Оренда офісів дешевшає, а нове житло дорожчає. Наслідки пандемії для нерухомості

2020 рік не став переломним для сектора нерухомості, однак розпочав його трансформацію. Що відбулося з офісними приміщеннями, новим житлом та площами під ТРЦ.

Офіси: в тренді адаптивність

Офісний сегмент вступив у пандемію із планами, сформованими за результатами рекордно успішного 2019 року. Починаючи з березня більшість девелоперів зайняли вичікувальну позицію. Обсяг чистого поглинання (різниця між площами, зданими в оренду, та всіма іншими, які вийшли на ринок) склав майже 100 000 кв. м, що є найгіршим показником із 2017 року.

Та все ж цифри виявились більш оптимістичними у порівнянні з прогнозами на початку першого локдауну. Причиною позитивної розбіжності став сектор IT та телекомунікацій: на його рахунку майже половина найбільших транзакцій 2020 року. Сфера технологій не зазнала негативного впливу пандемії. Навпаки, потреба компаній реального сектора в диджиталізації сприяла підвищенню попиту на послуги українських IT-аутсорсерів. Більшість провідних гравців показали річне зростання штату на 10-20%. Тому вони винаймали нові офісні площі навіть паралельно з переходом частини працівників на віддалений режим роботи.

Аналогічний стан спостерігався в США. У більшості штатів вакантність офісів зросла на 5–7%, досягнувши відмітки 12–15%, при цьому впали орендні ставки. Однак у районі Кремнієвої долини ситуація залишалась стабільною, а вакантність офісів до кінця 2020 року склала помірні 9,9%. Найбільше оренда просіла в окремих районах Сент-Джонса та Санта-Клари: там вакантність досягла 19,5% та 14,4% відповідно.

У 2020 році в Києві введено понад 125 000 кв. м нових офісних площ, що на 20% більше показника 2019-го. В регіонах нова пропозиція з початку року була відсутня в Дніпрі, Одесі та Харкові, однак у Львові додалися одразу 47 500 кв. м. Завдяки цьому загальний обсяг площ склав 295 000 кв. м.

Загальна пропозиція якісної оренди в Києві нарешті перетнула планку у 2 млн кв. м. Однак це навряд чи можна вважати точкою насичення ринку. Наприклад, Варшава мала таку саму кількість офісних приміщень аж 2004 року.

За оцінками експертів, у Києві цього року мають додатися ще близько 180 000 кв. м офісів. Хоча цифра, на перший погляд, виглядає значною, це все одно на 40% менше, ніж було заплановано девелоперами на початку 2020-го. В 2022–2023 роках спорудження нових бізнес-центрів просяде, адже минулого року не було розпочато жодного великого проекту.

Основним трендом на ринку сьогодні є адаптивність офісів, а також максимально гнучкі умови для орендарів. Великі українські компанії укладають договори оренди в середньому на два-три роки. Однак через пандемію в Україні стали популярними надкороткі контракти.

Деякі бізнес-центри вже пропонують укладати договори на шість місяців, а також працюють над створенням так званих «гнучких офісів». Така модель передбачає, що в будівлі завжди тримають пул вільних площ, які за потреби можуть винайматися компаніями паралельно до зростання штату. За вакантності понад 10% такий підхід дає змогу власникам приміщень конвертувати вимушений простій у перевагу для орендарів.

Орендні ставки в середньому впали на 7% для офісів класу А, досягнувши планки у $25/міс. за 1 кв. м (без урахування вартості утримання). Об’єкти класу B подешевшали на понад 10% – нижня планка стартувала від $13/міс. за 1 кв. м.

Інвестиційна активність сповільнилася на 89%: обсяг вкладень склав $21 млн. На ринку зафіксували три великі угоди. Всі вони були укладені в другому півріччі 2020 року на тлі покращення ситуації з вірусом та відновлення економіки.

Нове житло: єдиний сегмент нерухомості, який подорожчав у 2020 році

Карантин вплинув на скорочення пропозиції і зростання цін на ринку. Темпи введення в експлуатацію нових будинків минулого року знизилися на понад 45%. У столиці було введено лише 1,2 млн кв. м житла (проти 2,1 млн кв. м 2019-го), або близько 18 500 нових квартир. 

