Авторські блоги та коментарі до них відображають виключно точку зору їхніх авторів. Редакція ЛІГА.net може не поділяти думку авторів блогів.
20.03.2013 13:13
Риски застройщика при приобретении земли
Как показывает практика, даже крупные строительные холдинги иногда надеются на авось и думают, что если им в прошлом повезло построить и продать объект даже с некорректными юридическими документами или вообще при их полном отсутствии, игнорируя юридически
Большинство рисков, возникающих у застройщика в процессе строительства, на мой взгляд, связаны в основном с приобретением прав на земельный участок. Поэтому, работа юристов не должна сводиться к банальной проверке стандартного набора юридических документов.
Юристы должны знать все подводные камни и обязаны на любом этапе приобретения прав на землю очертить клиенту возможные юридические риски, а так же минимизировать их. Ведь, зачастую проблемы, с которыми сталкивается застройщик (запрет на проведение строительных работ на приобретенном участке, прекращение или признание недействительным торгов и/или договора аренды земли, возврат с незаконного чужого пользования, принудительное изъятие земельного участка, снос самовольно построенного объекта и т.д.) являются прямым следствием упущений юридического характера или игнорирования застройщиком очевидных юридических рисков. Как показывает практика, даже крупные строительные холдинги иногда надеются на авось и думают, что если им в прошлом повезло построить и продать объект даже с некорректными юридическими документами или вообще при их полном отсутствии, игнорируя юридические риски – то так будет всегда. Но это не так. На рынке недвижимости, особенно в Киеве, достаточное количество крупных игроков, а следовательно хорошие земельные участки, еще и в центре, можно пересчитать на пальцах. Поэтому и конкуренция высока, а, следовательно, в такой ситуации никак нельзя пренебрегать юридическими тонкостями, если конечно застройщик нацелен довести строительство до его логического завершения и получить долгожданную прибыль.
На что же необходимо обратить внимание застройщикам при приобретении земли и прав на нее?
В первую очередь, на характеристики земельного участка, права на который предлагается приобрести. К таким характеристикам относятся категория земли, кадастровый номер земли, целевое назначение земли, ограничения прав на землю и.т.д.
Кроме того, очень желательно получить и изучить проект землеотвода земли, дабы убедиться, что проект прошел все необходимые согласования, и отвечает требованиям действующего законодательства. Также необходимо удостовериться, что права коммунальной или государственной собственности на земельный участок до передачи его в аренду, зарегистрированы в государственном реестре имущественных прав на недвижимость, согласно требованиям Закона Украины «О внесении изменений к некоторым законодательным актам Украины относительно разграничения земель государственной и коммунальной собственности» от 6 сентября 2012 года N 5245 – VI . В соответствии с п. 9 Переходных положений вышеуказанного закона, предусмотрено, что право собственности на земельные участки государственной и коммунальной собственности, реализуется только после государственной регистрации права собственности на соответствующий земельный участок.
Если все вышеизложенные факты тщательно проверены, и юристы дали свое заключение о наличии полномочий органа на продажу земельного участка или прав на него в границах определенной территории (в зависимости от принадлежности участка в границах населенного пункта или за его границами определяется орган уполномоченный принимать решение об отчуждении земли или прав на нее) следующим важным этапом являются сами торги.
5 июля 2012 года Верховная рада приняла изменения в Земельный кодекс Украины. В Главе 21 вышеуказанного кодекса был установлен долгожданный механизм проведения торгов по продаже земельных участков и права аренды коммунальных и государственных земель. Вышеуказанные изменения вступили в силу с 19 августа 2012. Поэтому юристам необходимо плотно поработать на всех этапах проведения торгов, начиная с анализа законности организации и проведения торгов, соответствия процедуры проведения торгов, сопровождение участия застройщика в торгах и конечно же оформление результатов торгов. Ведь нарушения хоть одного элемента может быть использовано как конкурентами, которые проиграли торги, так и органами прокуратуры, осуществляющими контроль за соблюдением земельного законодательства. И как следствие может быть подан иск в суд о признании торгов недействительным.
