Особливості національного "домоуправління"

Проаналізував текст Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” (надалі — Закон). 

Ідею ліквідації ЖЕКів  підтримую, також вважаю, що вони не виконують функцій задля виконання яких створені, є непотрібним прошарком між споживачем та виконавцем комунальних послуг, часто — ще й бюрократичним та непрофесійним прошарком. 

Водночас, вимушений констатувати, що прийнятий закон має підводні камені та несе деякі ризики для власників квартир та нежитлових приміщень в багатоквартирних житлових будинків.  Коротко  "пройдемося" по кожному з них.

Відповідно до пункту 2 ч.1 ст.7 Закону, співвласники зобов'язані забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку.  Таким чином, держава вперше офіційно переклала обов'язки з проведення будь-яких видів ремонту житлового фонду (мова йде саме про багатоквартирні будинки) та його обслуговування на співвласників (на власника квартири або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку). Тобто, і відповідальність за невиконання цього обов'язку несуть співвласники, що, до речі, підтверджується ст.8 прийнятого Закону. Виникає питання, у якому стані співвласникам буде переданий будинок, побудований у середині минулого століття? Але, незважаючи на стан будинку, об'єм робіт, необхідних для його поновлення та реставрації, відповідальність за його пошкодження, руйнування будуть нести саме співвласники. Закон не має жодної норми, яка б передбачала участь держави в фінансуванні відновлення, реставрації житлового фонду, не дивлячись на те, в якому стані жильці отримають в “управління” об'єкти та комунікації.

Частина 6 ст.10 Закону передбачає, що рішення (щодо управління будинком) вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. Не  вважаю правильним та зручним (адже будь-яка законодавча новація повинна позбавляти людей незручностей попередніх актів, а не створювати нові) прив'язуватися в питанні прийняття рішень  зборами мешканців  до загальної площі всіх квартир. Це ускладнює процес підрахунку і за відсутністю у будь-якого з співвласників точних даних про загальну площу квартир і приміщень в будинку дає можливість для спекуляцій та спорів стосовно правомірності зборів приймати відповідне рішення. 

Згідно з ч. 7 ст.10 Закону рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен із яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування ("за", "проти", "утримався"), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики.

У протоколі обов'язково зазначається така інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах співвласників: прізвище, ім'я, по батькові співвласника, документ, що посвідчує особу, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника). Думаємо, що така глибока формалізація документу (Протоколу загальних зборів), наповнення його додатковими даними, які не завжди просто отримати (актуалізувати, змінити тощо), ускладнить процес проведення загальних зборів. Тим більше, що в зборах братимуть участь звичайні мешканці будинку, не юристи. Достатньо вказувати прізвище, ім'я та по-батькові присутнього співвласника та номер його квартири. Навіщо робити бюрократичною процедуру, яка по своїй суті проста?

Законом викладається в новій редакції ст.6 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків” (надалі — Закон про ОСББ). Відповідно до ст.6 згаданого Закону, об'єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Установчі збори об'єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку. У випадку, якщо власники квартири в новозбудованих будинках будуть затягувати процес реєстрації права власності (а іноді цей процес затягується з вини забудовника та з інших причин), то є ризик, що інші мешканці будинку в силу вказаної норми закону не зможуть провести установчі збори для створення ОСББ, і управління їх будинком буде передане місцевою владою невідомому їм “управителю”.

Крім того, в новій редакції викладається ст.7 Закону про ОСББ, згідно з якою статут об'єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства. Знову таки, якщо центральний орган виконавчої влади затягне з розробкою і  затвердженням типової форми статуту, жодне ОСББ не буде зареєстроване. 

У пункті 5 прикінцевих положень Закону зазначається, що у разі якщо протягом одного року з дати набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об'єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя. Не важко уявити собі, які спекуляції можливі, якщо ОСББ не буде створено, а мешканці не приймуть рішення про форму управління. 

Резюме. Вважаю, що прийнятий закон явно недопрацьований, деякі питання, які легко вирішуються на місцях, занадто зарегульовані. Складається враження, що питання створення ОСББ, прийняття рішення зборами співвласників спеціально ускладнені, щоб створити платформу для потенційних спорів та зловживань або для масового призначення управителей без участі в цьому процесі власників житла. Процедура призначення місцевою владою управителів в Законі не прописана, що також створює ризики, в тому числі й корупційні.