Персональний офіс за містом. Як COVID-19 змінює ринок нерухомості України

Минулий рік, що пройшов під знаком пандемії коронавірусу, багато в чому змінив життя кожного з нас. Карантинні обмеження та викликане ними падіння економіки не могли не вплинути і на будівельну галузь та ринок нерухомості. І хоча надто песимістичні прогнози щодо обвалу ринку та колапсу галузі, вочевидь не виправдалися, не потрібно забувати, що ринок нерухомості досить інерційний і реагує на зовнішні зміни з певним лагом. До того ж і сьогодні, на початку 2021 року, пандемія аж ніяк не завершилася, отже чинник коронавірусу матиме вплив на ринок нерухомості ще достатньо довго.

В цілому 2020 рік завершився для ринку нерухомості достатньо позитивно. Станом на кінець року кількість угод з купівлі-продажу нерухомості перевищила показники 2019 року. Так, за ІІІ квартал 2020-го угод було укладено приблизно на 4% більше, ніж за той самий період 2019-го. Ціни на нерухомість, попри прогнози щодо їх суттєвого падіння теж по багатьох показниках дещо зросли. Це означає, що попри коронакризу, попит на нерухомість за підсумками року залишається в Україні стабільно високим.

Але позитивна динаміка другого півріччя 2020 року зумовлена певною мірою і відкладеним попитом, який мав місце після серйозного зниження обсягів угод у другому кварталі року. Саме на цей період припадає жорсткий локдаун, введений в країні навесні 2020 року. Тоді через серйозні карантинні обмеження відділи продажу просто фізично не могли обслуговувати потенційних клієнтів, а на більшій частині будівництв роботи були або зведені до мінімуму або призупинені через обмеження роботи транспорту. Втім, повний локдаун тривав відносно недовго, а тому і попит і пропозиція на ринку швидко відновилися і забезпечили зростання.

Але стверджувати, що ситуація на ринку після нетривалої паузи відновилася у тому вигляді, в якому вона залишалася стабільною протягом періоду 2015-2020 років було б неправильно. Пандемія вплинула і продовжує впливати на попит на ринку нерухомості і девелопери змушені реагувати на ці зміни.

Перший фактор, який вплинув і продовжує впливати на ринок – це обмеження на живе спілкування і все більше поширення дистанційної комунікації між продавцями та клієнтами. І тут девелопери демонструють здатність досить швидко реагувати на зміни. Якщо в перший місяць обмеження безпосередніх контактів було незвичним, то сьогодні все більше і більше розвиваються форми дистанційного спілкування з клієнтами. Широке розповсюдження отримують онлайн-тури по об'єктах нерухомості, і лише найважливіші фази укладання угоди відбуваються офф-лайн. Отже пандемія змушує учасників ринку нерухомості до того ж, до чого і решту світу - усі операції, які можливо, виконувати дистанційно. А сучасний розвиток інформаційних технологій дозволяє перейти до нових правил в роботі відносно безболісно.

В той же час масовий перехід людей до дистанційної роботи помітно змінює вимоги до пропозиції на ринку нерухомості. Не можна не звернути увагу, що з весни 2020 року помітно виріс попит на нерухомість у передмісті та сільській місцевості. Найкраще це помітно по ринку оренди, який швидше реагує на будь-які зміни. Але й на ринку продажу житла помітний той саме тренд. Багато хто і до пандемії прагнув жити в більш безпечному та екологічному середовищі і коронавірус додав цій концепції більшої популярності.

В той же час уже можна відзначити падіння попиту на оренду офісних приміщень та зростання попиту на складські то логістичні об'єкти, що теж пояснюється все більшою поширеністю віддаленої роботи та інтернет-торгівлі у порівнянні з торгівлею традиційною. Коронавірус певною мірою допоміг і бізнесу, і домогосподарствам відчути певні переваги дистанційної роботи, і девелоперам доведеться відповідати на нові запити.

Окрім житла у передмістях та сільській місцевості зростає попит на міське житло, яке найбільш ефективно відповідає вимогам дистанційної роботи. Тепер квартира стає не лише місцем, де людина спить вночі та відпочиває. Вдома люди і працюють, і займаються спортом та й загалом роблять інші справи, які зазвичай робили у громадських місцях. Пандемія збільшила в очах покупців і вагу найближчої до їхнього потенційного помешкання інфраструктури та наявності вільного простору для прогулянок.

Отже, в епоху пандемії покупець менш схильний обирати житло поближче до центру міста, адже все меншій кількості людей потрібно щодня долати затори, щоб добратися на роботу. Натомість, більш важливими стають площа житла, наявність грамотно організованого простору, який дозволятиме організувати всередині квартири і спокійне місце для роботи, і місце для відпочинку, і для розваг. І чим краще учасники ринку відповідатимуть цим вимогам, тим більш успішними вони будуть.

Але головне питання, яке постає перед ринком нерухомості через пандемію коронавірусу – це наскільки руйнівною для нього буде загальне падіння економіки і, відповідно, падіння купівельної спроможності українців? Поки попит на нерухомість залишається високим, адже для українців купівля житла – це не лише вирішення побутового питання, а й інвестиція власних заощаджень. Але, якщо доходи населення продовжуватимуть падати через коронакризу, то це потягне за собою негативні тенденції для усіх галузей економіки, в тому числі і для нерухомості та будівництва.

В будь-якому разі виграватиме той, чия пропозиція не лише відповідатиме вимогам ринку, але й матиме прийнятну ціну. Для цього ринку потрібна чесна конкуренція, міцна банківська сфера та відповідальна державна політика.