Защищаемся от истребования недвижимости

В нашей стране иногда можно легко лишиться купленной недвижимости. Несколько практических советов, как этого избежать или, по крайней мере, минимизировать риски.

Владениенедвижимостью - условность. С этим можно спорить, а можно принять какданность. Я уже писал об этом: http://blog.liga.net/user/aripenko/article/12530.aspx .

Кроме того, вышло пособие: Рипенко А.И "Современные земельные отношения: проблемы и пути их решения: пособие для практиков и теоретиков", 2015. — 296 с., в котором вопросам владения недвижимостью и его отнятию посвящено особое внимание. 

Условностьвладения земельными участками, зданиями, помещениями и другой недвижимостьюзаключается в том, что оглашение владения осуществляется не посредствомфактического господства над недвижимостью (как, например, владение ноутбуком),а путем внесения соответствующей записи в публичный реестр. В Украине этоГосударственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.  
Таким образом, владелец объекта недвижимости: земельного участка, здания,квартиры - это именно тот, кто числится в Реестре. 

Многиесчитают, что, приобретя недвижимую вещь в присутствии нотариуса, они становятсяее железным и нерушимым собственником. Ведь они занесены в Реестр ссоответствующей записью о праве собственности. Но это не всегда так.  
Действительно, при покупке недвижимости нотариус осуществляет проверку записи оправе собственности отчуждателя, проводит сделку, регистрирует правособственности за приобретателем.  
Закон защищает добросовестного приобретателя - того, кто не знал и не мог знатьо том, что приобретает имущество от неуправомоченного лица. Действительно,откуда ему знать, ведь продавец имел все документы на право собственности и былвнесен в Реестр?!  
Да, по умолчанию, наличия записи о праве собственности отчуждателя, вместе сотсутствием информации в реестре о судебных спорах в отношении имущества,запретах и арестах, вполне достаточно для того, чтобы приобретатель считалсядобросовестным. В определенных случаях, правда, и такая добросовестность можетбыть опровергнута. Например, приобретатель - мошенник, участвовавший впервоначальном отбирании вещи у собственника.  
Важно понимать другое. Добросовестность приобретения не всегда делаетприобретателя собственником. Даже оформив в органе регистрации свидетельство направо собственности и зарегистрировав свое право на недвижимость, сдав ее варенду и уехав на Бали, можно оставаться всего лишь незаконным владельцем, ноне собственником. 

Добросовестныйприобретатель становится собственником имущества лишь вследствие накоплениявсех трех элементов соответствующего (самостоятельного) фактического состава: 

1.Добросовестности приобретателя;
2. Возмездности приобретения;
3. Невозможности истребования собственником (он некогда сам передал вещь вовладение, например, передал кому-то в наем). 
Если всего этого вместе нет, приобретатель не стал собственником, оставшисьлишь незаконным владельцем. 

