Наслідки коронавірусу для орендарів і орендодавця
Як поширення коронавірусной інфекції може вплинути на відносини орендодавців і орендарів комерційної нерухомості?
Пандемія коронавірусной інфекції (COVID-19) набирає обертів. Однією з ключових рекомендацій (а в окремих випадках - обов'язковою інструкцією) по боротьбі з поширенням вірусу є максимальна домашня ізоляція громадян. В результаті організації масово переводять своїх співробітників на віддалений режим роботи і розглядають можливість тимчасового закриття офісів. Торгові та розважальні центри спорожніли, і орендарі приміщень скаржаться на безпрецедентне зниження трафіку покупців.
Одночасно державні органи встановлюють обмеження щодо проведення масових заходів і приймають рішення про закриття окремих видів об'єктів. Аналогічні обмеження приймаються владою і в інших областях.
Чи можна не сплачувати орендну плату, пославшись на COVID-19 як Форс-мажор?
Якщо тільки сторони прямо не передбачили в договорі, що виконання зобов'язань може бути призупинено внаслідок форс-мажору, сам факт визнання COVID-19 обставиною непереборної сили не звільняє орендаря від внесення сплати орендної плати. За відсутності офіційної заборони на функціонування приміщень і обмеження доступу до них орендаря наявність форс-мажорних обставин може спричинити за собою лише звільнення від відповідальності за невиконання зобов'язань і послужити підставою для перенесення терміну виконання договору. Наприклад, якщо в зв'язку з форс-мажорними обставинами орендар не вносив орендну плату протягом якогось часу, він може бути звільнений від сплати неустойки за прострочення. Однак заборгованість по орендній платі буде підлягати повного погашення після усунення обставин непереборної сили. Але навіть для звільнення від відповідальності орендар повинен буде довести, що невиконання стало прямим наслідком форс-мажору (наявність власне сертифікату). Відсутність грошових коштів з-за падіння виручки орендаря в період поширення COVID-19 не може бути підставою для звільнення від платежів.
Як вплине на платежі закриття офісних або торгових центрів орендар за рішенням влади або за своєю ініціативою?
За відсутності відповідних рішень органів влади закриття об'єктів комерційної нерухомості з ініціативи орендодавця, швидше за все, буде визнано обмеженням доступу до орендованих приміщень. У цьому випадку орендар не тільки може претендувати на звільнення від внесення орендної плати, а й виявиться вправі вимагати від орендодавця компенсації своїх збитків. Як зазначалося вище, звільнити себе від відповідальності орендодавець зможе, тільки якщо доведе, що підставою для закриття приміщень і невиконання договору оренди стали обставини непереборної сили у вигляді поширення COVID-19. Інші наслідки будуть при закритті орендованих приміщень за рішенням органів державної влади у зв'язку з форс-мажором. В даному випадку орендодавець не буде нести відповідальності у вигляді відшкодування збитків орендарям чи інших санкцій, передбачених договором.
Законодавство також передбачає можливість припинення зобов'язання за договором, якщо в результаті видання акта органу влади виконання зобов'язання стає неможливим. Однак, виходячи з ситуації, щодо судової практики, для припинення зобов'язань у цій підставі необхідно довести, що виконання зобов'язання стає неможливим на постійній основі. При цьому, якщо тимчасове обмеження діяльності актом органів влади (наприклад, закриття торгового або ділового центру) перевищує термін оренди, сторони можуть відмовитися від договору оренди.
А що відбудеться, якщо орендар самостійно призупинив діяльність?
Як було сказано вище, саме по собі припинення діяльності орендарем в приміщеннях з огляду на визнання епідемії / пандемії форс-мажором не може бути безумовною підставою для невнесення орендної плати за договором. Якщо в договорі оренди прямо не вказано, що орендар звільняється від виконання зобов'язань при настанні форс-мажору, він буде зобов'язаний продовжувати платити орендну плату навіть за період невикористання приміщень. Крім того, деякі договори оренди містять положення, згідно з якими за невикористання приміщень або незнання діяльності орендарем в приміщеннях передбачена договірна відповідальність у вигляді сплати неустойки.
Чи може орендар вимагати зменшення орендної плати в зв’язку з COVID-19?
