Платник єдиного податку (ФОП) здає в оренду житло: податкова вже підраховує податки

Якщо українець думає вийти з тіні та вирішує платити податки чесно, то постає запитання: «Яка податкова небезпека очікує такого підприємця?». 

Здавалося б реєструйся фізичною особою-підприємцем, обирай єдиний податок (другу чи третю групу) та здавай спокійненько в оренду власне житло. 

Дуже просте запитання: «А як оподатковувати компенсацію комунальних платежів?», - породжує низку дуже серйозних проблем для майбутнього підприємця, після яких він ще десять разів подумає чи виходити з тіні. 

Так, от, позиція податкової щодо оподаткування компенсації комунальних платежів однозначна: 

1. Якщо комунальні платежі будуть частиною орендної плати (варіант «все враховано» і це прописано в договорі) 

Загальна сума орендної плати, в структурі якої враховані й комунальні платежі, оподатковується як дохід платника єдиного податку за відповідний місяць (20% від мінімальної зарплати, тобто 1200 грн., або 5% від місячного доходу) (див. для прикладу Індивідуальну податкову консультацію ДПС за №  4176/IПК/99-00-04-05-03-06 від 07.10.2020). 

2. Якщо комунальні платежі йдуть окремим рядком, тобто оплачуються з урахуванням тих обсягів послуг, які орендар фактично спожив (по отриманих платіжках)

 Підхід податкової № 1. 

У базі податкових знань (підкатегорія 107.01.03) податкова роз’яснює, що у разі, коли компенсація за комунальні послуги сплачується (1) підприємцю третьої групи, то така компенсація визнається доходом такого підприємця, тобто оподатковується за ставкою 5%, (2) а якщо підприємець обрав другу групу єдиного податку, то такий дохід, на думку, податкової, має оподатковуватися за ставкою 15% (дохід від виду діяльності, не зазначеного в реєстрі платників єдиного податку, див. пп. 2) пп. 293.4 ст. 293 ПКУ). 

І тут слід відразу розуміти, хоча про це в роз’ясненні не зазначається: для платника другої групи це може стати і підставою анулювання статусу єдиного податку на підставі пп. 298.2.3 п. 298.2 ст. 298 ПКУ. 

Підхід податкової № 2 

15% цього  мало! Адже  з цього приводу є й інший підхід, який міститься в податкових індивідуальних консультаціях (наприклад, та сама  індивідуальна податкова консультація ДПС за №  4176/IПК/99-00-04-05-03-06 від 07.10.2020). 

Компенсація за комунальні послуги є додатковим благом, а тому має оподатковуватися за ставкою податку на доходи фізичних осіб - 18% та військового збору – 1,5%. 

При цьому ще й щорічну подачу декларації про майновий стан ніхто не скасовував. 

Загальні питання, які також слід враховувати для платника єдиного податку 

Здача в оренду житла також породжує питання сплати (1) податку на майно в частині земельного податку за земельні ділянки, на якій власне знаходиться житло; (2) податку на нерухомість, адже згідно з пп. 266.4.3  п. 266.4 ст. 266 ПКУ пільги при здачі в оренду не надаються. 

А ще виникає потреба в подачі повідомлення 20-ОПП. 

Дуже сподіваюся, що бажання виходити з тіні не зникло, адже заплутаність законодавства іноді надає можливості для захисту.