Як запобігти появі недобросовісних забудовників. Досвід Арабських Еміратів
Ефективним є досвід боротьби з недобросовісними забудовниками в Об’єднаних Арабських Еміратах. Про його основні риси та можливості використання в Україні - нижче
Наразі в Україні є велика проблема з недобросовісними забудовниками, які зводять будівлі без дозвільних документів – так звані «самобуди». Часто потім ці квадратні метри продаються інвесторам.
На мою думку, це справжній «будівельний тероризм»: не маючи документів на будівництво, забудовник свідомо фінансує роботи, і тим самим порушує законодавство два рази: при забудові та при продажі громадянам нелегальних помешкань.
Але Україна – не перша держава, яка стикається з подібним явищем. Кожна країна розв’язує цю проблему по-своєму. Як на мене, заслуговує на увагу досвід однієї з держав Аравійського півострова – Об’єднаних Арабських Еміратів (ОАЄ).
Як в Об’єднаних Арабських Еміратах запобігають обману інвесторів?
- Інвестор, купуючи нерухомість, яка знаходиться в процесі будівництва, перераховує кошти не безпосередньо забудовнику, а на спеціальний трастовий фонд у банку під конкретний проект – так званий «escrow» рахунок. Відповідно, безпеку вкладу гарантує не лише будівельна компанія.
- Використовувати кошти з цього рахунку забудовник може лише з дозволу компетентного державного органу відповідно до виконання своїх зобов’язань щодо кожного етапу будівництва. Забудовник не може просто так взяти й вивести кошти з рахунку без пояснень або «перекинути» їх на інший об’єкт.
- Від початку будівництва забудовник має внести певну суму на банківський рахунок. Цих грошей у випадку негативного сценарію, має вистачити, аби добудувати об’єкт або повернути інвесторам їх внески. Тобто, це гарантія від невиконання забудовником своїх зобов’язань.
- За викривлення інформації для покупців про об’єкт передбачена не тільки цивільна, а і кримінальна відповідальність.
Такі серйозні гарантії для інвесторів забезпечують довіру до забудовників, і відповідно нерухомість в ОАЄ є джерелом для надійних інвестицій громадян з усього світу.
Ситуація в Україні: існуючі виклики та ризики
А тепер про вітчизняні ризики для інвесторів та ситуацію з самобудами.
Вночі, без наявності документів на початок виконання підготовчих та будівельних робіт, нашвидкуруч встановлюється огорожа, спилюються та викорчовуються дерева, викопується котлован – тобто, починаються роботи зі зведення об’єкта. Одночасно стартує продаж квадратних метрів цього самобуду.
Недобросовісний забудовник свідомо обманює інвесторів, запевняючи, що будівництво законне та буде закінчено впродовж конкретного терміну. Довірливі люди починають інвестувати. Однією з причин є те, що заявлена ціна є нижчою за середньо ринкову вартість аналогічного об’єкта.
Причому, навіть водночас, коли здійснюються позапланові перевірки, вживаються заходи держархбудконтролю з подальшим припиненням будівельних робіт та накладенням припису, забудовник може не припиняти продаж квартир. І навіть цього короткого проміжку часу достатньо для обману певної кількості інвесторів.
Самочинне будівництво зупиняється. Можуть також тривати судові процеси.
Мешканці навколишніх будинків отримують покинутий будівельний об’єкт, де починають з’являтися безпритульні тварини, особи без постійного місця проживання тощо.
Під тиском ошуканих інвесторів органи влади починають шукати шляхи виправлення ситуації: виділяють цю ділянку під будівництво, видають містобудівні умови та обмеження. Частими є випадки, коли громадяни виявляють, що забудовник вивів їх внески, і грошей на завершення об’єкта немає. Тоді вони змушені повторно вкладати кошти, щоб закінчити всі роботи.
Після цього у кращому випадку будівництво затягується і інвестори отримають своє житло на 4-5 років пізніше після проходженні всіх процедур, визначених законодавством. У гіршому випадку – будівництво стає покинутим, а вкладники повністю втрачають кошти.
