Чому потрібно спростити процедуру державної реєстрації прав на недобудовані об’єкти?
Післявоєнні інвестиції в розбудову України.
Війна в Україні триває понад 8 років, а повномасштабне вторгнення в Україні — більше 8 місяців. Україна декларувала свій проєвропейський курс (йдеться про Угоду про асоціацію) ще задовго до вторгнення росії на Донбас. Звичайно, всі розуміють, що на деякий час цей курс було сповільнено через зміну влади та інших суб’єктивних причин. Проте чи відбулися якісні зміни після повалення режиму Януковича?
На прикладі словацького інвестора розповідаємо про захист іноземних інвестицій в Україні.
Восени 2019 року словацькі інвестори, Юрай та Ріхард Душки вирішили проінвестувати 3,5 млн євро в офісну будівлю в історичному центрі Києва, площею майже 6 тис. кв м. Як вказували самі інвестори — це був пілотний проєкт із вивчення українського ринку ведення бізнесу, і як виявилося — невдалий.
Перед купівлею об’єкту, в кращих європейських традиціях, вони замовили due-diligence (юридичну оцінку) об’єкту інвестицій. Об’єкт, який був чистим від арештів та заборон (крім застави банку, про яку продавець заявив від початку), менше ніж через рік було переоформлено на відому в Україні фінансову компанію.
3 роки іноземний інвестор не може юридично повернути об’єкт на власне ім’я, а все тому, що як виявляється, приватні нотаріуси спільно з фінансовою компанією мають більше влади, ніж суди чи Антирейдерська колегія Мін’юсту.
Про що йдеться?
У жовтні 2020 року офісну будівлю на Подолі було перереєстровано приватним нотаріусом на користь фінансової компанії.
Антирейдерська комісія визнала такі дії нотаріуса незаконними та повернула будівлю власникам, але вже в січні наступного року будівлю було перереєстровано іншим приватним нотаріусом на підставі ухвали Господарського суду Києва.
Потім ухвалу скасували, а приватного нотаріуса за кілька днів — оголошено в розшук.
За цей час вдалося отримати ще одне рішення Антирейдерської колегії стосовно скасування незаконної реєстрації, а також рішення Верховного Суду, яким визнано — фінансова компанія не має жодних прав на будівлю іноземного інвестора.
Проте юридично — будівля все ще належить фінансовій компанії.
Чому так склалося?
Законодавство України мало недосконалості, проте із введенням воєнного стану в Україні сталися системні зміни у сфері держреєстрації.
По-перше, рішення Мін’юсту виконується попри наявність заборон на вчинення реєстраційних дій з нерухомим майном (крім обмежень для власне Мін’юсту).
По-друге, державні реєстратори, які за сумісництвом часто є і приватними нотаріусами, проходять спецперевірку на так звану доброчесність — до реєстру мають доступ лише ті, кого Мін’юст відніс до переліку так званих «чорних» нотаріусів після січня 2020 року.
Раніше, після 1-3 місяців блокування такі нотаріуси безтурботно поверталися до виконання своїх прямих та не дуже обов’язків.
Зміни в ринку інвестицій
Однією з найбільших змін у сфері інвестицій є системна реформа у інвестування недобудованого майна.
Раніше цю процедуру будували на папері: забудовник показував план забудови, а інвестор вкладав свої кошти у нерухомість на підставі договору.
Віднині ж в Україні діє Закон «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
Що варто одразу зауважити? Появу нового терміну — «спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості».
Після 10 жовтня цього року таке майнове право підлягає державній реєстрації у реєстрі нерухомості.
Чому це важливо? Бо раніше такої реєстрації не відбувалося. А тому недобросовісні забудовники мали змогу продавати одні і ті ж квадратні метри різним людям, що тягло за собою непорозуміння не тільки між забудовником і ошуканими майбутніми власниками, але і подальші довгі судові тяганини.
Подальший продаж недобудованого об’єкта можливий виключно у випадку наявності останнього в держреєстрі.
Крім того, закон встановлює обов’язок забудовника публікувати інформацію про кількість проданих квартир у будинку.
