Внесення грошей за попереднім договором купівлі-продажу нерухомості:

У цій статті пропонуємо розглянути нюанси повернення внеску, який вноситься покупцем при укладанні попереднього договору.

Практика укладення попередніхдоговорів, які передують вчиненню правочину купівлі-продажу нерухомості, насьогоднішній день набуває все більшого розповсюдження. Багато існує причин длятакого підходу: від відсутності у природі такого об’єкту нерухомості на моментдосягнення домовленості  (наприклад, прикупівлі житла на первинному ринку) до необхідності зібрати та підготувати всідокументи, при наявності яких нотаріус посвідчить цей договір.

Нагадаємо, що відповідно до частини 1 статті 635 ЦКпопередніми є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строкуукласти основний договір на умовах, встановлених попереднім договором.  Шляхомукладення попереднього договору сторони погоджують всі істотні умови основногодоговору, а сам попередній договір служить мовбито гарантією подальшої співпраці.

 У цій статті пропонуємо розглянути нюанси повернення внеску, який вноситьсяпокупцем при укладанні попереднього договору.

Практика придбання нерухомого майна за попередньою угодоюсформувалася і працює наступнимчином: покупець і продавець підписують попередній договір, длязабезпечення зобов'язань за яким вноситься попередня сплата,зокрема, для досягненнямети – забезпечитиукладення основного договору купівлі продажу. Як правило передбачається, щотака сума залишається упродавця, якщо від укладення договору відмовився покупець, а в разі колипродавець став винуватцем неукладення угоди, аванс повертається покупцю.

Главою 49 Цивільного кодексуУкраїни (далі за текстом – ЦКУ) визначений невичерпний перелік видівзабезпечення зобов’язання, серед яких є завдаток. За правилами встановленимист. 570 ЦКУ «завдатком є грошова сума або рухоме майно,що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договоромплатежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання» (ч. 1 ст.570).

Якщо не буде встановлено, що сума,сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважаєтьсяавансом (ч. 2 ст. 570 ЦКУ).

Суди, вирішуючи питання про те, що являє собою оплаченапокупцем за попереднім договором сума коштів, приходять до досить суперечливих висновків. Так, деякі правові позиції зводяться до того,що зобов'язання за попереднім договором не може забезпечуватися завдатком,оскільки на момент укладення попереднього договору таке зобов'язання ще невиникло. Протилежний підхід полягає в тому, що порушення зобов'язання запопереднім договором тягне за собою повернення завдатку та додаткову сплатусуми в розмірі завдатку.

ДоВерховного суду України потрапила справа про стягнення грошових коштів. Буловстановлено наступне: 14 липня 2008 року між сторонами було укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом(щодо питання форми попередніх договорів!) Київського міськогонотаріального округу ОСОБА_5 і зареєстрований у реєстрі за НОМЕР_1. Згідно з п.1 указаного договору сторони зобов'язалися не пізніше 14 жовтня 2008 рокуукласти договори купівлі-продажу будинку АДРЕСА_1 та частин двох земельнихділянок, що знаходяться на АДРЕСА_2.

Також установлено, що увизначений попереднім договором строк основні договори купівлі-продажу укладеніне були.

Пунктами 3, 4попереднього договору визначено, що в разі відмови ОСОБА_2 від укладенняосновних договорів до 14 жовтня 2008 року вона (ОСОБА_2) повертає ОСОБА_1сплачені грошові кошти, а в разі відмови або ухилення ОСОБА_1 від укладенняосновних договорів до 14 жовтня 2008 року - грошові кошти залишаються вОСОБА_2.

За результатами розгляду цієїсправи Верховний суд України у своїй постанові від 13 лютого 2013 року,переглянувши рішення судів попередніх інстанцій, а також надані для порівнянняухвали судів касаційних інстанцій, зазначив наступне.

Згідно із ч. ч. 1, 3 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якогозобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір вмайбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основнийдоговір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднімдоговором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію пройого укладення.

Відповідно до ч. 1 ст. 546 ЦК України виконання зобов'язання може забезпечуватисянеустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно зі ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, щовидається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договоромплатежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщоне буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів,є завдатком, вона вважається авансом.

Таким чином, внесення завдатку якспособу виконання зобов'язання може мати місце лише в разі наявностізобов'язання, яке повинно було виникати на підставі договорів купівлі-продажубудинку та частин земельних ділянок.

Оскільки договори купівлі-продажу будинку й частин земельних ділянок, які бза своєю формою та змістом відповідали вимогам закону, між сторонами у справіукладені не були, а сторони лишедомовилися укласти такі договори в майбутньому, передана ОСОБА_1 відповідачу грошовасума в розмірі 968 420 гривень єавансом, який підлягає поверненню позивачу, тому висновок суду касаційної інстанціїщодо необґрунтованості позовних вимог про стягнення авансу за попереднімдоговором є помилковим.