Одной из важнейших стадий является заключение самого договора аренды земли и его государственная регистрация. В данном случае, действуют специальные нормы Закона Украины «Об аренде земли», которыми предусмотрены обязательные условия договора, а так же приложения к договору, которые являются неотъемлемой частью договора аренды земли. В случае несоответствия подписанного договора требованиям вышеуказанного закона, риск признания договора недействительным очень велик. Такие иски, как правило, подают органы прокуратуры. Количество таких исков, на сегодняшний день, очень велико. И, конечно же, застройщик должен помнить о том, что даже корректно составленный и подписанный договор об аренде земли, подлежит государственной регистрации.
Конечно, шансы попасть в неприятную ситуацию на каждом из этапов достаточно велики. Но, это не повод для беспокойства для участников земельного рынка. Если при приобретении прав на земельный участок провести все необходимые юридические действия, то грамотный в земельном праве юридический советник всегда точно определит весь перечень юридических рисков, которые присутствуют на каждой отдельной стадии, а так же очертит перечень действий, направленных на минимизацию или ликвидацию таких рисков.
К тому же, затраты на проверку всех нюансов достаточно минимальны по сравнению с потерями, которые может понести застройщик при лишении его прав на уже приобретенный и частично застроенный земельный участок.
Юристы должны знать все подводные камни и обязаны на любом этапе приобретения прав на землю очертить клиенту возможные юридические риски, а так же минимизировать их. Ведь, зачастую проблемы, с которыми сталкивается застройщик (запрет на проведение строительных работ на приобретенном участке, прекращение или признание недействительным торгов и/или договора аренды земли, возврат с незаконного чужого пользования, принудительное изъятие земельного участка, снос самовольно построенного объекта и т.д.) являются прямым следствием упущений юридического характера или игнорирования застройщиком очевидных юридических рисков. Как показывает практика, даже крупные строительные холдинги иногда надеются на авось и думают, что если им в прошлом повезло построить и продать объект даже с некорректными юридическими документами или вообще при их полном отсутствии, игнорируя юридические риски – то так будет всегда. Но это не так. На рынке недвижимости, особенно в Киеве, достаточное количество крупных игроков, а следовательно хорошие земельные участки, еще и в центре, можно пересчитать на пальцах. Поэтому и конкуренция высока, а, следовательно, в такой ситуации никак нельзя пренебрегать юридическими тонкостями, если конечно застройщик нацелен довести строительство до его логического завершения и получить долгожданную прибыль.
На что же необходимо обратить внимание застройщикам при приобретении земли и прав на нее?
В первую очередь, на характеристики земельного участка, права на который предлагается приобрести. К таким характеристикам относятся категория земли, кадастровый номер земли, целевое назначение земли, ограничения прав на землю и.т.д.
Кроме того, очень желательно получить и изучить проект землеотвода земли, дабы убедиться, что проект прошел все необходимые согласования, и отвечает требованиям действующего законодательства. Также необходимо удостовериться, что права коммунальной или государственной собственности на земельный участок до передачи его в аренду, зарегистрированы в государственном реестре имущественных прав на недвижимость, согласно требованиям Закона Украины «О внесении изменений к некоторым законодательным актам Украины относительно разграничения земель государственной и коммунальной собственности» от 6 сентября 2012 года N 5245 – VI . В соответствии с п. 9 Переходных положений вышеуказанного закона, предусмотрено, что право собственности на земельные участки государственной и коммунальной собственности, реализуется только после государственной регистрации права собственности на соответствующий земельный участок.
Если все вышеизложенные факты тщательно проверены, и юристы дали свое заключение о наличии полномочий органа на продажу земельного участка или прав на него в границах определенной территории (в зависимости от принадлежности участка в границах населенного пункта или за его границами определяется орган уполномоченный принимать решение об отчуждении земли или прав на нее) следующим важным этапом являются сами торги.
5 июля 2012 года Верховная рада приняла изменения в Земельный кодекс Украины. В Главе 21 вышеуказанного кодекса был установлен долгожданный механизм проведения торгов по продаже земельных участков и права аренды коммунальных и государственных земель. Вышеуказанные изменения вступили в силу с 19 августа 2012. Поэтому юристам необходимо плотно поработать на всех этапах проведения торгов, начиная с анализа законности организации и проведения торгов, соответствия процедуры проведения торгов, сопровождение участия застройщика в торгах и конечно же оформление результатов торгов. Ведь нарушения хоть одного элемента может быть использовано как конкурентами, которые проиграли торги, так и органами прокуратуры, осуществляющими контроль за соблюдением земельного законодательства. И как следствие может быть подан иск в суд о признании торгов недействительным.
