Як купити комерційну нерухомість при обмеженому бюджеті
Як безпечно купити/продати комерційну нерухомість (офіс, складське приміщення, майновий комплекс) під час війни при обмеженому фінансовому бюджеті та зменшити юридичні ризики?
Під час війни ринок комерційної нерухомості перебуває у вкрай складному становищі. Оскільки військова агресія рф призвела до зменшення платоспроможності потенційних покупців/інвесторів, - як наслідок, кількість укладених договорів купівлі-продажу значно зменшилась.
Однак, протягом останніх місяців 2022 року учасники угод з нерухомості поступово адаптуються до вказаних обставин. У зв’язку з цим, на практиці з’являються такі варіанти купівлі комерційної нерухомості при обмеженому бюджеті:
- сторони укладають договори оренди нерухомого майна з правом подальшого викупу (орендні платежі зараховуються поетапно до основної вартості майна);
- сторони укладають договори купівлі-продажу нерухомості з розстрочкою платежу на відповідний період часу (наприклад, на 3-5 років).
Втім, слід додати, що зазначені угоди несуть в собі відповідні ризики.
1) Договір оренди комерційного майна з правом викупу.
За таким договором виникають значні ризики саме у покупця нерухомості, - оскільки за чинним законодавством не існує правових механізмів обмежити можливість недобросовісного продавця відчужити нерухомість іншим особам під час дії договору.
Виходячи з цього, рекомендується у договорі оренди з правом викупу належним чином врегульовувати питання забезпечення гарантій щодо переважного права орендаря (покупця) на викуп приміщення та передбачити ряд особливих положень щодо таких гарантій.
Зменшення юридичних ризиків.
У договорі оренди приміщення з правом викупу рекомендується в окремому порядку прописати необхідні юридичні «запобіжники»:
- орендар має переважне право перед третіми особами на укладення нового договору оренди приміщення (на аналогічних умовах, визначених у договорі);
- орендар має переважне право перед іншими особами на придбання / викуп приміщення у разі продажу орендодавцем приміщення (відповідно до ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України);
- у разі продажу приміщення його власник (орендодавець за договором) зобов’язаний дотримуватись переважного права орендаря на придбання/викуп приміщення перед іншими особами (зокрема, у такому випадку орендодавець зобов’язаний направити письмову пропозицію про продаж приміщення безпосередньо орендарю за цим договором, - надавши орендарю відповідний строк для прийняття пропозиції; і лише після спливу даного строку, у разі отримання від орендаря письмової відмови від придбання приміщення, орендодавець може продати приміщення третім особам);
- у разі зміни власника приміщення до нового власника переходять права та обов’язки орендодавця. Вказані обставини/факти не впливають жодним чином на зміну договірних зобов’язань за орендним договором;
- у разі зміни організаційно-правової форми орендодавця, зміни керівника орендодавця, зміни органів управлення орендодавця, - такі обставини/факти не впливають жодним чином на зміну договірних зобов’язань за орендним договором.
2) Договір купівлі-продажу комерційної нерухомості з розстрочкою платежу.
Даний договір є потенційно небезпечним саме для продавця нерухомого майна, оскільки право власності на майно переходить відразу під час укладення договору, а кошти оплачуються, наприклад, протягом 3-5 років після його укладення.
Відповідно, у разі неможливості проведення оплати або відмови від такої оплати з боку покупця, - у продавця відсутні дієві механізми захисту свої прав. Оскільки на банківських рахунках покупця можуть бути відсутні будь-які грошові кошти, а нерухомість перепродана іншим третім особам.
Зменшення юридичних ризиків.
