1/2 = 0, або математика дискреційних повноважень щодо оренди землі
Якщо ви орендар земельної ділянки комунальної форми власності, і бажаєте розділити ділянку, зверніть на це увагу.
Іноді виникає необхідність розділити орендовану земельну ділянку комунальної форми власності. Мета може бути різна – продаж об’єкту нерухомості, наприклад, який стоїть на частині ділянки, або викуп частини такої ділянки. І тут нас радо приймає в свої обійми бюрократично-корупційна машина органів місцевого самоврядування і державного управління. Так, звісно, про корупцію, я нічого не казав, її не існує :)
Просто декілька ремарок про проблеми, які тут існують саме в силу факту розподілу ділянки, і які треба мати на увазі.
Дано – земельна ділянка з певним кадастровим номером. Ця ділянка внесена в Державний земельний кадастр, право оренди зареєстровано в Реєстрі речових прав, є договір оренди. Все добре. Далі нам потрібно розділити цю ділянку. На місцях процедура трохи відрізняється, але в загальному, - нам потрібно отримати дозвіл на розроблення технічної документації щодо поділу ділянки, далі погодити технічну документацію щодо поділу, затвердити такий поділ. Як правило, в цьому процесі отримується щонайменше 1 рішення місцевої ради, іноді 2, що саме по собі гарантує багато цікавих вражень. Окрім цього, задіяно багато розумних і поважних людей, які розробляють, підписують, погоджують, і т.д. Але ми зараз не про це.
Одного дня наступає час «Ч», і зміни, які до цього існували лише в технічній документації, виконаній за нашим замовленням, вносять до бази даних Державного земельного кадастру. З цього моменту стара ділянка зникає, і з’являється дві нові. Ви, з задоволенням, розглядаючи витяги з ДЗК з двома новими абрисами і кадастровими номерами, вважаєте, що майже все зробили. Але, ні. Ці зміни мають бути відображені в вашому договорі оренди, укладеному з місцевою радою. І саме тут починається рай для дискреції – хочу приймаю рішення, хочу – не приймаю.
Тобто, ви звертаєтесь до місцевої ради з проханням ухвалити рішення про внесення змін до договору оренди, а у відповідь дуже часто тиша. І так може тягнутися півроку, рік, два роки…
Що весь цей час відбувається – ви користуєтесь земельною ділянкою (юридично тепер двома), платите орендну плату, але, коли вам потрібно підтвердити право оренди на землю, ви можете лише продемонструвати договір оренди щодо неіснуючої ділянки, і витяги з ДЗК, в яких не вказаний орендар щодо нових ділянок.
Якщо ваша оренда почалася до 2013 року і ви не реєстрували право оренди до розподілу ділянки в Реєстрі речових прав, все ще гірше – ваше право оренди на стару ділянку тепер неможливо зареєструвати, бо ділянки такої вже немає, і Реєстр технічно цього не в змозі зробити, а для реєстрації права на нові ділянки у вас попросять договір оренди з внесеними змінами, які, як ми пам’ятаємо ви досі чекаєте. Коло замкнулося. Хоча положення про реєстрацію речових прав і передбачає, що при поділі ділянки в нові розділи мають вноситися відомості щодо існуючих речових прав, але формулювання дуже неконкретне, і за відсутності автоматичного «підтягування» відповідних відомостей з зареєстрованої інформації про стару ділянку, така система не працює.Таким чином, у вас була ділянка в оренді, ви її розділили на дві, і юридично залишилися з нулем. І можете з цим нулем знаходитися дуже довго, тому що право оренди виникає з моменту реєстрації такого права в Реєстрі речових прав. А зареєструвати ви його в більшості випадків, до отримання рішення відповідної місцевої ради і внесення змін в договір оренди – не зможете.
