Авторські блоги та коментарі до них відображають виключно точку зору їхніх авторів. Редакція ЛІГА.net може не поділяти думку авторів блогів.
12.10.2009 13:20
Институциональные составляющие кризиса рынка недвижимости или что подсказывают итоги 2009 года
В статье автор приводит свое видение причин глубокого кризиса украинского рынка недвижимости и его особенностей. Высказывается идея о том, что среди прочего, на РН в большой степени повлиял институциональный коллапс.
Год существования в условиях кризиса позволяет уже делать некоторые обобщения и выводы. Очевидно, что этот период войдет в историю благодаря рекордному – более чем на 50% – спаду объемов выполняемых строительных работ. Ощущая катастрофическое сжатие рынка, девелоперы, строители и аналитики рынка пытаются разобраться в ситуации, ломая немало копий в дискуссиях. Ключевой темой для обсуждения становится, вопрос «дна», а точнее: возможности/невозможности падения цен на жилье и другие виды недвижимости.
К сожалению, приходится констатировать, что сколько-нибудь глубокого анализа причин, по которым произошел спад, увы, ни от одного из игроков рынка я не увидел. А коль нет анализа причин – нет и понимая, как отрасль будет выходить из пике.
Возьму на себя смелость выложить на всеобщее обсуждение отдельные аспекты анализа этих причин. Глубина кризиса рынка недвижимости, по моему мнению, связана с тем, что мы имеем «наслоение» двух кризисных процессов. Кроме мировых финансовых катаклизмов, серьезно проявил себя специфический отраслевой институциональный кризис, который и был «вызван к жизни» первым.
1. Что позволяет судить об институциональной природе кризиса рынка недвижимости?
1.1. Рынок не имеет самоидентификации и устоявшейся структуры. У широких групп общественности, участников рынка и аналитиков нет четких параметров и критериев для его упорядочения:
- Если рынок недвижимости, то какой? Жилой или коммерческой, первичной/вторичной? Думаю, не стоит говорить, что пресловутый кризис по-разному проявляет себя на каждом из перечисленных «подрынков».
1.2. Невозможно пока очертить круг участников рынка, определить и разграничить функции, которые они выполняют.
1.3. Немалые трудности представляет определение, кто же является «клиентом» рынка?
Инвестор? Инвестор – это тот, кто вкладывает деньги для получения прибыли. Правильно ли называть человека, который покупает будущую квартиру – инвестором?
Предполагаю, что со мной согласятся коллеги, если скажу, что таких вопросов, неопределенностей и «темных» пятен множество.
Самое же основное проявление неструктурированности и отсутствия признаков идентификации заключается в информационной закрытости рынка недвижимости (РН), которая особо остро проявляет себя на региональном уровне. Это приводит к недостатку объективной информации о РН. Еще год тому назад с трибуны УБА мы обратились ко всей девелоперско-строительной и риэлтерской общественности с призывом о создании инструментов для получения мало-мальски достоверной информации и аналитики.
http://avantazh.ua/news/2008/11/563
http://avantazh.ua/news/2008/01/562
К сожалению, наши призывы так и остались призывами и субъекты рынка, зачастую используют или даже генерируют недостоверную информацию.
2. Кризис инструментов финансирования
Во всем мире атрибутами РН являются:
а) ипотека;
б) «длинные» деньги.
Если ипотечное кредитование у нас начало зарождаться, то второй атрибут – длинные деньги к нашему рынку не «приклеился». Финансирование объектов жилого строительства велось за счет доверительных средств, что представляло собой покупку будущего блага, частично за счет средств застройщика, частично – за счет краткосрочных кредитов банков. Возможные риски такого финансирования перекрывались за счет роста цен и увеличения количества возводимых объектов. Спад покупательной активности, «лихорадка» в банковской сфере, приведшая к сокращению объемов ипотечного кредитования, удорожание, а впоследствии прекращение кредитования привело к остановке многих строящихся объектов недвижимости. Возникли сложности как с выполнениями обязательств по полученным доверительным средствам, так и погашением ранее полученных заемных средств. Эта ситуация связана с «болезнью роста». Многие застройщики не имеют необходимого опыта финансового планирования, не учитывают должным образом свои риски.