Одной из важнейших стадий является заключение самого договора аренды земли и его государственная регистрация. В данном случае, действуют специальные нормы Закона Украины «Об аренде земли», которыми предусмотрены обязательные условия договора, а так же приложения к договору, которые являются неотъемлемой частью договора аренды земли. В случае несоответствия подписанного договора требованиям вышеуказанного закона, риск признания договора недействительным очень велик. Такие иски, как правило, подают органы прокуратуры. Количество таких исков, на сегодняшний день, очень велико. И, конечно же, застройщик должен помнить о том, что даже корректно составленный и подписанный договор об аренде земли, подлежит государственной регистрации.
Конечно, шансы попасть в неприятную ситуацию на каждом из этапов достаточно велики. Но, это не повод для беспокойства для участников земельного рынка. Если при приобретении прав на земельный участок провести все необходимые юридические действия, то грамотный в земельном праве юридический советник всегда точно определит весь перечень юридических рисков, которые присутствуют на каждой отдельной стадии, а так же очертит перечень действий, направленных на минимизацию или ликвидацию таких рисков.
К тому же, затраты на проверку всех нюансов достаточно минимальны по сравнению с потерями, которые может понести застройщик при лишении его прав на уже приобретенный и частично застроенный земельный участок.
Якщо Ви помітили орфографічну помилку, виділіть її мишею і натисніть Ctrl+Enter.
Останні записи
- Чи є місце українській книзі в планах держави, або що не так із книжковими сертифікатами? Віктор Круглов вчора о 19:31
- Блокування податкових накладних: причини та рішення Соломія Марчук вчора о 16:05
- Наш атом у кишені: коли світ перейде на ядерні батарейки Ксенія Оринчак вчора о 16:04
- Корпоративна політика як інструмент ефективного управління сьогодення Дмитро Зенкін вчора о 11:26
- Межі вирішення питання про зупинення реєстрації податкової накладної Євген Морозов вчора о 10:57
- Кризове лідерство та менеджмент: як обрати правильну стратегію в умовах кризи Ігор Шевцов вчора о 08:42
- Дірки на всіх: чи майже всіх? Богдан Кашаник 30.09.2024 23:43
- Цифрові права та кібербезпека: Виклики сучасності та перспективи регулювання Світлана Приймак 30.09.2024 17:22
- Відстрочка від мобілізації для студентів іноземних ВНЗ: Покарання невинних за чужі провини Арсен Маринушкін 30.09.2024 16:29
- Нетворкінг у LinkedIn: Правила успішної комунікації Дмитро Суслов 30.09.2024 16:10
- Відповідальність як стратегія. Чому сталий розвиток – майбутнє бізнесу Ірина Кононенко 30.09.2024 11:40
- Строк на оскарження рішення та дії посадових осіб виконавчої служби Євген Морозов 30.09.2024 09:55
- Відбір постачальника – це не вся закупівля: ключові ролі в закупівельному процесі Євгеній Сільверстов 30.09.2024 09:47
- Зміни в призначенні субсидій Андрій Павловський 29.09.2024 18:13
- Визнання недійсним договору відступлення права вимоги Євген Морозов 29.09.2024 10:47
Топ за тиждень
Популярне
-
Як зробити прорив у вивченні іноземної мови у найближчі пів року
Життя 25238
-
Насильство і торгівля людьми: що це за гучна історія з музикантом P. Diddy
Життя 10792
-
Епіцентр почав відкривати торгово-розважальні центри. Перший – біля Києва
Бізнес 9495
-
"Цифри шокують". У Росії офіційно презентували проєкт бюджету на 2025 рік
Фінанси 5599
-
Київ вибрав підрядника для ремонту аварійного мосту біля станції метро "Дарниця"
Бізнес 4154
Контакти
E-mail: [email protected]