Речь идет отех случаях, когда имущество некогда «украли» у его собственника («самогопервого собственника»), о котором сегодняшний приобретатель слыхом не слыхивал.В терминах закона это означает, что имущество некогда выбыло из владениясобственника или лица, которому собственник его вверил, помимо их воли. Наязыке недвижимости это означает, что кто-то когда-то лишил собственника владенияего недвижимостью, переведя на свое имя запись о праве собственности на нее,без достаточных на то правовых оснований и помимо воли самогособственника.  
К таким случаям можно отнести:  
- отнятие недвижимости на основании решения суда 
- переход прав на недвижимость по сделке с определенными пороками: обман,насилие, противоправный сговор представителя собственника и приобретателя ит.д. см.  http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/v0005740-14/print1414835317185945 
В данных случаях собственник ВСЕГДА имеет право истребовать имущество у «конечного»приобретателя (пусть этому предшествовала сотня перепродаж). Такой исксобственника к незаконному владельцу (пусть и добросовестному) называетсявиндикационным иском, а само истребование - виндикацией.  
Истребовав недвижимость, собственник должен добиться отмены записи о праве нанее сегодняшнего незаконного владельца и внесения такой записи в Реестре снована свое имя. См. последний абз. п. 10  http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/v0009700-09/print1414835317185945 
Учитывая особенности первичного приобретения права собственности на земли идругую недвижимость в Украине, нетрудно предположить, что огромноеколичество недвижимости может быть истребовано сегодня по искам собственников. Например,некогда незаконно приватизированный земельный участок или участок, выбывший порешению суда, может быть истребован государством или территориальнойгромадой.  
Поскольку в Украине не действует система регистрации прав по типу "системырегистрации Торренса", где государство, регистратор, специально созданныефонды и т.д. отвечают материально в случае изъятия имущества у приобретателя,отечественный приобретатель может лишь требовать возмещения у виновного лица,которое нужно привлечь в судебный процесс. Однако тот, кто виноват в незаконнойпродаже имущества, может давно и успешно проживать за границей или, будучиюридическим лицом, быть ликвидированным. В таком случае добросовестныйприобретатель недвижимости, который совершенно ни в чем не виноват, остаетсякак без своей недвижимости, так и без должной компенсации. Конечно, для такогоистребования установлен срок исковой давности - 3 года. Но даже когда онпропущен, его в определенных случаях можно восстановить.  
Что же делать?  
1. Предпринимать все меры для изучения предыстории недвижимости, чтопозволит как выявить сомнительность истории объекта, так и (если сомнительностьне выявлена) даст дополнительные аргументы в пользу добросовестностиприобретения. Это важно, поскольку добросовестный приобретатель всегда имеетправо на улучшения вещи и более защищен от истребования имущества по сравнениюс недобросовестным приобретателем («вором»). Если объект слишком подозрителен,в результате такого due diligence, которое для дорогих объектов стоитосуществлять с привлечением специалистов (особенно если объект имеет давнююисторию), от сделки лучше отказаться. В крайнем случае, покупку стоитосуществлять у «проверенных» лиц, с которых, в случае объявления нежданногособственника, можно получить компенсацию.  
Но что делать (в правовом поле), когда все уже свершилось?  
2. Подумать о том, чтобы изменить вещь "до неузнаваемости". Дело в том, чтопредметом истребования (виндикационного иска) может быть лишь вещь,определенная индивидуальными признаками и сохранившая свою тождественностьсебе. Поскольку недвижимость можно изменить не только физически, но июридически, возможные пути «изменения недвижимости» могут быть:  
- объединение/раздел земельных участков (Закон «О землеустройстве»); 
- застройка пустого земельного участка зданием, сооружением (с оформлением всехнеобходимых документов, в т.ч. в инспекции ГАСК); 
- перепланировка помещения, изменение его функционального назначения и т.п.вследствие реконструкции, с переоформлением правоустанавливающих документов; 
- реконструкция здания (сооружения) с переоформлением соответствующихдокументов и так далее. 

Безусловно, и такие действия не помогут обезопасить приобретателя на все 100%.Поскольку: 
- суд может посчитать, что «марафета» вещи недостаточно, чтобы считатьюридически возникшей новую вещь и, соответственно, исчезнувшей старую. Дляопределения существенности изменений в отдельных случаях может понадобитьсяпроведение судебно-строительной экспертизы.  
Интересно, что в РФ суды посчитали, что юридическое изменение (исчезновение)недвижимой вещи не мешает истребовать вещь, которую можно восстановить (см.http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/58104032/?prime ).Тем не менее, подобное мнение не было высказано высшими судебными инстанциямиУкраины (возможно, это дело времени, с учетом тенденций по "перениманию"позиций российских пленумов по вопросам вещных правоотношений). Кроме того,судами не в полной мере принят во внимание тот момент, что при существенномизменении вещи можно ставить не только вопрос об исчезновении самого предметаистребования (виндикации), но и, в определенных случаях, о возникновении правасобственности на имущество по новому самостоятельному основанию (т.н."спецификация"). Кроме того, суд едва ли удосужится разъяснить, какименно "восстанавливать" измененную недвижимую вещь и кто будет этимзаниматься. Поэтому подобные решения судов "об истребовании", если ибудут иметь когда-то место на практике, едва ли будут легко исполнимыми.  
- документы, согласно которым происходило видоизменение вещи, могут бытьпризнаны незаконными в отдельных судебных процессах, в т.ч. с попыткойобоснования недобросовестности действий лица ("недобросовестногоспецификатора"), умышленно осуществлявшего изменение вещи и т.д. 

Тем не менее, осуществление указанных действий в любом случае существенноснизит риск истребования имущества, хоть и обойдется, скорее всего, недешево. 

Решатьвсегда владельцу......... 

Нормативноеобоснование нашей заметки: ст.ст. 332, 387, 388, 397-400, Глава 24 Гражданского кодекса Украины

Реквизитыпособия, где вопросы рассмотрены детальнее: 

Рипенко А.И. Современные земельные отношения: проблемы и пути их решения: пособие дляпрактиков и теоретиков / А. И. Рипенко. — К. : ВД «Дакор», 2015. — 296 с.

Авторы,посвящавшие свои исследования проблематике истребования вещей, в т.ч.недвижимых, в римском, средневековом и современном праве: 

Белов В.,Венедиктов А., Дождев Д.,  Скловский К., Харитонов Е.