А це зі свого боку можливо лише за умови наявності всіх дозвільних документів. Таким чином, вирішується системна проблема більшості столичних забудов, де власників квартир очікували сюрпризи у вигляді відсутності гарячої води чи опалення.
З важливих змін також те, що у інвесторів з’являється більше прав: у разі зміни технічних характеристик об’єкту без його згоди, він матиме законні підстави для розірвання договору.
Це також проблема, з якою неодноразово стикалися люди за інвестодоговорами: наприклад, було проінвестовано у квартиру у 60 кв. м, проте внаслідок перепланування її розмір збільшився в рази. Як наслідок, забудовник вимагав компенсації за додаткові квадратні метри.
Крім того, більше прав тепер матимуть і спадкоємці інвесторів. Раніше такі інвестиції не підлягали держреєстрації, часом встановити їх можна було випадково (якщо інвестор належно вів документацію, ділився своїми планами стосовно інвестицій) або зовсім неможливо. Нині у випадку смерті власника недобудованого об’єкту, зареєстрованого у реєстрі держмайна, саме до його спадкоємців переходить відповідне право.
Державна реєстрація прав на недобудовані об’єкти вирішує також дилему правників стосовно компенсації за знищене або пошкоджене майно після повномасштабного вторгнення росії в Україну.
Ухвалення цього закону та введення його в дію суттєво наближає Україну до європейських стандартів захисту інвестицій, як національних, так і іноземних.
Сподіваємося, що публічність та процедура державної реєстрації позитивно вплинуть на інвестиційний клімат України. Оскільки лише у такому випадку ми виправдаємо довіру наших партнерів.
- Відповідальність батьків за шкоду, завдану дитиною: кейс наїзду на пішохода Артур Кір’яков вчора о 09:28
- Кібербезпека в руках людей: чому найслабша ланка – не код, а співробітник? Михайло Зборовський 02.05.2025 14:56
- "Дачна революція": Верховний Суд дозволив реєстрацію місця проживання у дачному будинку Арсен Маринушкін 02.05.2025 13:48
- Відповідальність батьків за тілесні ушкодження, завдані їхніми малолітніми дітьми Артур Кір’яков 02.05.2025 09:28
- Економіка агресора радує своїм падінням Володимир Горковенко 01.05.2025 20:07
- Пенсійна реформа 2025 року Андрій Павловський 01.05.2025 18:17
- Все про ПДВ: коротка інструкція від адвоката Сергій Пагер 01.05.2025 09:52
- Инструкция для семей: как проверить статус военного и оформить необходимые выплаты Віра Тарасенко 30.04.2025 23:25
- Схеми "золотих паспортів" у ЄС під забороною: удар по російських олігархах Володимир Горковенко 30.04.2025 23:08
- Захист прав національних спільнот – основний критерій вступу України в Європейський Союз Сергій Пєтков 30.04.2025 18:12
- Час убезпечувати тил Євген Магда 30.04.2025 15:36
- Шанс або вирок: як бути бізнесу в епоху цифрової трансформації Богдан Данилко 30.04.2025 15:16
- Звільнення багатодітних батьків від оподаткування на об’єкти житлової нерухомості Юрій Стеценко 30.04.2025 13:39
- Це не працює в B2B-маркетингу: як уникнути найпоширеніших помилок Алла Болоховська 30.04.2025 11:46
- Проєкт регулювання криптоактивів в UK Олександр Черних 30.04.2025 11:00
-
Кульмінаційний пункт позаду. Росія втратила останній шанс закінчити війну внічию
Думка 8421
-
Книга рекордів Гіннеса назвала найстарішу людину у світі. Жінка ділиться своїм секретом довголіття
Життя 6709
-
Сотні КАБів щодня, евакуації з області та весна. Як живуть прифронтові Суми і Сумщина
6639
-
Усик завершує професійну кар'єру, але перед цим проведе ще два поєдинки: деталі
Життя 4089
-
Нерухомість генерала РФ Капашина передали в управління компанії українського ветерана
Бізнес 3866