Продовження роздумів про позицію Пленуму ВССУ щодо речових прав
Далі ділимось враженнями від постанови Пленуму ВССУ від 7 лютого 2014 року № 5
... початок у попередніх публікаціях...
4. «Правила виключної підсудностіпоширюються також на спори щодо майнових прав на незавершені будівництвомоб’єкти нерухомості, об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщенняяких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення»
Суд відніс об’єкти незавершеногобудівництва до об’єктів нерухомості, про що прямо у законодавстві не вказується.Слід мати на увазі, що до завершення будівництва за ст. 331 Цивільного кодексу(ЦК) право власності існує лише на рухомі речі. Реєстрація права власності наоб’єкт незавершеного будівництва передбачається лише у випадку вчинення щодотакого майна правочину. Правила виключної підсудності поширюються лише на спорищодо об’єктів незавершеного будівництва, право власності на які зареєстровано уДержавному реєстрі речових прав на нерухоме майно, правовий режим яких прирівнянийдо правового режиму нерухомості. Зміст другої частини речення зводиться дотого, що Суд для чогось розшифрував визначення поняття об’єкта нерухомості наспори щодо яких, зрозуміло, поширюються правила про виключну підсудність.
5. «При цьому неправильно обранийспосіб захисту права власності чи іншого речового права не є підставою длявідмови у відкритті провадження у справі, повернення позовної заяви чи залишенняїї без руху, а в певних випадках затаких обставин може бути відмовлено в позові»
Здається, в таких «роз’ясненнях»відсутня чіткість та визначеність. Хотілося, щоб Суд навів ілюстративніприклади таких випадків.
6. «До державноїреєстрації права власності за новим набувачем покупець за договором провідчуження майна, виконаним сторонами, не має права розпоряджатися цим майном,оскільки право власності на нього зберігається за продавцем, проте має право назахист свого володіння на підставі статті 396 ЦК. При цьому слід мати на увазі,що після оплати вартості проданого майна і передання його покупцеві, але додержавної реєстрації переходу права власності, продавець також не має права нимрозпоряджатися, оскільки це майно є предметом виконаного продавцемзобов’язання, яке виникло з договору про відчуження майна (пункт 1 частинипершої статті 346 ЦК), а покупець є його законним володільцем. У разі укладеннянового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна без розірванняпопереднього договору чи визнання судом його недійсним продавець несевідповідальність за його невиконання у виді відшкодування збитків новому покупцеві».
З огляду на положенняЦК та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» позиціяСуду не є однозначною, враховуючи таке:
- Відповідно до ч.3 ст.3, ч.1 ст.4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право володіння на об’єкт нерухомого майна виникає лише після його державної реєстрації. Тобто, покупець, якому продавець фактично передав (за допомогою, наприклад, символічної передачі ключей, за актом прийому-передачі чи в оговорений інший шлях) не набуває права володіння, поки не піде до реєстраційної служби та не зареєструє, відповідно, право володіння. Проте таку особу можна розглядати в якості володільця майна (особи, що фактично його тримає, контролює) та щодо якої діє презумпція правомірності її володіння (ч.3 ст. 397 ЦК). Така особа може мати не захист речового права відповідно до ст. 396 ЦК, адже воно не виникло, а захист, що передбачений ст. 400 ЦК. На практиці, однак, ці роздуми не мають особливого практичного змісту, адже укладення договору про відчуження нерухомості та державна реєстрація набутого права власності найчастіше відбуваються у нотаріуса за один візит до нього.
- Позиція щодо неможливості продавця розпорядитись майном, що фактично передане на виконання правочину не виглядає достатньо обґрунтованою. Дійсно, розпорядження нерухомістю може бути ускладнено, оскільки майно вийшло з під фактичного панування продавця (володіння було передано). Проте, враховуючи умовність володіння нерухомими речами, таке розпорядження є принципово фактично можливим (особа може підписати інший акт про передачу, передати інший примірник ключей новому покупцю тощо допоки реєстрація права власності «висить» за нею). Інша справа, що покупець може вимагати визнання недійсним правочину щодо передачі об’єкта нерухомості іншій особі (traditio). Крім того, серед науковців існує думка, що володіння нерухомими речами передається лише перенесенням запису про речове право на іншу особу. Якщо розмірковувати таким чином, то до внесення запису про право власності покупця, продавець залишається як власником, так і володільцем нерухомості, тому може передати її будь-якій іншій особі. Перед першим покупцем він буде лише відповідати за порушення умов договору купівлі-продажу. Слід також зазначити, що сьогодні не здійснюється «державна реєстрація переходу прав», як вказує Суд. Реєструються речові права на нерухомість.