У такому договорі рекомендується встановлювати такі юридичні «запобіжники»:
- з метою забезпечення виконання фінансових зобов’язань покупцем за цим договором, - сторони укладають договір іпотеки (підлягає державній реєстрації), який і стане гарантією виконання зобов’язань покупця за договором;
- у разі, якщо покупець не виконує або порушує умови основного договору купівлі-продажу нерухомості щодо оплати, - продавець набуває право примусово звернути стягнення на предмет іпотеки (нерухомість); при цьому необхідно мати на увазі, що на даний час діє спеціальна норма закону, яка забороняє звертати стягнення на предмет іпотеки під час воєнного стану в Україні;
- покупець сплачує продавцю значні штрафні санкції за прострочку здійснення фінансових платежів;
- у разі несплати платежів протягом відповідного періоду часу, - продавець має право в односторонньому порядку достроково розірвати договір купівлі-продажу нерухомості;
- вказати, що державна реєстрація переоформлення на покупця права на нерухоме майно (приміщення) здійснюється лише після сплати покупцем грошових коштів у повному обсязі; при цьому необхідно мати на увазі, що на практиці суди інколи займають позицію відповідно до якої реєстрація права власності на майно повинна здійснюватися саме в момент укладення договору купівлі-продажу.
ВИСНОВОК: Купити чи продати комерційну нерухомість при обмеженому бюджеті можливо (шляхом укладення угоди оренди майна з правом викупу або купівлі-продажу з розстрочкою платежів та забезпеченням іпотекою). Також, на практиці існують дієві механізми зменшення юридичних ризиків для продавців та покупців нерухомого майна. З цією метою рекомендується встановлювати у вищенаведених угодах необхідні юридичні «запобіжники».
- Війна змінила правила гри: Україна на першому місці за передачами озброєння (2022–2024) Христина Кухарук 16:22
- Как оформить наследство в Украине, если вы находитесь за границей: пошаговая инструкция Віра Тарасенко 14:50
- Централізація закупівель: як Україна та ЄС підвищують ефективність державних витрат Олена Усеінова вчора о 17:38
- Обмеження переказів між картками: що зміниться з 1 червня? Денис Терещенко вчора о 15:07
- Як уникнути блокування податкових накладних? Сергій Пагер вчора о 08:47
- Сімейне підприємництво в Україні: міжнародний досвід та перспективи Юлія Мороз 22.05.2025 14:15
- Світло – не трофей Ірина Голіздра 22.05.2025 12:56
- Оскарження тарифу на електроенергію: КОАС розглядає справу проти постанови КМУ Андрій Хомич 22.05.2025 11:38
- Господарювання без сторонніх або ТОВ з 1 учасником Альона Пагер 22.05.2025 09:39
- Капітал у квадратних метрах: стратегічний погляд на інвестиції в українську нерухомість Раміль Мехтієв 22.05.2025 09:07
- Хто вбив Андрія Портнова? Дмитро Золотухін 22.05.2025 01:17
- Психосоціальні ризики: прихована загроза безпеці праці, яку не варто ігнорувати Валентин Митлошук 21.05.2025 15:51
- Війна і молодь України: виклики, нові цінності та перспективи розвитку після війни Захарій Ткачук 21.05.2025 13:32
- Що робити зі скасуванням торгівельного безвізу для України Юрій Щуклін 21.05.2025 13:22
- Суд не вправі оцнювати ухвали НСРД Андрій Хомич 21.05.2025 11:39
- Хто вбив Андрія Портнова? 3411
- Україна: 68 місце за якістю життя і 87 за зарплатами – сигнал для реформ 216
- Секс під час війни: про що мовчать, але переживають тисячі 151
- Війна змінила правила гри: Україна на першому місці за передачами озброєння (2022–2024) 89
- Обмеження переказів між картками: що зміниться з 1 червня? 82
-
Нові 1920-ті, "кернесанс" і "Геть від Москви!": як живе Харків за 30 км від Росії
8333
-
Від $2000 за квадрат і робітники з Індії. Ігор Ніконов про майбутнє ринку нерухомості
Бізнес 7400
-
Виклик Маску: як Китай утричі обігнав Starlink за потужностями виробництва супутників
Думка 7254
-
Натреновані на вбивство: Кремлю доведеться розв'язувати проблему розлючених фронтовиків
Думка 6550
-
"Агресор космічного масштабу". Ексрозвідниця США про загрозу РФ, Китаю і нову роль України
5737