Чому потрібно спростити процедуру державної реєстрації прав на недобудовані об’єкти?
Післявоєнні інвестиції в розбудову України.
Війна в Україні триває понад 8 років, а повномасштабне вторгнення в Україні — більше 8 місяців. Україна декларувала свій проєвропейський курс (йдеться про Угоду про асоціацію) ще задовго до вторгнення росії на Донбас. Звичайно, всі розуміють, що на деякий час цей курс було сповільнено через зміну влади та інших суб’єктивних причин. Проте чи відбулися якісні зміни після повалення режиму Януковича?
На прикладі словацького інвестора розповідаємо про захист іноземних інвестицій в Україні.
Восени 2019 року словацькі інвестори, Юрай та Ріхард Душки вирішили проінвестувати 3,5 млн євро в офісну будівлю в історичному центрі Києва, площею майже 6 тис. кв м. Як вказували самі інвестори — це був пілотний проєкт із вивчення українського ринку ведення бізнесу, і як виявилося — невдалий.
Перед купівлею об’єкту, в кращих європейських традиціях, вони замовили due-diligence (юридичну оцінку) об’єкту інвестицій. Об’єкт, який був чистим від арештів та заборон (крім застави банку, про яку продавець заявив від початку), менше ніж через рік було переоформлено на відому в Україні фінансову компанію.
3 роки іноземний інвестор не може юридично повернути об’єкт на власне ім’я, а все тому, що як виявляється, приватні нотаріуси спільно з фінансовою компанією мають більше влади, ніж суди чи Антирейдерська колегія Мін’юсту.
Про що йдеться?
У жовтні 2020 року офісну будівлю на Подолі було перереєстровано приватним нотаріусом на користь фінансової компанії.
Антирейдерська комісія визнала такі дії нотаріуса незаконними та повернула будівлю власникам, але вже в січні наступного року будівлю було перереєстровано іншим приватним нотаріусом на підставі ухвали Господарського суду Києва.
Потім ухвалу скасували, а приватного нотаріуса за кілька днів — оголошено в розшук.
За цей час вдалося отримати ще одне рішення Антирейдерської колегії стосовно скасування незаконної реєстрації, а також рішення Верховного Суду, яким визнано — фінансова компанія не має жодних прав на будівлю іноземного інвестора.
Проте юридично — будівля все ще належить фінансовій компанії.
Чому так склалося?
Законодавство України мало недосконалості, проте із введенням воєнного стану в Україні сталися системні зміни у сфері держреєстрації.
По-перше, рішення Мін’юсту виконується попри наявність заборон на вчинення реєстраційних дій з нерухомим майном (крім обмежень для власне Мін’юсту).
По-друге, державні реєстратори, які за сумісництвом часто є і приватними нотаріусами, проходять спецперевірку на так звану доброчесність — до реєстру мають доступ лише ті, кого Мін’юст відніс до переліку так званих «чорних» нотаріусів після січня 2020 року.
Раніше, після 1-3 місяців блокування такі нотаріуси безтурботно поверталися до виконання своїх прямих та не дуже обов’язків.
Зміни в ринку інвестицій
Однією з найбільших змін у сфері інвестицій є системна реформа у інвестування недобудованого майна.
Раніше цю процедуру будували на папері: забудовник показував план забудови, а інвестор вкладав свої кошти у нерухомість на підставі договору.
Віднині ж в Україні діє Закон «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
Що варто одразу зауважити? Появу нового терміну — «спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості».
Після 10 жовтня цього року таке майнове право підлягає державній реєстрації у реєстрі нерухомості.
Чому це важливо? Бо раніше такої реєстрації не відбувалося. А тому недобросовісні забудовники мали змогу продавати одні і ті ж квадратні метри різним людям, що тягло за собою непорозуміння не тільки між забудовником і ошуканими майбутніми власниками, але і подальші довгі судові тяганини.
Подальший продаж недобудованого об’єкта можливий виключно у випадку наявності останнього в держреєстрі.