Від такої ситуації страждають і інвестори, і громадяни, які живуть поруч з такими об’єктами, і галузь загалом, втрачаються кошти, які б могли інвестуватися та працювати на вітчизняну економіку, через великі ризики відсутні іноземні інвестиції тощо.
Які є шляхи для виправлення ситуації?
На мою думку, вкладаючи кошти в будівництво конкретної будівлі, інвестори хочуть мати гарантії, що їх гроші будуть використані саме для цього об’єкта і у забудовника вистачить ресурсів для закінчення робіт. А у випадку негативного сценарію – буде ефективний механізм повернення громадянам їх внесків. Необхідна впевненість, що забудовник не забере кошти та не зникне, покинувши незавершену будівлю та ошуканих інвесторів.
По аналогії з досвідом ОАЄ, такі внески можуть зберігатися в державних банках, які частинами будуть їх віддавати забудовникам на основі документів про фактично виконані роботи.
Також інвесторам необхідно мати гарантії, що у випадку, якщо будівництво не буде закінчено, їм повернуть вкладені кошти в повному обсязі. Для цього є два механізми: страхування будівництва або внесення забудовником частини вартості всього будівництва на рахунок банку до закінчення всіх робіт як «гарантійної суми».
На мою думку, наразі відповідальність за самобуди в нашій державі є недостатньою. Тому зараз обговорюється підвищення відповідальності виконавців робіт, штрафів, аж до введення кримінальної відповідальності.
Загалом, я вважаю, що підняття довіри до галузі будівництва та залучення інвестицій, в тому числі – іноземних, матиме позитивний вплив на економіку нашої держави. Також це дозволить забезпечити наших співвітчизників якісними та надійними об’єктами будівництва, реалізувати потенціал України.
- Трамп, путін і барабани Страдіварі Андріян Фітьо вчора о 21:39
- Судова боротьба за природу: захист озера Московське в Дніпрі Павло Васильєв вчора о 20:45
- Молочні зуби: лікувати чи ні? Помилка, яка може коштувати здоров’я дитини Анастасія Опанасюк вчора о 19:31
- Закон пише долю народження: чия дитина? Світлана Приймак вчора о 15:40
- Чи дійсно нам потрібні трудові мігранти? Дмитро Соболєв вчора о 15:01
- Антикрихкість: Як перетворити життєві виклики на трамплін до успіху Юлія Буневич вчора о 13:12
- Отсрочка без визита в ТЦК: как это возможно в 2025 году? Віра Тарасенко вчора о 12:15
- Фінансові потоки на енергоринку ЄС: як працюють платформи для торгівлі електроенергією Ростислав Никітенко вчора о 11:47
- Чи витримає ваш військовий квиток перевірку цифрової епохи війни? Світлана Приймак 18.03.2025 15:40
- Викрадення суверенітету Валерій Карпунцов 18.03.2025 14:23
- Фінансові санкції США та ЄС: виклики для українських енерготрейдерів Ростислав Никітенко 18.03.2025 13:23
- Екологічні наслідки руйнування Каховської ГЕС: загрози, виклики та шляхи вирішення Олена Криворучкіна 18.03.2025 08:53
- Бізнес-моделі для розвитку та масштабування вашого бізнесу: що сьогодні працює? Сильвія Красонь-Копаніаж 17.03.2025 19:50
- Цивільний позивач, як учасник кримінального провадження Євгенія Тонконожко 17.03.2025 15:29
- Суб’єктність замість паніки Євген Магда 17.03.2025 13:58
-
П’ять висновків із розмови Трампа та Путіна – що пишуть західні медіа
11689
-
Революційна технологія китайського конкурента обвалила акції Tesla
Бізнес 6843
-
Вартість електрики в Європі впала нижче нуля: сонячна генерація перевищила попит
Бізнес 4860
-
Ferrexpo попередила про можливі претензії до України
Бізнес 4834
-
На виставці представили картину Клімта, яку вважали втраченою майже 90 років: фото
Життя 4449