Як запобігти появі недобросовісних забудовників. Досвід Арабських Еміратів

Наразі в Україні є велика проблема з недобросовісними забудовниками, які зводять будівлі без дозвільних документів – так звані «самобуди». Часто потім ці квадратні метри продаються інвесторам.

На мою думку, це справжній «будівельний тероризм»: не маючи документів на будівництво, забудовник свідомо фінансує роботи, і тим самим порушує законодавство два рази: при забудові та при продажі громадянам нелегальних помешкань.

Але Україна – не перша держава, яка стикається з подібним явищем. Кожна країна розв’язує цю проблему по-своєму. Як на мене, заслуговує на увагу досвід однієї з держав Аравійського півострова – Об’єднаних Арабських Еміратів (ОАЄ).

Як в Об’єднаних Арабських Еміратах запобігають обману інвесторів?

- Інвестор, купуючи нерухомість, яка знаходиться в процесі будівництва, перераховує кошти не безпосередньо забудовнику, а на спеціальний трастовий фонд у банку під конкретний проект – так званий «escrow» рахунок. Відповідно, безпеку вкладу гарантує не лише будівельна компанія.

- Використовувати кошти з цього рахунку забудовник може лише з дозволу компетентного державного органу відповідно до виконання своїх зобов’язань щодо кожного етапу будівництва. Забудовник не може просто так взяти й вивести кошти з рахунку без пояснень або «перекинути» їх на інший об’єкт.

- Від початку будівництва забудовник має внести певну суму на банківський рахунок. Цих грошей у випадку негативного сценарію, має вистачити, аби добудувати об’єкт або повернути інвесторам їх внески. Тобто, це гарантія від невиконання забудовником своїх зобов’язань.

- За викривлення інформації для покупців про об’єкт передбачена не тільки  цивільна, а і кримінальна відповідальність.

Такі серйозні гарантії для інвесторів забезпечують довіру до забудовників, і відповідно нерухомість в ОАЄ є джерелом для надійних інвестицій громадян з усього світу.

Ситуація в Україні: існуючі виклики та ризики

А тепер про вітчизняні ризики для інвесторів та ситуацію з самобудами.

Вночі, без наявності документів на початок виконання підготовчих та будівельних робіт, нашвидкуруч встановлюється огорожа, спилюються та викорчовуються дерева, викопується котлован – тобто, починаються роботи зі зведення об’єкта. Одночасно стартує продаж квадратних метрів цього самобуду.

Недобросовісний забудовник свідомо обманює інвесторів, запевняючи, що будівництво законне та буде закінчено впродовж конкретного терміну. Довірливі люди починають інвестувати. Однією з причин є те, що заявлена ціна є нижчою за середньо ринкову вартість аналогічного об’єкта.

Причому, навіть водночас, коли здійснюються позапланові перевірки, вживаються заходи держархбудконтролю з подальшим припиненням будівельних робіт та накладенням припису, забудовник може не припиняти продаж квартир. І навіть цього короткого проміжку часу достатньо для обману певної кількості інвесторів.

Самочинне будівництво зупиняється. Можуть також тривати судові процеси.

Мешканці навколишніх будинків отримують покинутий будівельний об’єкт, де починають з’являтися безпритульні тварини, особи без постійного місця проживання тощо.

Під тиском ошуканих інвесторів органи влади починають шукати шляхи виправлення ситуації: виділяють цю ділянку під будівництво, видають містобудівні умови та обмеження. Частими є випадки, коли громадяни виявляють, що забудовник вивів їх внески, і грошей на завершення об’єкта немає. Тоді вони змушені повторно вкладати кошти, щоб закінчити всі роботи.

Після цього у кращому випадку будівництво затягується і інвестори отримають своє житло на 4-5 років пізніше після проходженні всіх процедур, визначених законодавством. У гіршому випадку – будівництво стає покинутим, а вкладники повністю втрачають кошти.

Від такої ситуації страждають і інвестори, і громадяни, які живуть поруч з такими об’єктами, і галузь загалом, втрачаються кошти, які б могли інвестуватися та працювати на вітчизняну економіку, через великі ризики відсутні іноземні інвестиції тощо.

Які є шляхи для виправлення ситуації?

На мою думку, вкладаючи кошти в будівництво конкретної будівлі, інвестори хочуть мати гарантії, що їх гроші будуть використані саме для цього об’єкта і у забудовника вистачить ресурсів для закінчення робіт. А у випадку негативного сценарію – буде ефективний механізм повернення громадянам їх внесків. Необхідна впевненість, що забудовник не забере кошти та не зникне, покинувши незавершену будівлю та ошуканих інвесторів.

По аналогії з досвідом ОАЄ, такі внески можуть зберігатися в державних банках, які частинами будуть їх віддавати забудовникам на основі документів про фактично виконані роботи.

Також інвесторам необхідно мати гарантії, що у випадку, якщо будівництво не буде закінчено, їм повернуть вкладені кошти в повному обсязі. Для цього є два механізми: страхування будівництва або внесення забудовником частини вартості всього будівництва на рахунок банку до закінчення всіх робіт як «гарантійної суми».

На мою думку, наразі відповідальність за самобуди в нашій державі є недостатньою. Тому зараз обговорюється підвищення відповідальності виконавців робіт, штрафів, аж до введення кримінальної відповідальності.

Загалом, я вважаю, що підняття довіри до галузі будівництва та залучення інвестицій, в тому числі – іноземних, матиме позитивний вплив на економіку нашої держави. Також це дозволить забезпечити наших співвітчизників якісними та надійними об’єктами будівництва, реалізувати потенціал України.