Несплата орендної плати за землю: чи завжди є підставою для розірвання договору?
Чи не найчастіше істотне порушення умов договору оренди землі пов’язане саме з несплатою або несвоєчасною сплатою орендної плати за землю.
І в переважній більшості випадків орендодавцю вдається розірвати договір оренди землі у зв’язку з таким порушенням.
Але не завжди. Тож спробуємо розібратись, коли несплата або несвоєчасна сплата орендної плати є підставою для задоволення вимог орендодавця, а коли все ж не буде такою.
За загальним правилом, орендна плата за землю із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотними умовами договору оренди землі (ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).
За приписами ст. 21 наведеного Закону розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Тобто, узгодивши такі умови договору кожна із його сторін має певні правомірні очікування від вчиненого правочину.
Звертаючись до підстав розірвання трудового договору, слід зазначити, що згідно з ч. 1 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, серед іншого, в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону.
Саме статтею 25 встановлено обов’язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
Очевидно, що у разі невиконання орендарем земельної ділянки такого обов’язку орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору, тобто йдеться вже про істотне порушення договору однією із його сторін, а отже і про наявність підстав для розірвання такого договору.
Повертаючись до обов’язку орендаря земельної ділянки щодо своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати, одразу зазначу, що разове порушення умов договору в цій частині не може бути підставою для його розірвання. Необхідною умовою для припинення договору шляхом його розірвання є систематичне невиконання умов договору.
Так, пунктом «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є саме систематична несплата орендної плати.
Щодо того скільки випадків несплати орендної плати становлять систематичність, існує вже усталена практика Верховного Суду, який наголошує, що має бути щонайменше два таких випадки. Разове порушення не вважається систематичним, але повторне вже може свідчити про таку систематичність.
І в цьому контексті слід також наголосити на тому, що виконання зобов’язання за орендаря іншою особою, наприклад суборендарем, не вважається належним виконанням зобов’язання зі сплати орендної плати, крім випадків, якщо такий порядок його виконання не погоджений самими сторонами.
Факт систематичного невнесення орендної плати буде підставою для розірвання договору оренди землі і у випадку, якщо орендар погасив таку заборгованість під час судового розгляду справи.
Розкриваючи дану тему, не можна оминути так звану «штучну» систематичність несплати орендної плати за землю, яка може створюватися самим орендодавцем.
Йдеться про ті випадки, коли орендодавець, бажаючи розірвати договір оренди землі, ухиляється від отримання орендної плати та створює різні перешкоди для цього.
При цьому, якщо орендар доведе, що відповідні затримки з виплати орендної плати обумовлені виключно поведінкою орендодавця, підстав для розірвання такого договору не буде.
Для прикладу, в одній із нещодавно розглядуваних Верховним Судом справ останній підтримав позицію судів попередніх інстанцій про відмову у задоволенні позову з підстав систематичної несплати орендної плати, оскільки орендар для належного виконання ним обов`язку щодо сплати орендної плати у строки та розмірах, передбачених умовами договору оренди, вчинив необхідні дії відповідно до звичаїв ділового обороту у спірних правовідносинах, а саме: надіслав орендодавцю листи з проханням отримати орендну плату або повідомити банківські реквізити для її перерахування; надіслав орендну плату за місцем проживання орендодавця грошовим переказом, однак орендодавець відмовився від його отримання, що свідчить про його недобросовісність з метою отримання права на розірвання договору (постанова від 13.02.2023 у справі № 551/543/20).
Підсумовуючи наведене, несплата або несвоєчасна сплата орендної плати за землю може бути підставою для розірвання договору оренди, але за умови, що орендар допустив два або більше випадки такої несплати. Але назвати таку обставину абсолютною підставою для дострокового припинення договору, звичайно, ми не можемо, особливо враховуючи той факт, що часто орендодавці самі створюють ситуацію, за якої в орендаря виникає заборгованість зі сплати орендної плати за землю.
- Чому ми приймаємо нелогічні фінансові рішення? Антон Новохатній 16:55
- Відповідальність батьків за шкоду, завдану дитиною: кейс наїзду на пішохода Артур Кір’яков вчора о 09:28
- Кібербезпека в руках людей: чому найслабша ланка – не код, а співробітник? Михайло Зборовський 02.05.2025 14:56
- "Дачна революція": Верховний Суд дозволив реєстрацію місця проживання у дачному будинку Арсен Маринушкін 02.05.2025 13:48
- Відповідальність батьків за тілесні ушкодження, завдані їхніми малолітніми дітьми Артур Кір’яков 02.05.2025 09:28
- Економіка агресора радує своїм падінням Володимир Горковенко 01.05.2025 20:07
- Пенсійна реформа 2025 року Андрій Павловський 01.05.2025 18:17
- Все про ПДВ: коротка інструкція від адвоката Сергій Пагер 01.05.2025 09:52
- Инструкция для семей: как проверить статус военного и оформить необходимые выплаты Віра Тарасенко 30.04.2025 23:25
- Схеми "золотих паспортів" у ЄС під забороною: удар по російських олігархах Володимир Горковенко 30.04.2025 23:08
- Захист прав національних спільнот – основний критерій вступу України в Європейський Союз Сергій Пєтков 30.04.2025 18:12
- Час убезпечувати тил Євген Магда 30.04.2025 15:36
- Шанс або вирок: як бути бізнесу в епоху цифрової трансформації Богдан Данилко 30.04.2025 15:16
- Звільнення багатодітних батьків від оподаткування на об’єкти житлової нерухомості Юрій Стеценко 30.04.2025 13:39
- Це не працює в B2B-маркетингу: як уникнути найпоширеніших помилок Алла Болоховська 30.04.2025 11:46
-
Сотні КАБів щодня, евакуації з області та весна. Як живуть прифронтові Суми і Сумщина
12065
-
Anti-age міфи: що насправді працює, а що — просто маркетинг
Життя 6890
-
Україна не допустить союзників Росії до відбудови. У "нейтральних" не буде пріоритету
Бізнес 4766
-
Країни ОПЕК+ у червні суттєво збільшать видобуток нафти
Бізнес 4279
-
Перший англомовний альбом від Ziferblat. Десять музичних новинок тижня
Життя 2366