємництво в Україні: міжнародний досвід та перспективи Юлія Мороз 22.05.2025 14:15
- Світло – не трофей Ірина Голіздра 22.05.2025 12:56
- Оскарження тарифу на електроенергію: КОАС розглядає справу проти постанови КМУ Андрій Хомич 22.05.2025 11:38
- Господарювання без сторонніх або ТОВ з 1 учасником Альона Пагер 22.05.2025 09:39
- Капітал у квадратних метрах: стратегічний погляд на інвестиції в українську нерухомість Раміль Мехтієв 22.05.2025 09:07
- Хто вбив Андрія Портнова? Дмитро Золотухін 22.05.2025 01:17
- Психосоціальні ризики: прихована загроза безпеці праці, яку не варто ігнорувати Валентин Митлошук 21.05.2025 15:51
- Війна і молодь України: виклики, нові цінності та перспективи розвитку після війни Захарій Ткачук 21.05.2025 13:32
- Що робити зі скасуванням торгівельного безвізу для України Юрій Щуклін 21.05.2025 13:22
- Суд не вправі оцнювати ухвали НСРД Андрій Хомич 21.05.2025 11:39
- Хто вбив Андрія Портнова? 3389
- Україна: 68 місце за якістю життя і 87 за зарплатами – сигнал для реформ 215
- Секс під час війни: про що мовчать, але переживають тисячі 151
- Війна змінила правила гри: Україна на першому місці за передачами озброєння (2022–2024) 84
- Обмеження переказів між картками: що зміниться з 1 червня? 81
-
Нові 1920-ті, "кернесанс" і "Геть від Москви!": як живе Харків за 30 км від Росії
7808
-
Виклик Маску: як Китай утричі обігнав Starlink за потужностями виробництва супутників
Думка 7182
-
Від $2000 за квадрат і робітники з Індії. Ігор Ніконов про майбутнє ринку нерухомості
Бізнес 7015
-
Натреновані на вбивство: Кремлю доведеться розв'язувати проблему розлючених фронтовиків
Думка 6462
-
"Агресор космічного масштабу". Ексрозвідниця США про загрозу РФ, Китаю і нову роль України
5676