Крім того, закон встановлює обов’язок забудовника публікувати інформацію про кількість проданих квартир у будинку.
А це зі свого боку можливо лише за умови наявності всіх дозвільних документів. Таким чином, вирішується системна проблема більшості столичних забудов, де власників квартир очікували сюрпризи у вигляді відсутності гарячої води чи опалення.
З важливих змін також те, що у інвесторів з’являється більше прав: у разі зміни технічних характеристик об’єкту без його згоди, він матиме законні підстави для розірвання договору.
Це також проблема, з якою неодноразово стикалися люди за інвестодоговорами: наприклад, було проінвестовано у квартиру у 60 кв. м, проте внаслідок перепланування її розмір збільшився в рази. Як наслідок, забудовник вимагав компенсації за додаткові квадратні метри.
Крім того, більше прав тепер матимуть і спадкоємці інвесторів. Раніше такі інвестиції не підлягали держреєстрації, часом встановити їх можна було випадково (якщо інвестор належно вів документацію, ділився своїми планами стосовно інвестицій) або зовсім неможливо. Нині у випадку смерті власника недобудованого об’єкту, зареєстрованого у реєстрі держмайна, саме до його спадкоємців переходить відповідне право.
Державна реєстрація прав на недобудовані об’єкти вирішує також дилему правників стосовно компенсації за знищене або пошкоджене майно після повномасштабного вторгнення росії в Україну.
Ухвалення цього закону та введення його в дію суттєво наближає Україну до європейських стандартів захисту інвестицій, як національних, так і іноземних.
Сподіваємося, що публічність та процедура державної реєстрації позитивно вплинуть на інвестиційний клімат України. Оскільки лише у такому випадку ми виправдаємо довіру наших партнерів.
- Чи є місце українській книзі в планах держави, або що не так із книжковими сертифікатами? Віктор Круглов вчора о 19:31
- Блокування податкових накладних: причини та рішення Соломія Марчук вчора о 16:05
- Наш атом у кишені: коли світ перейде на ядерні батарейки Ксенія Оринчак вчора о 16:04
- Корпоративна політика як інструмент ефективного управління сьогодення Дмитро Зенкін вчора о 11:26
- Межі вирішення питання про зупинення реєстрації податкової накладної Євген Морозов вчора о 10:57
- Кризове лідерство та менеджмент: як обрати правильну стратегію в умовах кризи Ігор Шевцов вчора о 08:42
- Дірки на всіх: чи майже всіх? Богдан Кашаник 30.09.2024 23:43
- Цифрові права та кібербезпека: Виклики сучасності та перспективи регулювання Світлана Приймак 30.09.2024 17:22
- Відстрочка від мобілізації для студентів іноземних ВНЗ: Покарання невинних за чужі провини Арсен Маринушкін 30.09.2024 16:29
- Нетворкінг у LinkedIn: Правила успішної комунікації Дмитро Суслов 30.09.2024 16:10
- Відповідальність як стратегія. Чому сталий розвиток – майбутнє бізнесу Ірина Кононенко 30.09.2024 11:40
- Строк на оскарження рішення та дії посадових осіб виконавчої служби Євген Морозов 30.09.2024 09:55
- Відбір постачальника – це не вся закупівля: ключові ролі в закупівельному процесі Євгеній Сільверстов 30.09.2024 09:47
- Зміни в призначенні субсидій Андрій Павловський 29.09.2024 18:13
- Визнання недійсним договору відступлення права вимоги Євген Морозов 29.09.2024 10:47
-
Як зробити прорив у вивченні іноземної мови у найближчі пів року
Життя 24454
-
Насильство і торгівля людьми: що це за гучна історія з музикантом P. Diddy
Життя 10615
-
Епіцентр почав відкривати торгово-розважальні центри. Перший – біля Києва
Бізнес 9237
-
"Цифри шокують". У Росії офіційно презентували проєкт бюджету на 2025 рік
Фінанси 5577
-
Київ вибрав підрядника для ремонту аварійного мосту біля станції метро "Дарниця"
Бізнес 4068