Описанный здесь пункт я бы дал название институциональный кризис инструментов финансирования. С одной стороны, он стал результатом внешних факторов: недоразвитости финансовых и инвестиционных институтов; с другой – внутренних: произошла недооценка рисков финансирования, к которой добавилось отсутствие достоверной маркетинговой информации
Уже сейчас становится понятным, что строительство на «коротких» деньгах «кануло в Лету». Когда ипотечный рынок очнется, на смену должны прийти «длинные схемы финансирования». И не только для покупателей квартир, но и для девелоперских компаний. Кроме того, должны появиться специализированные инвестиционные фонды, которые будут обеспечивать долгосрочное финансирование.
Как скоро прогнозируется такая трансформация на РН? Все зависит от стабилизации мировых финансовых рынков и национального экономико-политического спокойствия.
Не стоит, правда, забывать и о том, что недорогие длинные деньги могут появиться, только тогда, когда отрасль будет готова работать по высоким финансовым стандартам и сможет предлагать рынку высокопрофессиональные проекты.
Не исключено, что в ближайшее время нас ждет появление новых финансовых инструментов. До последнего времени инвестиционная потребность рынка жилой недвижимости реализовывалась через прямое инвестирование в объекты недвижимости (м. кв.). При этом инвестор нес все риски самостоятельно. Сейчас очевидно, что без появления институтов, которые могли бы:
а) вести профессиональную деятельность по размещению средств;
б) диверсифицировать риски;
в) упрощать процедуру инвестирования
инвестиционные ресурсы физических лиц не вернутся на рынок.
Прообразом таких инструментов могли бы стать фонды операций с недвижимостью, в деятельность которых необходимо вносить некоторые законодательные изменения.
3. Кризис доверительного управления
Рынок жилой недвижимости строился на основе доверительного управления средствами. В период курсовой стабильности и высокой ценовой динамики риски доверительного размещения средства, когда объектом вложения средств была не недвижимость, а имущественные права на будущую недвижимость, были сбалансированы.
Преодоление кризиса «доверительного управления» будет происходить через трансформацию рынка. Покупаться будет уже готовое жилье или жилье в домах с высокой степенью готовности. Как следствие, покупка готового жилья придет на место покупки имущественных прав. Мне кажется, что это единственный действенный способ преодоления недоверия к первичному РН.
Выводы:
Преодоление «институциональной» компоненты кризиса и, как результат, возобновление финансирования проектов в сфере недвижимости станет возможным тогда, когда:
1. Рынок выйдет на новую ступень своей профессиональности. Убежден, что профессионализация субъектов (операторов) РН сможет вернуть утраченное доверие;
2. Рынок получит возможность привлекать длинные деньги;
3. Рынок определиться с наполняющими его дефинициями и собственной структурой – станет понятным перечень операторов рынка, закрепленный за ними функционал и т.д.;
4. Произойдет переход от рынка продажи имущественных прав к рынку готового жилья.
К сожалению, приходится констатировать, что сколько-нибудь глубокого анализа причин, по которым произошел спад, увы, ни от одного из игроков рынка я не увидел. А коль нет анализа причин – нет и понимая, как отрасль будет выходить из пике.
Возьму на себя смелость выложить на всеобщее обсуждение отдельные аспекты анализа этих причин. Глубина кризиса рынка недвижимости, по моему мнению, связана с тем, что мы имеем «наслоение» двух кризисных процессов. Кроме мировых финансовых катаклизмов, серьезно проявил себя специфический отраслевой институциональный кризис, который и был «вызван к жизни» первым.
1. Что позволяет судить об институциональной природе кризиса рынка недвижимости?
1.1. Рынок не имеет самоидентификации и устоявшейся структуры. У широких групп общественности, участников рынка и аналитиков нет четких параметров и критериев для его упорядочения:
- Если рынок недвижимости, то какой? Жилой или коммерческой, первичной/вторичной? Думаю, не стоит говорить, что пресловутый кризис по-разному проявляет себя на каждом из перечисленных «подрынков».
