Цілісність об'єкта нерухомості із земельною ділянкою
Перехід права власності на житловий будинок (будівлю/споруду) є одночасним переходом права власності й на земельну ділянку.
Існує принцип "superficies solo cedit" (збудоване на землі слідує за нею), який означає, що перехід права власності на земельну ділянку відбувається одночасно з переходом права на об'єкт нерухомості (постанови Верховного Суду від 15.01.2020, справа №204/9373/14-ц; від 20.11.2019, справа №307/3902/14-ц; від 27.11.2019, справа №461/2328/16-ц).
У законодавчому регулюванні вказаний принцип виражено наступним:
1. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди (ст. 120 Земельного кодексу України).
2. Підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці (ст. 141 Земельного кодексу України).
3. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (ст. 377 Цивільного кодексу України).
4. До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда (ст. 7 Закон України "Про оренду землі").
Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду.
При застосуванні положень ст. 120 ЗК України у поєднанні з нормою ст. 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об'єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об'єкта права власності (постанови Верховного Суду від 13.05.2020, справа №700/670/16-ц; від 12.10.2016, справа №6-2225цс16).
Отже, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який, хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018, справа №910/18560/16).
Особа, яка набула право власності на нерухоме майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника (постанова Верховного Суду від 26.05.2020, справа №921/613/17-г/17).
Між тим, новий власник будинку (будівлі/споруди), захищаючи своє право, не може ставити вимогу про витребування із чужого незаконного володіння земельної ділянки, оскільки ним набуто разом із правом власності на житловий будинок (будівлю/споруду) право власності на земельну ділянку, на яких вона належала попередньому власнику (постанова Верховного Суду від 27.11.2019, справа №461/2328/16-ц).
Перехід права на будівлю і споруду є однією із законних підстав виникнення прав на землю в набувача об'єкта нерухомості (постанова Верховного Суду від 18.02.2020, справа 907/132/19).
Особа, яка набула право власності на об'єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім'я документів на користування земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача - власника об'єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об'єкта нерухомості розташованого на ній (постанова Верховного Суду від 20.02.2020, справа №909/108/19).
Таким чином, навіть примусово втративши право власності на жилий будинок, (будівлю/споруду), одночасно втрачається і право власності на земельну ділянку, на якій розташовано об'єкт нерухомості.
- Як ефективно подати скаргу до УДАБК: кейс забудови в прибережній смузі Дніпра Павло Васильєв вчора о 13:54
- На росії існує лише одна церква – це терор Володимир Горковенко 30.05.2025 22:44
- Чому в Україні судять військових так, ніби війни немає? Валерій Карпунцов 30.05.2025 14:32
- Ритейл уже не про полиці: нова екосистема бізнесу Олег Вишняков 30.05.2025 13:13
- Про обопільну вину у справах ДТП та страховку Світлана Приймак 30.05.2025 11:48
- Чому досі немає легших бронежилетів для ЗСУ: історія марнотратства та байдужості Дана Ярова 30.05.2025 11:46
- Чому водень потребує політики, а не лише технологічного прориву? Олексій Гнатенко 30.05.2025 11:13
- Як аграрний бізнес стає жертвою рейдерства і як цьому запобігти Сергій Пагер 30.05.2025 09:08
- Відсутність доходу як підстава для звільнення від сплати судового збору: судова практика Арсен Маринушкін 30.05.2025 08:39
- Мінфін проігнорував вимоги громадськості підвищити акциз на ТВЕН Артур Парушевскі 29.05.2025 18:58
- Підроблені документи: правовий компас Дмитро Зенкін 29.05.2025 16:47
- Хрестоматія винахідництва. Системно-синергетична методика Вільям Задорський 29.05.2025 14:43
- Кібербезпека: до яких викликів готуватися у 2025 році Андрій Михайленко 29.05.2025 14:12
- Як реалізувати переважне право купівлі частки ТОВ? Альона Пагер 29.05.2025 11:36
- Кенселінг як штучний контроль Михайло Зборовський 28.05.2025 13:21
- Рівність у регламентах, асиметрія на практиці: дебютні уроки конкурсу в апеляцію 1175
- Чому в Україні судять військових так, ніби війни немає? 221
- Оцінка доказів в аудиті та кримінальному процесі: точки дотику з точки зору ШІ 142
- Експертне дослідження шахрайських схем: практичні аспекти для адвокатів 140
- Промптинг як нова необхідна навичка: чому вона важлива для кожного 87
-
Рейтинг країн за тривалістю життя у 2025 році: лідери, аутсайдери та розрив у десятки років
Інфографіка 15059
-
Україна оголосила, що не виплатить понад $665 млн власникам ВВП-варантів
Фінанси 9925
-
Нове житло на межі зникнення. Що говорить статистика про кризу на ринку нерухомості
Бізнес 8978
-
Тест на дорослість: щоб кожна дитина була бажаною. Розвінчуємо міфи про планування сім'ї
Спецпроєкт 6769
-
14 днів безплатного проживання в Німеччині: у такий спосіб заохочують до збільшення населення
Життя 5414