Не останнім фактором впливу виявилася реформа ДАБІ – у другій половині 2020 року регулятор майже повністю перестав видавати сертифікати для готових будинків, через що забудовники масово пішли в суди. Однак це створило затримки навіть серед великих компаній, і частина зведених будинків формально перейшли в 2021-й. Так само з 2021 року відмінили пайову участь, і, як наслідок, багато забудовників свідомо перенесли введення об’єктів на цей рік.

Великі міста України розбудовувалися ще повільніше за столицю: у Львові було введено в експлуатацію 5900 квартир, в Одесі – 4400 квартир, у Харкові – 3000, у Дніпрі – 1700, в Івано-Франківську – 1500.

Це стало одним із факторів, чому попри карантини й пандемію ціни на первинному ринку додали понад +20%. Спочатку девелопери займали вичікувальну позицію: вони не підіймали вартість квадратного метра майже всю першу половину 2020 року. Однак у другій – великі забудовники, які швидко відновили продажі та не зупиняли роботи на об’єктах, наздогнали планове підвищення.

Найбільший спад кількості угод був у квітні-травні: обсяг ринку скоротився до 20% у порівнянні з аналогічними місяцями 2019 року. На тлі покращення ситуації з коронавірусом покупці знову вийшли на ринок, і вже наприкінці літа продажі в багатьох забудовників перевищували планові обсяги.

Також карантин жодним чином не вплинув на стратегічні драйвери ринку. З одного боку, близько 90% житлового фонду столиці та 95% об’єктів в регіонах були зведені до 1990 року. Сьогодні вони не відповідають сучасним вимогам комфорту, яких потребує просунутий середній клас. З іншого – в Україні показник забезпеченості житлом на одну особу складає лише 20 кв. м, а, наприклад, у Німеччині – понад 39 кв. м. Реальний попит на якісне нове житло набагато перевищує можливості забудовників зі зведення нових будинків.

Окрім забезпечення потреби покращення житлових умов, квартири в Україні також є доступним інструментом інвестицій для середнього класу. Інвестиційний попит становить від 20% до 40% для різних ЖК.

У 2021–2022 роках первинна нерухомість продовжуватиме дорожчати. 2020 року забудовники масово відкладали нові проекти. Через це вже в 2021–2022 роках на ринку зіткнуться відкладений попит та відкладена пропозиція, що позначиться на рівні цін. У середньому, цього року вартість 1 кв. м зросте щонайменше на 15%.

ТРЦ: пошук «третього місця», зростання food та entertainment

Девелопери торговельної нерухомості мали великі плани на 2020 рік, однак єдиним масштабним відкриттям столиці став ТРЦ Retroville (80 700 кв. м). Завдяки цьому загальна площа оренди в ТРЦ досягла 1,4 млн кв. м, що на 6,3% більше показника минулого року.

У 2021–2022 роках девелопери запланували введення ще понад 490 000 кв. м нових площ у столиці та понад 700 000 кв. м загалом в Україні. Серед головних трендів – збільшення площ під food-зони та entertainment. Під час пандемії мешканці великих міст звикли робити покупки онлайн, тому в майбутньому передбачається зниження ролі офлайн-ритейлу. 

Звичайно, великі бренди, такі як, наприклад, IKEA, будуть надалі якорями для покупців. Однак масовий сегмент усе ж почне відвідувати ТРЦ задля розваг. Працюючи з дому, люди хочуть мати так зване «третє місце», де вони можуть прогулятися, відпочити, провести час із друзями та родиною. Вже найближчому майбутньому частка food та entertainment може досягти 50% для нових ТРЦ. Поступово в цьому напрямку буде рухатися й решта ринку.

Ринок нерухомості продемонстрував помірне скорочення темпів будівництва, а також орендних ставок 2020 року. Нетиповим стало нове житло, яке дорожчало навіть на тлі пандемії. Далі розвиток сектора буде залежати від економічних очікувань і темпів вакцинації, однак уже в 2022 році весь ринок має стабілізуватися та увійти в плановий режим.