Випадки припинення та розірвання договорів оренди землі
Строковість договорів оренди землі обумовлює те, що договірні відносини між орендодавцем та орендарем мають певну обмеженість у часі.
А припиняються, як правило, після закінчення строку, на який договір було укладено.
Проте не виключаємо випадки, коли такі відносини можуть бути припинені достроково, у тому числі шляхом розірвання договору.
З цього вбачається, що «припинення» є більш широким поняттям, яке охоплює і «розірвання» договору (як один із способів припинення).
Тож визначимось з основними підставами припинення та розірвання договорів оренди землі, у тому числі з урахуванням судової практики, сформованої з даного питання.
Щодо припинення договору оренди землі
Так, стаття 31 Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон № 161-XIV) до випадків припинення договору оренди землі відносить:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- викуп земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності;
- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
- смерть фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови спадкоємців чи членів сім’ї орендаря від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
- ліквідація юридичної особи-орендаря;
- припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії);
- припинення спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями».
Слід мати на увазі, що це невичерпний перелік підстав і договір може бути припинений і в інших випадках, передбачених законом.
Окремо варто зазначити про можливість автоматичного припинення права оренди, яка поширюється на договори, укладені або змінені після 16 липня 2020 року.
Так, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» викладено в новій редакції статтю 26 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та передбачено, що відомості про речові права на земельну ділянку, похідні від права власності, що припиняються після завершення строку дії відповідного договору, містяться в Державному реєстрі прав з дня державної реєстрації набуття речового права до дня закінчення строку дії договору, що обраховується відповідно до Цивільного кодексу України. Після закінчення строку дії договору державна реєстрація речового права припиняється за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав.
Щодо розірвання договору оренди землі
З розірванням договору оренди землі цікавіше, оскільки воно може мати місце як в судовому, так і в позасудовому порядку.
Класичними випадками позасудового розірвання договору є згода сторін та одностороння відмова від договору, якщо таке право кожної із сторін передбачено самим договором.
Розриваючи договір оренди землі сільськогосподарського призначення, орендарем за яким є юридична особа приватного права, слід враховувати, що такий правочин є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним).
Переходячи до випадків розірвання договору оренди землі в судовому порядку, звернемось спочатку до приписів Закону № 161-XIV, стаття 32 якого визначає право однієї із сторін вимагати дострокового розірвання договору в разі невиконання іншою стороною обов’язків, передбачених Законом та договором, випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з інших підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
З аналізу чинного законодавства до таких випадків ще можна віднести:
- істотне порушення умов договору (ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України);
- недосягнення згоди про розірвання договору у разі необхідності надання земельної ділянки для суспільних потреб (ст. 32-1 Закону № 161-XIV).
А які обставини є підставою для дострокового розірвання договору оренди землі в судовій практиці?
Систематична несплата або сплата орендної плати не в повному обсязі, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору є підставою для розірвання такого договору (постанова Верховного Суду від 10.11.2021 у справі № 175/642/19, віл 01.02.2023 у справі № 485/1697/20);
Зміна власника земельної ділянки, директора підприємства-орендаря може бути самостійною підставою для розірвання договору оренди землі на вимогу однієї із сторін без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема істотного порушення умов договору, якщо сторонами погоджено таку умову в самому договорі (постанова Верховного Суду від 21.06.2018 у справі № 624/210/17, від 16.06.2021 у справі № 375/278/20);
Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (постанова Верховного Суду від 28.01.2019 у справі № 473/4413/17). Але тут слід розрізняти «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» та «невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням» впродовж певного періоду, оскільки другий випадок не є підставою для розірвання договору (постанова Верховного Суду від 04.04.2019 у справі № 922/324/17, від 25.03.2020 у справі № 715/214/17).
І якщо вже говорити про розірвання договору оренди землі не можна оминути питання наслідків такого розірвання.
Визначені вони тією ж статтею 32 Закону № 161-XIV. Так, якщо ініціатором розірвання є орендар земельної ділянки орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах. Винятки:
- розірвання договору обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань;
- розірвання договору оренди землі пов’язане із забрудненням (потенційним забрудненням) орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами.
У разі ж розірвання договору оренди землі з ініціативи орендодавця (крім випадків розірвання договору у зв’язку з неналежним виконанням орендарем своїх обов’язків) орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, здійснених за згодою орендодавця, та збитків, завданих розірванням договору.
Якщо розірвання відбулося за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
- Чому ми приймаємо нелогічні фінансові рішення? Антон Новохатній 16:55
- Відповідальність батьків за шкоду, завдану дитиною: кейс наїзду на пішохода Артур Кір’яков вчора о 09:28
- Кібербезпека в руках людей: чому найслабша ланка – не код, а співробітник? Михайло Зборовський 02.05.2025 14:56
- "Дачна революція": Верховний Суд дозволив реєстрацію місця проживання у дачному будинку Арсен Маринушкін 02.05.2025 13:48
- Відповідальність батьків за тілесні ушкодження, завдані їхніми малолітніми дітьми Артур Кір’яков 02.05.2025 09:28
- Економіка агресора радує своїм падінням Володимир Горковенко 01.05.2025 20:07
- Пенсійна реформа 2025 року Андрій Павловський 01.05.2025 18:17
- Все про ПДВ: коротка інструкція від адвоката Сергій Пагер 01.05.2025 09:52
- Инструкция для семей: как проверить статус военного и оформить необходимые выплаты Віра Тарасенко 30.04.2025 23:25
- Схеми "золотих паспортів" у ЄС під забороною: удар по російських олігархах Володимир Горковенко 30.04.2025 23:08
- Захист прав національних спільнот – основний критерій вступу України в Європейський Союз Сергій Пєтков 30.04.2025 18:12
- Час убезпечувати тил Євген Магда 30.04.2025 15:36
- Шанс або вирок: як бути бізнесу в епоху цифрової трансформації Богдан Данилко 30.04.2025 15:16
- Звільнення багатодітних батьків від оподаткування на об’єкти житлової нерухомості Юрій Стеценко 30.04.2025 13:39
- Це не працює в B2B-маркетингу: як уникнути найпоширеніших помилок Алла Болоховська 30.04.2025 11:46
-
Сотні КАБів щодня, евакуації з області та весна. Як живуть прифронтові Суми і Сумщина
12169
-
Anti-age міфи: що насправді працює, а що — просто маркетинг
Життя 6936
-
Україна не допустить союзників Росії до відбудови. У "нейтральних" не буде пріоритету
Бізнес 4770
-
Країни ОПЕК+ у червні суттєво збільшать видобуток нафти
Бізнес 4298
-
Перший англомовний альбом від Ziferblat. Десять музичних новинок тижня
Життя 2366