В теорії орендар має право вимагати зменшення орендної плати, якщо доведе, що умови користування приміщенням, передбачені договором оренди, істотно погіршилися у зв'язку з поширенням коронавіруса. Однак задоволення таких вимог без детального аналізу конкретної ситуації і умов договору оренди оцінити в даний момент неможливо.
Чи є можливість розірвати договір оренди у зв'язку з визнанням COVID-19 форс-мажор?
Законодавством прямо не передбачена можливість розірвання договору в зв'язку з настанням обставин непереборної сили. При цьому сторони можуть при підготовці договору оренди самостійно закріпити в ньому механізм односторонньої відмови від договору у разі настання форс-мажору. На практиці в договорах оренди дуже часто зустрічається умова про право сторін на односторонню відмову при настанні форс-мажорних обставин, якщо такі обставини перешкоджають виконанню договору і тривають, наприклад, більше одного або трьох місяців.
Безумовно, поширення COVID-19 може істотно вплинути на ринок оренди. Однак точна оцінка можливих наслідків буде залежати в першу чергу від фактичних умов самих договорів оренди, укладених сторонами. Щоб підготуватися до різних сценаріїв розвитку поточної ситуації, рекомендую орендарям детально проаналізувати свої договори оренди. Спілкуватися виключно в письмовій формі. Проте перш ніж наважитися на той чи інший крок, орендар повинен вибрати певну стратегію по захисту своїх прав.
- Форвардні контракти на ринку електроенергії ЄС: як працювати з вигодою та без ризиків Ростислав Никітенко 11:55
- Особливості здійснення Держгеокадастром контролю за використанням та охороною земель Євген Морозов 09:56
- Розірвання шлюбу за кордоном: особливості та процедури для українців Світлана Приймак вчора о 16:28
- Зелені сертифікати для експорту електроенергії: можливості для українських трейдерів Ростислав Никітенко вчора о 11:10
- Еволюція судової практики: від традицій до цифрових інновацій Дмитро Шаповал вчора о 10:22
- Надіслання адвокатом відзиву на касаційну скаргу на електронну пошту Суду Євген Морозов вчора о 09:28
- Згода на обробку персональних даних – правочин? Судова практика Анастасія Полтавцева 12.11.2024 16:59
- Адвокатський запит в ТЦК та відстрочка від призову: очікування й реальність Світлана Приймак 12.11.2024 16:55
- Як створити "блакитний океан" для бренду: стратегія виходу за межі конкуренції Наталія Тонкаль 12.11.2024 11:32
- Переваги та ризики співпраці з європейськими постачальниками відновлювальної енергії Ростислав Никітенко 12.11.2024 11:02
- Перезавантаження трейдерського ринку: ключові тренди Дмитро Казанін 12.11.2024 10:48
- "Безліміт" на кредитні ліміти: як вилізти з боргової ями Ірина Селезньова 12.11.2024 09:55
- ОП ВС КГС: зменшення розміру неустойки (пені) нарахованої за порушення зобов`язання Євген Морозов 12.11.2024 08:49
- Гра в імітацію Євген Магда 12.11.2024 05:31
- Правова боротьба за спадок: позов проти банку про стягнення коштів у російських рублях Павло Васильєв 11.11.2024 20:24
- Гра в імітацію 356
- Як створити "блакитний океан" для бренду: стратегія виходу за межі конкуренції 217
- Як українським трейдерам долучитися до енергетичних бірж ЄС? 84
- Як зробити бізнес бездоганно продуктивним, а співробітників – супергероями 65
- "Безліміт" на кредитні ліміти: як вилізти з боргової ями 45
-
У Нідерландах успішно випробували найпотужніший наземний кран у світі – фото
Бізнес 11556
-
Співвласник АТБ почне відкривати торговельні центри у невеликих містах
Бізнес 10057
-
Кінець уряду Шольца. Хто стане новим канцлером і який ультиматум має для Путіна
6511
-
Нафта може впасти до $40 у 2025 році, якщо ОПЕК скасує добровільне скорочення видобутку
Бізнес 3961
-
Росіяни почали атакувати Харків дронами "Молнія-1". Чим вони небезпечніші за "шахеди"
Технології 3024