Почув порадіо, що постраждалі інвестори об’єктів житлового будівництва цьоготижня пікетували Київську міську державну адміністрацію. Були інвестори Еліта-Центруі кількох довгобудов. Звинувачували Кличка у тому, що мало чого зроблено зобіцяного, вимагали квартири, земельні ділянки під нові будинки… Які у цихінвесторів перспективи, не знаю. Сподіваюсь на краще. Також не знаю, як було із документами, які пропонувались інвесторам дляпідписання і ознайомлення у часи Еліта-Центру. Можу лише здогадуватися.
Зате бачу, якідоговори зараз пропонують для підписання майбутнім інвесторам, бо часто клієнтипросять перевірити документи про купівлю-продаж майнових прав, про участь убудівництві об’єктів нерухомості, попередні договори та інші супутні документи продавця.
Моїспостереження: чим кращий стан цих документів, тим більша готовність менеджерівпоказувати документи, роз’яснювати, навіть вносити зміни до договорів. Інавпаки. Коли менеджер відмовляє вислати сканкопії документів і побачити їхможна лише у офісі, у папці, у якій є лише частина документів, а рештадокументів знаходяться в іншого менеджера, який зараз на лікарняному, або удиректора, то очікувати діалогу із таким продавцем (забудовником) майбутньомуінвестору не доводиться.
Офіс одного зтаких забудовників мені нещодавно довелось відвідати для перевірки документів.Менеджер відразу повідомив, що у них найкращі умови для інвесторів: договіркупівлі-продажу майнових прав «залізобетонний», а права інвестора гарантованіавторитетом самого генерального директора! Хто такий цей пан у сферібудівництва мені не відомо. А от перспектива побачити цей залізобетоннийдоговір і, можливо, взяти його собі на озброєння у майбутній роботі – це якнаблизитись до мрії кожного юриста.
Прочитав.Договір як договір. У одні ворота: всі права продавцю, покупцю – обов’язки. Привернувувагу такий пункт: «Продавець,приймає на себе одностороннє зобов’язання (укладає односторонній договір) передПокупцем, але не обмежуючись лише ним, а також перед не визначеним на моментукладення одностороннього договору колом осіб (третіми особами) вчинити діїнаправлені на спорудження Об’єкта капітального будівництва».
Дуже захотілося побачити цей односторонній договір.Зрозуміло, що договір купівлі-продажу майнових прав – це двохстороннійдоговір, за яким у продавця і покупця є взаємні права і обов’язки. У продавцявиникає обов’язок перед покупцем щодо спорудження об’єкта капітального будівництва, а у покупця єправо вимоги виконання цього зобов’язання продавцем. Признаюсь: менеджер вельмирозчарував. Сказав, що фізичної форми такого одностороннього договору нема. Пшик. Моя мрія побачити залізобетоннийдоговір випарувалась.
Мою пропозицію включити до договорупункти про матеріальну відповідальність продавця за порушення строків, зокрема,підписання акту прийому-передачі майнових прав на квартиру, видачі технічногопаспорту, введення в експлуатацію будинку тощо, виходячи від сплаченої покупцемсуми або якоїсь фіксованої суми за кожен день прострочення, категорично відкинули.Послались на те, що у договорі є пункт про відповідальність продавця. Ось яквін був прописаний: «За неналежне виконання своїх зобов'язань Продавець сплачуєПокупцю пеню у розмірі 0,01% від суми неналежно виконаного зобов'язання».Зрозуміло, що цей пункт договору «не спрацює» на інвестора, бо грошовихзобов’язань продавця перед покупцем нема, а отже й пені нема з чого нараховувати.
Пояснень про обставини набуття прав та функцій замовника будівництва за договором купівлі-продажу у товариства, яке вже ліквідоване,менеджер надати не зміг. Його резюме: «У договір ніяких змін вже не внесемо. Некупляйте у нас. Іншим продамо». Залізобетонний аргумент. Цей менеджер явновідвідував тренінги перемовин і продаж.
Коли з клієнтом вийшли у хол, тамчекали своєї черги кілька бажаючих стати інвесторами. Дивитимуться договір?Питатимуть менеджера? Чи була-не була, авось добудують?
