Захист прав інвесторів на стадії будівництва. Цікаві аспекти законопроекту

Аналіз проекту Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об’єктів будівництва".

Міністерством розвитку громад та територій України розпочата процедура громадського обговорення проекту Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об’єктів будівництва» (далі — проект закону, законопроект).

Одразу слід зазначити, що у переважній більшості випадків (з якими стикалися в практичній діяльності), інвесторам — фізичним особам пропонується схема придбання нерухомості на стадії будівництва шляхом укладання договору купівлі-продажу майнових прав, дещо рідше — попереднього договору, іноді — шляхом вступу до кооперативу та внесення відповідних внесків, та зовсім рідко — через участь у фонді фінансування будівництва або фонді операцій з нерухомістю.

Декілька разів зустрічалися з тим, що “купівля-продаж” будинку в котеджному містечку полягала в придбанні земельної ділянки та укладанні договору доручення на будівництво будинку. Цей договір містив умову, згідно з якою довіритель (майбутній власник будинку) незалежно має право вимагати від виконавця (де-факто — продавця) повернення не всієї сплаченої йому суми грошових коштів, а лише “комісійної” винагороди, яка складала один — три (в залежності від випадку) відсотки від загальної суми, сплаченої інвесторами (а левова частка коштів відносилася до “витрат виконавця/повіреного на будівництво” та поверненню не підлягала не дивлячись на підстави розірвання договору “покупцем”, навіть якщо будинок взагалі не будувався).

Щодо законопроекту, хочу зупинитися на деяких його аспектах.

1. Проектом передбачається доповнення Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) статтею 716-1, відповідно до положень якої право першого продажу об’єкта незавершеного будівництва або першого продажу майбутнього об’єкта нерухомості належить замовнику будівництва або управителю фонду фінансування будівництва (далі — ФФС). Таке право виникає з моменту державної реєстрації за замовником будівництва права власності на об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості.

Частиною 2 вищевказаної статті передбачено, що під час реєстрації права власності на майбутні об’єкти нерухомості за замовником будівництва останній зобов’язаний визначити гарантійну частку будівництва об’єкта нерухомого майна – сукупність майбутніх об’єктів нерухомості, на які накладається обтяження до прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, з метою гарантування його добудови у випадку фінансової неспроможності замовника будівництва, та площа яких за проектною документацією складає не менше 10 відсотків сукупної площі майбутніх об’єктів нерухомості в подільному об’єкті незавершеного будівництва у разі страхування замовником будівництва цивільно-правової відповідальності, пов’язаної з несвоєчасним прийняттям в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (а без страхування - “плюс три відсотки”).

У урахуванням цього право на відчуження майбутніх об'єктів нерухомості виникає у забудовника з моменту реєстрації за ним права на об'єкт незавершеного будівництва, при реєстрації якого забудовник має визначити так звану “гарантійну частку” обсягом не менше 10% загальної площі об'єкту, на які накладається обтяження “з метою гарантування добудови об'єкту”. Втім, вважаю, що навіть таке запропоноване авторами проекту нововведення не гарантуватиме добудову об'єкта.

Так, недобросовісний забудовник об'єктивно заздалегідь знатиме приблизну вартість запланованого будівництва. Після його початку (незалежно від обсягу виконаних будівельних робіт, що нададуть змогу формально віднести об'єкт до категорії об'єкту незавершеного будівництва) забудовник зареєструє право власності на цей об'єкт, щоб отримати право на реалізацію інвесторам (фізичним особам) майбутніх об'єктів нерухомості. При цьому, він забезпечить віднесення відповідної частки площі приміщень (та конкретних майбутніх об'єктів) до гарантійної частки. Після цього забудовник почне укладати договори купівлі-продажу майбутніх об'єктів нерухомості у будинку, що будується, та, відповідно, отримувати грошові кошти від інвесторів (покупців). При цьому, в договорах купівлі-продажу може бути зазначено, що плата, яку вносить покупець, не є завдатком, або іншою платою на підтвердження виконання зобов'язань, а є саме оплатою вартості майбутнього об'єкту (з тим, щоб “обійти” норму проекту про максимальний рівень сум завдатку). Отримавши кошти від інвесторів, забудовник може (всупереч закону, але де-факто) припинити будівництво, привласнивши сплачені покупцями грошові кошти шляхом виведення їх на афілійовані компанії- “підрядники” або у інший спосіб (чисельні приклади підтверджують, що забудовникам технічно не складно заволодіти коштами інвесторів).

