Как продать квартиру на неподконтрольной зоне

Об особенностях продажи недвижимости (квартиры), находящейся в неподконтрольной Украине зоне АТО.

   Общеизвестно, что статья 47 Конституции Украины закрепляет право каждого гражданина на жилье. В свою очередь, именно на государство возложена обязанность создать условия, при которых каждый гражданин имел бы возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду. Поэтому, в таком праве украинскому гражданину, независимо от места проживания и регистрации, не может быть отказано на законном основании, в том числе, если на какой-то территории Украины проходит, скажем, "антитеррористическая операция".

В свете последних действий, конечно же, для многих вынуждены "переселенцев из проблемных территорий Украины" достаточно актуальным остаётся следующая проблема. На временно неподконтрольных властям территориях находится недвижимая собственность (квартира) украинских граждан, с которой те хотели бы без проблем осуществлять сделки. К примеру, реализовывать свое право на её продажу третьим лицам.

В данной статье постараюсь помочь разобраться насколько в современных реалиях это представляется возможным и какие для этого потребуются документы?

Итак, чтобы фактически реализовать свое право продать недвижимость (квартиру), находящуюся в неподконтрольной Украине зоне, в установленном законом порядке, необходимо озаботиться сбором необходимого пакета документов. Отмечу, что где бы не располагалась квартира или дом, список бумаг для их продажи остается прежним и для всех украинцев одинаковым.

Самое главное — наличие правоустанавливающего документа. Это бумага, удостоверяющая право собственности на предмет недвижимости конкретного лица. В её роли могут выступать бумаги, свидетельствующие о сделках купли-продажи, дарения, вступления в наследство и обмена, — и судебные решения.

Тут же должен напомнить о том, что Министерство юстиции Украины письмом №3/28/1172 запретило нотариусам переоформлять заложенную по кредитам недвижимость из банков и факторинговых компаний на третьих лиц. Законность такого запрета, бесспорно, вызывает сомнения, поэтому сразу напомню о возможности обжалования действий нотариуса, который пожелает сослаться на данное письмо Минюста, в судебном порядке.

Итак, право собственности на квартиру (или ее часть) может подтверждаться следующими правоустанавливающими документами:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• договор пожизненного содержания;
• свидетельство о праве собственности на жилье (при приватизации);
• свидетельство о праве на наследство;
• копия решения суда, вступившего в законную силу;
• свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов.

Также у лица, желающего продать недвижимую собственность, должны быть в наличии паспорт, идентификационный код и технический паспорт, форма 3. Напомню, что последняя представляет собой документ, свидетельствующий о том, что в продаваемом жилище отсутствуют зарегистрированные жильцы. Данная бумага должна быть приложена нотариусом к остальным документам. Отмечу и то, что для того, чтобы сделка считалась законно заключенной, продаваемая жилая территория должна быть свободна от регистрации на ней детей (лиц, не достигших совершеннолетия).

Форма 3 выдается в ЖЭКе. К сожалению, сегодня получить её в другом месте нельзя. Лист убытия, выдаваемый на территории Украины, неподконтрольной властям, имеет следующую особенность: он заверяется печатями непризнанными ДНР или ЛНР. Несмотря на декларируемую "не признательность" украинской властью все документы, заверенные такими печатями, на практике с лёгкостью принимаются нотариусами. Хотя, на мой взгляд, являются недействительными, поскольку самопровозглашенные республики, как и все, что от них исходит, не признается властями на законодательном уровне. Тут стоит напомнить положения ч.19 КУ о том, что органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны действовать только на основании, в пределах полномочий и способом, которые предусмотрены Конституцией и законами Украины. Получается, что бывший владелец жилья, а в настоящем его продавец, должен выписаться из квартиры, только тогда, когда новый владелец попросит его об этом. Это бывает в тех ситуациях, когда новый владелец желает, чтобы местным ЖЭКом была сделала учетная запись о том, что собственник жилища сменился.

Несомненно, нормы украинского законодательства охватывают всю территорию государства и обязательны для исполнения всеми гражданами. Поэтому прописываться и сниматься с регистрации в жилище нужно так, чтобы данные об этом были отмечены в Государственном реестре. Для этого следует предпринять следующие шаги:

1. "Вынужденный переселенец" должен явиться в миграционный пункт, расположенный по месту его настоящего нахождения. С собой он должен иметь справку переселенца. Она является документом, подтверждающим временную регистрацию лица. Выписка происходит при участии снимающегося с учета человека. Однако возможно осуществить эту процедуру и без личного присутствия. С этой целью нужно обзавестись нотариально заверенной доверенностью на представителя. Данный документ актуален и в том случае, когда владелец не может самостоятельно платить за коммунальные услуги или осуществлять процедуру продажи квартиры — вместо него показывать её интересующимся в плане приобретения может доверенное лицо.
2. В свою очередь, продавец жилья на территории, временно не контролируемой украинскими властями, продолжает обладать статусом и правами вынужденного переселенца. Они утрачиваются им только тогда, когда внутренне перемещенное лицо обзаводится жильем на территории, которая подконтрольна властям Украины.
3. Для того, чтобы заключить сделку купли-продажи жилища, необходимо получить его экспертную оценку. Данное правило вступило в действие три года назад. Процедура проводится независимыми специалистами. Они оценивают предметы недвижимости, находящиеся в пределах всей Украины. Таким образом бумага, выданная одним из таких экспертов, будет иметь силу везде, где соблюдается украинское законодательство.
4. В список бумаг, необходимых для заключения договора о купле-продаже жилья, должны ходить паспорта и ИНН сторон договора. Если в качестве одной из сторон сделки выступает лицо, имеющее полномочия к участию в ней, — к примеру, подтвержденные доверенностью,— должен наличествовать его паспорт.