1.2. Невозможно пока очертить круг участников рынка, определить и разграничить функции, которые они выполняют.
1.3. Немалые трудности представляет определение, кто же является «клиентом» рынка?
Инвестор? Инвестор – это тот, кто вкладывает деньги для получения прибыли. Правильно ли называть человека, который покупает будущую квартиру – инвестором?
Предполагаю, что со мной согласятся коллеги, если скажу, что таких вопросов, неопределенностей и «темных» пятен множество.
Самое же основное проявление неструктурированности и отсутствия признаков идентификации заключается в информационной закрытости рынка недвижимости (РН), которая особо остро проявляет себя на региональном уровне. Это приводит к недостатку объективной информации о РН. Еще год тому назад с трибуны УБА мы обратились ко всей девелоперско-строительной и риэлтерской общественности с призывом о создании инструментов для получения мало-мальски достоверной информации и аналитики.
http://avantazh.ua/news/2008/11/563
http://avantazh.ua/news/2008/01/562
К сожалению, наши призывы так и остались призывами и субъекты рынка, зачастую используют или даже генерируют недостоверную информацию.
2. Кризис инструментов финансирования
Во всем мире атрибутами РН являются:
а) ипотека;
б) «длинные» деньги.
Если ипотечное кредитование у нас начало зарождаться, то второй атрибут – длинные деньги к нашему рынку не «приклеился». Финансирование объектов жилого строительства велось за счет доверительных средств, что представляло собой покупку будущего блага, частично за счет средств застройщика, частично – за счет краткосрочных кредитов банков. Возможные риски такого финансирования перекрывались за счет роста цен и увеличения количества возводимых объектов. Спад покупательной активности, «лихорадка» в банковской сфере, приведшая к сокращению объемов ипотечного кредитования, удорожание, а впоследствии прекращение кредитования привело к остановке многих строящихся объектов недвижимости. Возникли сложности как с выполнениями обязательств по полученным доверительным средствам, так и погашением ранее полученных заемных средств. Эта ситуация связана с «болезнью роста». Многие застройщики не имеют необходимого опыта финансового планирования, не учитывают должным образом свои риски.
Описанный здесь пункт я бы дал название институциональный кризис инструментов финансирования. С одной стороны, он стал результатом внешних факторов: недоразвитости финансовых и инвестиционных институтов; с другой – внутренних: произошла недооценка рисков финансирования, к которой добавилось отсутствие достоверной маркетинговой информации
Уже сейчас становится понятным, что строительство на «коротких» деньгах «кануло в Лету». Когда ипотечный рынок очнется, на смену должны прийти «длинные схемы финансирования». И не только для покупателей квартир, но и для девелоперских компаний. Кроме того, должны появиться специализированные инвестиционные фонды, которые будут обеспечивать долгосрочное финансирование.
Как скоро прогнозируется такая трансформация на РН? Все зависит от стабилизации мировых финансовых рынков и национального экономико-политического спокойствия.
Не стоит, правда, забывать и о том, что недорогие длинные деньги могут появиться, только тогда, когда отрасль будет готова работать по высоким финансовым стандартам и сможет предлагать рынку высокопрофессиональные проекты.
Не исключено, что в ближайшее время нас ждет появление новых финансовых инструментов. До последнего времени инвестиционная потребность рынка жилой недвижимости реализовывалась через прямое инвестирование в объекты недвижимости (м. кв.). При этом инвестор нес все риски самостоятельно. Сейчас очевидно, что без появления институтов, которые могли бы:
а) вести профессиональную деятельность по размещению средств;
б) диверсифицировать риски;
в) упрощать процедуру инвестирования
инвестиционные ресурсы физических лиц не вернутся на рынок.
Прообразом таких инструментов могли бы стать фонды операций с недвижимостью, в деятельность которых необходимо вносить некоторые законодательные изменения.