Таким чином, навіть віднесення певної частини приміщень (площі) до гарантійної частки не нівелює ризику припинення будівництва після отримання забудовником коштів за всі інші площі (приміщення), не віднесені до категорії гарантійних.

Думається, що авторам (розробникам) законопроекту також доцільно пропрацювати питання:

а) введення кримінальної відповідальності для керівників та/або засновників компаній-забудовників за невиконання зобов'язань перед інвесторами (описавши конкретні, чіткі умови визначення складу кримінального правопорушення);

б) запровадження механізму банківської гарантії на суму, еквівалентну вартості будівництва (або якоїсь її частини;

в) запровадження механізму поетапного продажу забудовником майбутніх об'єктів нерухомості: будівництво певної кількості майбутніх об'єктів надає забудовнику право приступати до залучення коштів на будівництво наступних (у складі об'єкту незавершеного будівництва).

2. Також пунктом 7 частини 4 статті 716-1 (яку пропонується включити до змісту ЦК України) передбачено, що за вимогою покупця замовник будівництва (управитель фонду фінансування будівництва) зобов’язаний ознайомити покупця або на вимогу покупця надати йому серед інших документів фінансову звітність про господарську діяльність замовника будівництва за останні два роки - у разі купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості.

З цього приводу слід зазначити, наступне.

По-перше, законодавством України не заборонено, що забудовником об'єкта житлового будівництва може бути фізична особа (яка не займалася господарською діяльністю).

По-друге, новостворена компанія-забудовник також не зможе надати інвесторам фінансову звітність за 2 останні роки з причини її відсутності, таким чином, фактично встановлюється, що діяльністю з із забудови та продажу майбутніх об'єктів нерухомості можуть займатися суб'єкти господарювання, які створені (зареєстровані) та здійснюють діяльність не менше двох років на момент продажу майбутнього об'єкту нерухомості.

Сам по собі дворічний період здійснення господарської діяльності компанією-забудовником, на мою думку, також не нівелює ризиків можливих махінацій та невиконання зобов'язань перед інвесторами (адже “дворічну” фірму нескладно придбати), а з іншого боку, створює додаткові перешкоди для добросовісних підприємців, які хочуть започаткувати власний бізнес з будівництва житла.

3. Відповідно до пункту 1 частини статті 716-4 (якою пропонується доповнити зміст ЦК України), істотними умовами договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва є відомості про об’єкт із зазначенням його технічних характеристик.

Пропонуємо цю норму викласти в наступній редакції: “істотними умовами договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва є відомості про об’єкт із зазначенням його технічних характеристик та оздоблення майбутнього об'єкту нерухомості (зокрема, стін, стелі, підлоги, міжкомнатних перегородок (за наявності), санвузлу, систем водопостачання, водовідведення, електропостачання, газо- та/або теплопостачання (за наявності), вікон, балкону/лоджій (за наявності)”.

4. Частиною 7 статті 716-6 ЦК України (якою пропонується доповнити зміст ЦК України), передбачається, що за результатами остаточних розрахунків між продавцем та покупцем за об’єкт нерухомого майна, визначених частинами четвертою та п’ятою цієї статті, продавець видає покупцю довідку, яка підтверджує проведення остаточних розрахунків за об’єкт нерухомого майна між продавцем та покупцем.

Втім, в який строк продавець зобов'язаний видати покупцю довідку про проведення остаточних розрахунків, вказаною нормою проекту не передбачено. Водночас, законодавством (в тому числі, проектом у разі його прийняття, ЗУ “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень” тощо) передбачається, що така довідка є обов'язковою для проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно за покупцем.

В практиці зустрічалися випадки маніпуляцій/шантажу/вимагання з боку представників (працівників) компанії-забудовника щодо видачі довідки про здійснення покупцем (інвестором) повного розрахунку.

Тому вважаю, що необхідно пропрацювати питання закріплення безумовного обов'язку забудовника видати покупцю довідку про підтвердження повного розрахунку у певний строк з моменту повного розрахунку, а у разі не видачі такої довідки підтвердженням повного розрахунку покупця з продавцем можуть слугувати платіжні документи (банківські квитанції, квитанції до приходного касового ордеру тощо). Тобто, для реєстрації за покупцем права власності на об'єкт нерухомості важлива не довідка, яка підтверджує цей факт, а безпосередньо здійснення самого розрахунку на суму, визначену договором.