Крім того, можна отримати проблем з оплатою орендної плати, тому що хоч, згідно закону, для нарахування орендної плати і земельного податку використовуються дані Державного земельного кадастру, документом, на підставі якого ви користуєтесь землею, є договір, і його реквізити ви зазначаєте в розрахунку орендної плати. А ще, враховуючи ситуацію з періодичною зміною методики розрахунку нормативної грошової оцінки земель, яка є базою для розрахунку плати за землю, може трапитися ситуація, коли ця база різна для старої ділянки, зазначеної в договорі, і для нових ділянок, існуючих в кадастрі. В цьому разі ви ризикуєте, хоч який би варіант не обрали, на жаль.
Мораль цієї історії, в тому, що дискреція і самоврядування це добре, але не може такого бути, щоб законне право користувача землі, узгоджене власником, призводили потім до патової ситуації, в якій користувач де-юре позбавляється права оренди, але не обов’язку платити за цю оренду. Терміново необхідні зміни до законодавства в цій сфері, які б автоматизували цей процес, і не потребували участі органу місцевого самоврядування у оформленні розподілу ділянки після того, як цей орган затвердив і погодив технічну документацію. Тобто, всі «качєлі» мають закінчитися до внесення новостворених земельних ділянок в ДЗК. Після внесення – все автоматично – реєстрація в реєстрі речових прав, нова грошова оцінка і все. Зміни в договір оренди з цього питання не мають бути обов’язковими.
- Війна змінила правила гри: Україна на першому місці за передачами озброєння (2022–2024) Христина Кухарук вчора о 16:22
- Как оформить наследство в Украине, если вы находитесь за границей: пошаговая инструкция Віра Тарасенко вчора о 14:50
- Централізація закупівель: як Україна та ЄС підвищують ефективність державних витрат Олена Усеінова 23.05.2025 17:38
- Обмеження переказів між картками: що зміниться з 1 червня? Денис Терещенко 23.05.2025 15:07
- Як уникнути блокування податкових накладних? Сергій Пагер 23.05.2025 08:47
- Сімейне підприємництво в Україні: міжнародний досвід та перспективи Юлія Мороз 22.05.2025 14:15
- Світло – не трофей Ірина Голіздра 22.05.2025 12:56
- Оскарження тарифу на електроенергію: КОАС розглядає справу проти постанови КМУ Андрій Хомич 22.05.2025 11:38
- Господарювання без сторонніх або ТОВ з 1 учасником Альона Пагер 22.05.2025 09:39
- Капітал у квадратних метрах: стратегічний погляд на інвестиції в українську нерухомість Раміль Мехтієв 22.05.2025 09:07
- Хто вбив Андрія Портнова? Дмитро Золотухін 22.05.2025 01:17
- Психосоціальні ризики: прихована загроза безпеці праці, яку не варто ігнорувати Валентин Митлошук 21.05.2025 15:51
- Війна і молодь України: виклики, нові цінності та перспективи розвитку після війни Захарій Ткачук 21.05.2025 13:32
- Що робити зі скасуванням торгівельного безвізу для України Юрій Щуклін 21.05.2025 13:22
- Суд не вправі оцнювати ухвали НСРД Андрій Хомич 21.05.2025 11:39
- Хто вбив Андрія Портнова? 3434
- Україна: 68 місце за якістю життя і 87 за зарплатами – сигнал для реформ 216
- Секс під час війни: про що мовчать, але переживають тисячі 152
- Війна змінила правила гри: Україна на першому місці за передачами озброєння (2022–2024) 95
- Обмеження переказів між картками: що зміниться з 1 червня? 85
-
Нові 1920-ті, "кернесанс" і "Геть від Москви!": як живе Харків за 30 км від Росії
9252
-
Від $2000 за квадрат і робітники з Індії. Ігор Ніконов про майбутнє ринку нерухомості
Бізнес 8055
-
Виклик Маску: як Китай утричі обігнав Starlink за потужностями виробництва супутників
Думка 7370
-
Натреновані на вбивство: Кремлю доведеться розв'язувати проблему розлючених фронтовиків
Думка 6734
-
"Агресор космічного масштабу". Ексрозвідниця США про загрозу РФ, Китаю і нову роль України
5847