Парадокс апартаментів. Чому Україні час переглянути застарілі ДБН

Український будівельний ринок повний парадоксів. Один з них – існування квартир, які формально не є квартирами

До того, що Україна є країною парадоксів, ми всі уже призвичаїлися. Не обходиться без своїх парадоксів і будівельна сфера. У багатьох новобудовах, наприклад, є квартири, які є квартирами, а є квартири, які квартирами не є. Останні називаються апартаментами. І зовні більшість людей не завжди зможуть відрізнити перше від другого, адже і квартири і апартаменти є нерухомістю, що будується для проживання там людей і містить усе необхідне для цього. Попри це, різниця між апартаментами і квартирою існує і вона суттєва.

Для тих, хто ще не до кінця опанував юридичні тонкощі у сфері нерухомості, поясню. Квартира – це об'єкт житлового типу, а апартаменти – комерційного. З таких юридичних особливостей випливають і відмінності кожного типу нерухомості. В квартирі можна офіційно зареєструватися як у постійному місці проживання, а в апартаментах - ні. Там можливо зареєструватися лише тимчасово, максимум на п'ять років, а потім перереєструватися заново. Але не всюди, в деяких апартаментах держава реєструвати власника відмовляється навіть тимчасово.

В апартаментах також діють свої комунальні тарифи, які дещо вищі ніж в квартирі. Оскільки апартаменти не є частиною житлового фонду, як квартири, то угоди про надання комунальних послуг мешканець, як фізична особа може укладати не напряму з постачальниками, а з керуючою компанією, яка в свою чергу може отримувати послуги виключно за комерційними тарифами. Правда, варто зазначити, що в багатьох новобудовах, цілком собі житлових, мешканці також досить часто підписують угоди з керуючими компаніями. І в цьому випадку різниці в тарифах уже немає.

І найголовніше. На апартаменти не розповсюджується увесь перелік вимог державних будівельних норм для житлової забудови. Власне, ці будівельні вимоги і породили апартаменти у тому вигляді, в якому вони існують в Україні.

Справа в тім, що вимоги до житлової забудови в Україні доволі жорсткі. В першу чергу житлову нерухомість можна будувати виключно на ділянках з відповідним цільовим призначенням – якщо земля, на якій збудована нерухомість не має статусу житлової забудови, то і квартир там бути не може, на відміну від апартаментів. В Україні, звісно, нерідко трапляється, що цільове призначення землі несподівано змінюється, залежно від того, що на ній уже набудували, але це трохи інша історія. 

Також при житловій забудові мають дотримуватися норми інсоляції (обов'язкове природнє освітлення житлових приміщень), щільності забудови (житлова має бути суттєво менш щільною, ніж громадська), метражу квартир та окремих кімнат (квартири не можуть бути менше визначеного стандарту) та багатьох інших приписів ДБН. Як результат, забудовнику звести комплекс апартаментів простіше і дешевше, ніж житловий будинок. Відповідно і ціни на апартаменти на 15-20% нижчі, ніж на квартири аналогічного метражу в тому ж районі, що і забезпечує досить стійкий попит на такий тип нерухомості.

Отже, в нашій реальності апартаменти – це в більшості випадків результат намагання забудовника, обійти чисельні застарілі вимоги ДБН для житлової нерухомості, та запропонувати споживачу більш доступне житло. Такий собі гібрид квартири та громадської будівлі, який продається як квартира, але з певними юридичними обмеженнями, які не надто хвилюють більшість споживачів.

Тут можна було б говорити, що зростання на українському ринку пропозиції такого виду нерухомості як апартаменти - це цілком європейська практика, адже в країнах ЄС також дуже широко представлений аналогічний вид житла. Втім, між апартаментами по-європейськи, та апартаментами по-українські існує принципова різниця. По-перше, в Європі апартаменти – це справді комерційна нерухомість, яку придбають, щоб здавати в оренду. По-друге, там апартаменти зазвичай дорожчі за квартири, оскільки пропонують не лише квадратні метри, а й певний сервіс готельного типу. І це має мало спільного з українськими реаліями.

Якби українські девелопери не були з усіх боків обмежені не завжди відповідними вимогам часу і споживачів ДБН-ами, то не було б і потреби вдаватися до цих маленьких юридичних хитрощів. Звісно, державні будівельні норми, як і державний контроль за будівництвом, ніхто скасовувати не закликає, але не секрет, що багато вимог ДБН на сьогоднішній день уже не є актуальними. Інакше статися і не могло, адже ДБН формуються державною бюрократичною машиною на чолі з Міністерством розвитку громад і територій, не залучаючи до цього процесу ані девелоперів, ані споживачів. Як результат, багато норм не змінюються десятки років, в той час як технології, в тому числі і будівельні розвиваються. До того ж не варто забувати, що ринок існує в першу чергу, аби задовільнити потреби споживачів, і ці потреби також змінюються з часом. От і виходить, що те, що сьогодні хоче отримати покупець нерухомості, ринок не може йому запропонувати, оскільки обмежений не лише економічними законами і розвитком технологій, що природньо, а й точкою зору чиновників, які багато років тому вирішили, що житлові будинки мають бути саме такими, а не такими, якими їх хоче бачити споживач. І будівельники вимушені шукати обхідні шляхи, щоб одночасно і дотримуватися встановлених державою обмежень, і відповідати потребам споживача.

Вихід з цієї ситуації я бачу доволі простий. Україні потрібен принципово новий підхід до формування ДБН. І в цьому процесі мають брати участь три сторони – держава, будівельники та споживачі. Тільки вони втрьох можуть знайти збалансований підхід, при якому будівельні норми будуть максимально відповідати вимогам ринку і державним інтересам, а не баченням лише чиновників, якими б благими намірами ці чиновники не послуговувалися. І тоді квартири будуть квартирами, апартаменти – апартаментами, а ринок – ринком, обмеженим приписами чиновників тільки там, де це справді необхідно.