- Продавець може укласти скільки завгодно договорів купівлі-продажу. Лише якщо він їх не виконає, наступить договірна відповідальність. Проте він може й виконати наступний договір купівлі-продажу, відібравши раніше переданий об’єкт, зокрема, вчинивши правопорушення.
На відміну від російського законодавства,правило про те, що речові права виникають лише з моменту їх державноїреєстрації у вітчизняному законодавстві сформульовано імперативно.
8. «…..Разом із тим суди повиннірозмежовувати право на спадщину як майнове право (об’єкт спадкування) та виникненняправа власності на спадкове майно як на об’єкт нерухомого майна»
На мою думку, Суду було б доречнобільш чітко висловити свою думку щодо «права на спадщину як майнового права (об’єктаспадкування)». Так, відповідно до ЦК майнові права є речовими правами.Водночас, речові права на нерухомість виникають лише після їх державноїреєстрації.
9. «…господарськетовариство є власником майна, переданого йому учасниками товариства у власністьяк вклад до статутного (складеного) капіталу, а також іншого майна, набутого напідставах, що не заборонені законом».
Було б краще, якби Суд висловився зприводу такого суперечливого питання: чи завжди юридична особа набуває правовласності на майно, передане йому до статутного капіталу.Шляхом тлумачення відповідних норм Господарського кодексу (ГК) деякіюристи вважають, що господарське товариство отримує у власність майно, переданедо його статутного капіталу (СК), лише якщо для цього вчинено відповідний правочин.В інших випадках господарське товариство може набути майно, передане йому до СК,на іншому праві. Є юристи, які вважають інакше (все, що потрапляє до СК, стаєвласністю товариства).
- Війна змінила правила гри: Україна на першому місці за передачами озброєння (2022–2024) Христина Кухарук вчора о 16:22
- Как оформить наследство в Украине, если вы находитесь за границей: пошаговая инструкция Віра Тарасенко вчора о 14:50
- Централізація закупівель: як Україна та ЄС підвищують ефективність державних витрат Олена Усеінова 23.05.2025 17:38
- Обмеження переказів між картками: що зміниться з 1 червня? Денис Терещенко 23.05.2025 15:07
- Як уникнути блокування податкових накладних? Сергій Пагер 23.05.2025 08:47
- Сімейне підприємництво в Україні: міжнародний досвід та перспективи Юлія Мороз 22.05.2025 14:15
- Світло – не трофей Ірина Голіздра 22.05.2025 12:56
- Оскарження тарифу на електроенергію: КОАС розглядає справу проти постанови КМУ Андрій Хомич 22.05.2025 11:38
- Господарювання без сторонніх або ТОВ з 1 учасником Альона Пагер 22.05.2025 09:39
- Капітал у квадратних метрах: стратегічний погляд на інвестиції в українську нерухомість Раміль Мехтієв 22.05.2025 09:07
- Хто вбив Андрія Портнова? Дмитро Золотухін 22.05.2025 01:17
- Психосоціальні ризики: прихована загроза безпеці праці, яку не варто ігнорувати Валентин Митлошук 21.05.2025 15:51
- Війна і молодь України: виклики, нові цінності та перспективи розвитку після війни Захарій Ткачук 21.05.2025 13:32
- Що робити зі скасуванням торгівельного безвізу для України Юрій Щуклін 21.05.2025 13:22
- Суд не вправі оцнювати ухвали НСРД Андрій Хомич 21.05.2025 11:39
- Хто вбив Андрія Портнова? 3435
- Україна: 68 місце за якістю життя і 87 за зарплатами – сигнал для реформ 216
- Секс під час війни: про що мовчать, але переживають тисячі 152
- Війна змінила правила гри: Україна на першому місці за передачами озброєння (2022–2024) 95
- Обмеження переказів між картками: що зміниться з 1 червня? 86
-
Нові 1920-ті, "кернесанс" і "Геть від Москви!": як живе Харків за 30 км від Росії
9329
-
Від $2000 за квадрат і робітники з Індії. Ігор Ніконов про майбутнє ринку нерухомості
Бізнес 8106
-
Виклик Маску: як Китай утричі обігнав Starlink за потужностями виробництва супутників
Думка 7384
-
Натреновані на вбивство: Кремлю доведеться розв'язувати проблему розлючених фронтовиків
Думка 6749
-
"Агресор космічного масштабу". Ексрозвідниця США про загрозу РФ, Китаю і нову роль України
5852