Важно помнить и то, что согласно ст. 330 ГК Украины, если имущество отчуждено лицом, не имевшим на это права, добросовестный приобретатель приобретает право собственности на него, если в соответствии со ст. 388 этого Кодекса имущество не может быть истребовано у него.

Кроме того, в п. 3 ч. 1 ст. 388 ГК Украины предусмотрено, что в случае приобретения имущества по возмездному договору у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, если имущество выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем. Таким образом, по смыслу ст. 388 ГК Украины добросовестным считается приобретение имущества не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права его отчуждать. Следствием соглашения, заключенного с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из чужого незаконного владения (виндикация).

Покупка-продажа квартиры на временно неподконтрольной Украине территории иностранцами

В продолжение данной статьи, стоит обратить внимание и на то, что приобретении украинской жилой недвижимости заинтересованы не только граждане нашего государства. Иностранцы, россияне и белорусы, к примеру, также считают ее привлекательной для покупки. Однако, имеют ли они на это право?

Иностранцы имеют одинаковые права с Украинской по покупке недвижимости, правда существуют определенные ограничения, но они распространяются на очень небольшое количество объектов недвижимости - это земельные участки сельскохозяйственного назначения (на данный мораторий вообще запрещает их покупку). Так вот, для того, чтобы гражданин иного государства мог купить жилье на территории Украины, он должен обзавестись идентификационным налоговым номером. С этой целью потенциальный покупатель должен явиться в налоговый орган - Государственную Фискальную Службу Украины и заявить о своем желании приобрести недвижимость. Это лицо получает заявительную форму для оформления идентификационного налогового номера. После заполнения бумаги заявителем, через несколько дней, он получит присвоенный ИНН.

Ещё один важный аспект покупки квартиры на временно оккупированной территории иностранцем - это то, что при продаже этой недвижимости могут возникнуть проблемы с возвратом средств за безналичный вариант и уплатой налогов. Напомню, сейчас существует требование безналичных расчетов на сумму 150 тыс.грн.. Поэтому средства иностранца-покупателя квартиры для покупки лучше заводить в Украину со своего текущего счета в иностранной стране (иначе их нужно декларировать на границе, чтобы потом можно было легально положить на счет).

Также иностранцев волнует вопрос о месте заключения сделки. Ответ простой: она производится в Украине, на тех ее территориях, которые являются подконтрольными властям.

Законодательство свидетельствует о том, что сделка, связанная с куплей-продажей недвижимости может происходить по месту регистрации (прописки) любой из сторон договора. Также ее можно производить по месту расположения объекта. Однако, это не всегда возможно. К примеру, если квартира или дом размещаются в Донецке или Луганске, заключать договор по месту расположения объекта нельзя, поскольку государственные реестры в тех местах отсутствуют. Обращаю внимание, что нотариальная инстанция по Донецку теперь расположена в Мариуполе.

Особенности продажи жилья в Донецке и области

Отмечу, что жители Донецкой области, желающие продать свою недвижимость, размещенную в области, неподконтрольной в настоящий момент властям Украины, могут осуществлять этот процесс следующим образом: они должны проводить его в месте, где имеют временную регистрацию. Если, разумеется, вторая сторона договора не возражает против этого. Поэтому, чтобы заключить сделку житель Донецка должен озаботиться своей регистрацией. Он получит статус временного переселенца, действующего на территориях, которые подконтрольны властям Украины.

После этого можно без проблем и с помощью адвоката по жилищным вопросам, законным путем оформлять продажу своей квартиры. Нотариусы, заверяющие договоры купли-продажи объектов недвижимости, работают по окружному принципу — каждый обслуживает свою территорию. Это означает, что продавать свое недвижимое имущество, находящееся, допустим, в Донецке, лицо, имеющее временную регистрацию в Полтаве, имеет возможность в Полтаве — у полтавского специалиста.

Тут следует напомнить и то, что Согласно п. 172.1 ст. 172 НК Украины, не облагаются налогом на доходы физического лица (как резидента так и нерезидента) доходы от продажи недвижимого имущества при одновременном выполнении трех условий, а именно:

• осуществление продажи жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на указанном земельном участке), а также земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 ЗК Украины в зависимости от ее назначения;
• осуществление продажи одного из перечисленных объектов впервые в отчетном календарном году;
• нахождения реализованной недвижимости в собственности более трех лет. Заметим, условие о пребывании такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком по наследству.

В случае если всех вышеупомянутых условий соблюдено, физическому лицу - продавцу не придется платить налог на доходы физических лиц и подавать декларацию об имущественном состоянии и доходах.

Чтобы узнать, где и как осуществлять продажу своего недвижимого имущества, расположенного на неподконтрольной украинским властям территории, продавцу нужно обратиться к адвокату по жилищным вопросам. Те дадут грамотный совет. Также ему подскажут, как можно продать свой дом или квартиру, не имея справки вынужденного переселенца, в том числе иностранному гражданину, помогут собрать все необходимые документы и выписки, а также проверить законность сделки и её основания на предмет соответствия законодательству Украины.