3. Кризис доверительного управления
Рынок жилой недвижимости строился на основе доверительного управления средствами. В период курсовой стабильности и высокой ценовой динамики риски доверительного размещения средства, когда объектом вложения средств была не недвижимость, а имущественные права на будущую недвижимость, были сбалансированы.
Преодоление кризиса «доверительного управления» будет происходить через трансформацию рынка. Покупаться будет уже готовое жилье или жилье в домах с высокой степенью готовности. Как следствие, покупка готового жилья придет на место покупки имущественных прав. Мне кажется, что это единственный действенный способ преодоления недоверия к первичному РН.
Выводы:
Преодоление «институциональной» компоненты кризиса и, как результат, возобновление финансирования проектов в сфере недвижимости станет возможным тогда, когда:
1. Рынок выйдет на новую ступень своей профессиональности. Убежден, что профессионализация субъектов (операторов) РН сможет вернуть утраченное доверие;
2. Рынок получит возможность привлекать длинные деньги;
3. Рынок определиться с наполняющими его дефинициями и собственной структурой – станет понятным перечень операторов рынка, закрепленный за ними функционал и т.д.;
4. Произойдет переход от рынка продажи имущественных прав к рынку готового жилья.
Якщо Ви помітили орфографічну помилку, виділіть її мишею і натисніть Ctrl+Enter.
Останні записи
- Війна змінила правила гри: Україна на першому місці за передачами озброєння (2022–2024) Христина Кухарук вчора о 16:22
- Как оформить наследство в Украине, если вы находитесь за границей: пошаговая инструкция Віра Тарасенко вчора о 14:50
- Централізація закупівель: як Україна та ЄС підвищують ефективність державних витрат Олена Усеінова 23.05.2025 17:38
- Обмеження переказів між картками: що зміниться з 1 червня? Денис Терещенко 23.05.2025 15:07
- Як уникнути блокування податкових накладних? Сергій Пагер 23.05.2025 08:47
- Сімейне підприємництво в Україні: міжнародний досвід та перспективи Юлія Мороз 22.05.2025 14:15
- Світло – не трофей Ірина Голіздра 22.05.2025 12:56
- Оскарження тарифу на електроенергію: КОАС розглядає справу проти постанови КМУ Андрій Хомич 22.05.2025 11:38
- Господарювання без сторонніх або ТОВ з 1 учасником Альона Пагер 22.05.2025 09:39
- Капітал у квадратних метрах: стратегічний погляд на інвестиції в українську нерухомість Раміль Мехтієв 22.05.2025 09:07
- Хто вбив Андрія Портнова? Дмитро Золотухін 22.05.2025 01:17
- Психосоціальні ризики: прихована загроза безпеці праці, яку не варто ігнорувати Валентин Митлошук 21.05.2025 15:51
- Війна і молодь України: виклики, нові цінності та перспективи розвитку після війни Захарій Ткачук 21.05.2025 13:32
- Що робити зі скасуванням торгівельного безвізу для України Юрій Щуклін 21.05.2025 13:22
- Суд не вправі оцнювати ухвали НСРД Андрій Хомич 21.05.2025 11:39
Топ за тиждень
- Хто вбив Андрія Портнова? 3434
- Україна: 68 місце за якістю життя і 87 за зарплатами – сигнал для реформ 216
- Секс під час війни: про що мовчать, але переживають тисячі 152
- Війна змінила правила гри: Україна на першому місці за передачами озброєння (2022–2024) 95
- Обмеження переказів між картками: що зміниться з 1 червня? 85
Популярне
-
Нові 1920-ті, "кернесанс" і "Геть від Москви!": як живе Харків за 30 км від Росії
9252
-
Від $2000 за квадрат і робітники з Індії. Ігор Ніконов про майбутнє ринку нерухомості
Бізнес 8055
-
Виклик Маску: як Китай утричі обігнав Starlink за потужностями виробництва супутників
Думка 7370
-
Натреновані на вбивство: Кремлю доведеться розв'язувати проблему розлючених фронтовиків
Думка 6734
-
"Агресор космічного масштабу". Ексрозвідниця США про загрозу РФ, Китаю і нову роль України
5847
Контакти
E-mail: [email protected]