5. Проектом також пропонується доповнити ЦК України статтею 716-8, якою перелічуються підстави для розірвання договору купівлі-продажу майбутнього об'єкту нерухомості як з ініціативи покупця (частина 1), так і з боку продавця (частина 2).

На мою думку, в даному випадку наявний певний дисбаланс у правовому становищі продавця та покупця нерухомості на стадії будівництва, саме в питанні можливостей та підстав розірвати договір купівлі-продажу.

Так, передбачено, що покупець має право розірвати договір у випадку наявності обставин, які свідчать про те, що об'єкт нерухомого майна буде переданий покупцю з порушенням встановленого договором терміну більше ніж на 6 місяців (п.1 ч.1 ст.716-8 ЦК України). Тоді як продавець отримає таке право у разі прострочення внесення покупцем наступних платежів більш ніж на сорок п’ять календарних днів (півтора місяці); порушення покупцем встановленого договором терміну внесення платежів більш ніж три рази протягом календарного року, при цьому кожне таке прострочення повинно становити не менше чотирнадцяти календарних днів (пп.1, 2 ч.2 ст.716-8 ЦК України).

По-перше, думаю, що норма п.1 ч.1 ст.716-8 ЦК України виписана доволі розмито, суб'єктивно. Може скластися ситуація, коли продавець, отримавши заяву покупця про розірвання договору та повернення грошей, скориставшись цією правовою нормою, заявить, що відсутні обставини, які свідчать про те, що об'єкт буде переданий покупцю з порушенням строку терміном саме більше ніж на 6 місяців, та буде апелювати до відсутності у покупця спеціальних знань в галузі будівництва і необхідності залучення експерта тощо (таким чином, створюючи штучні умови та підстави (поводи) для неповернення покупцю сплачених коштів, або затягування їх повернення). Тому запропоноване формулювання аналізованої норми дає підстави вважати, що вона не відповідає принципу правової визначеності.

По-друге, як вже зазначалося вище продавець буде наділений правом розірвати договір купівлі-продажу майбутнього об'єкту при простроченні хоча б одного платежу більш ніж на сорок п'ять днів. Справедливо було б передбачити або дещо триваліший строк, та/або запровадити нарахування пені, яка б стимулювала покупця до своєчасного виконання зобов'язань з внесення чергових платежів.

Така б пеня включалася до складу заборгованості покупця та “страхувала” б продавця від обов'язку видати довідку про підтвердження повного розрахунку.

В такому випадку, обидві сторони будуть зацікавлені у досудовому вирішенні спору, можливо, будуть створені умови для певної реструктуризації заборгованості (адже законопроектом багато уваги приділяється можливій неплатоспроможності забудовника, але й покупець не застрахований від тимчасових або тривалих в часі фінансових складнощів).

6. Проектом пропонується внести зміни до Закону України “Про рекламу”, зокрема, частину 1 статті 25-1 цього закону викласти в новій редакції. Цією нормою передбачається, що така реклама повинна містити реквізити документів, визначених “цією частиною”. Водночас, частиною 1 статті 25-1 ЗУ “Про рекламу” в запропонованій проектом редакції перелічені, зокрема, документи про право власності або користування земельної ділянкою, на якій споруджується об’єкт, що рекламується; про право на виконання будівельних робіт на конкретному об’єкті, що рекламується; ліцензії на провадження господарської діяльності з будівництва відповідних об’єктів.

Вважаю, що вимоги про наявність посилання на зазначені вище документи в рекламі доречно встановити для веб-сайта забудовника, його сторінки в соціальних мережах (за наявності), але не для всіх форм та видів реклами з огляду на достатньо великий обсяг інформації в посиланні (усному чи письмовому на всі вищезгадані документи (це з одного боку призведе лише до збільшення вартості реклами, яка вочевидь буде закладена до витрат забудовника, включених до ціни об'єкту, а з іншого — не сприймається покупцями).

Аналогічні пропозиції вже направлені АО “Гольдарб. Едвайс” в адресу Міністерства розвитку громад та територій України.