Авторские блоги и комментарии к ним отображают исключительно точку зрения их авторов. Редакция ЛІГА.net может не разделять мнение авторов блогов.
20.01.2014 11:10

Податок на нерухомість - 2014

Директор АО "Адвокатська фірма "АКТІО"

Верховна Рада минулого року вирішила більше не переносити дату, коли набуває чинності новий податок на нерухомість. Остання причина для перенесення зникла: був введений в дію Державний реєстр пpав на нерухоме майно. Таким чином 2014-й став роком започаткув

Верховна Рада минулого року вирішила більше не переносити дату, коли набуває чинності новий податок на нерухомість. Остання причина для перенесення зникла: був введений в дію Державний реєстр пpав на нерухоме майно. Таким чином 2014-й став роком започаткування податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Що цікаво, податок на нерухомість так чи інакше можна вважати одним з механізмів оподаткування розкоші. Однак, як це не дивно, розмір українського податку на нерухомість (який має стати основним джерелом надходжень до місцевих бюджетів) ніяк не залежить від вартості оподатковуваного нерухомого майна, лише – від кількості квадратних метрів. Хоча в багатьох країнах світу саме вартість майна є базою оподаткування. Наприклад, в штаті Каліфорнія (США) податок на нерухомість становить 1,25% на рік від ціни купленого нерухомого майна, а платиться двома рівними платежами один раз на півроку. Що стосується Європи, то крім Мальти і Ірландії, податок на нерухомість тут платять усі. Ставка найчастіше розраховується на основі кадастрової вартості, яка дещо менше ринкової вартості. У більшості країн Євросоюзу мінімальна ставка не перевищує 1 %, а в середньому власники європейської нерухомості платять 300-400 євро на рік. Проте не можна сказати, що український варіант розрахунку податку на нерухомість є якоюсь дивиною. Така ж система, як в Україні, діє в Польщі, Словаччині, Чехії й частково в Угорщині. До речі, окрім зазначених вище способів (ставка призначається 1) або за прогресивною шкалою, пропорційною вартості нерухомості, 2) або з розрахунку на квадратний метр) є ще один варіант, який працює у Великобританії та Франції. В цих країнах існує фіксована плата за нерухомість, розмір якої встановлюють муніципалітети. Однак для українських реалій такий спосіб аж ніяк не прийнятний. Та й на податок з розкоші український варіант податку на нерухомість аж ніяк не схожий. Чому так, давайте розбиратися разом.

Згідно ст. 265.1.1. Податкового кодексу України (далі –ПК), платниками податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об'єктів житлової нерухомості. Іншими словами під дію податку підпадають не лише власники житлових будинків (котеджів) та квартир, що пристосовані для постійного проживання, але й власники житлових будинків садибного типу, прибудов до житлових будинків, кімнат у багатосімейних чи комунальних квартирах, дачних та садових будинків. Щоправда, стосовно дачних та садових будинків існує один виняток – податок з них не справляється, якщо кількість таких будинків не перевищує одного об’єкта на одного платника податку. Тобто за другий або третій дачний будиночок вже доведеться платити.

Також не є об'єктом оподаткування:

1) об'єкти житлової нерухомості, які перебувають у власності держави або територіальних громад (їх спільній власності);

2) об'єкти житлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, визначені законом, в тому числі їх частки;

3) будівлі дитячих будинків сімейного типу;

4) об’єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать фізичним особам, які відповідно до закону мають статус багатодітних або прийомних, або малозабезпечених сімей, опікунів, піклувальників дітей, але не більше одного такого об’єкта на сім’ю, опікуна, піклувальника;

5) гуртожитки;

6) об’єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їх числа, визнаним такими відповідно до закону, дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину.

Що стосується сплати самого податку, то він нараховується виключно на житлову площу об’єкта нерухомості. Звертаємо увагу, що ПК досить активно використовує поняття «житлова площа», однак в жодній статті не містить його визначення. Не розкриває сутності житлової площі й Житловий кодекс. В цьому випадку на допомогу можуть прийти підзаконні акти. Зокрема, відповідно до п.2.2 Інструкції щодо заповнення форми державного статистичного спостереження N 1-житлофонд (річна) "Житловий фонд" (наказ Держкомстату №251 від 21.07.2008) «житлова площа квартири визначається як сума площ житлових кімнат без урахування площ убудованих шаф. До житлової площі включається площа квартир, що складається з однієї житлової кімнати, яка є одночасно кухнею; житлових кімнат у нежитлових будівлях-школах, лікарнях тощо, а також площа житлових кімнат, тимчасово не заселених з будь-яких причин (ремонт, переобладнання). До житлової площі не належить площа кухонь, коридорів, ванних кімнат, комор, убудованих шаф, інших підсобних приміщень, площа житлових квартир і кімнат, які переведені у нежитлові». Зрозуміло, що будь-які податки стимулюють платників до дій, спрямованих на їх зменшення. І в даному випадку податок на нерухомість буде стимулювати платників податків шукати законні можливості до його зменшення. Статті 6 і 7 Житлового кодексу передбачають можливість переведення житлових будинків і приміщень у нежитлові. І одним із шляхів зменшення податку на нерухомість може здатися шлях зменшення житлової площі в складі загальної. Але не варто робити необдумані поспішні кроки в цьому напрямку, оскільки реалізація норм ст.ст. 6 і 7 Житлового кодексу є дуже трудомісткою на практиці, та й питання це до кінця ще не вирішене на законодавчому рівні. І крім того, є ймовірність, що оподаткування нерухомості законодавці можуть поширити й на загальну площу, а не тільки на житлову. Прикладом можуть служити законопроекти «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування багатства і предметів розкоші», «Про внесення змін до ст.6 ЖК Української РСР щодо визначення житлової та загальної площ об'єкта житлової нерухомості» тощо.

Податок сплачується 1 раз на рік фізичними особами та щоквартально юридичними особами. Ставка податку встановлюється місцевими органaми влади. Для квартир, житлова площа якиx не перевищує 240 кв. метрів, a тaкож житлових будинків, житлова площа якиx не перевищує 500 кв. метрів, ставки податку не повинні перевищувати 1% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітногo (податкового) року, за 1 квадратний метр площі. Для апартаментів, житлова площа яких перевищує зазначений розмір, ПК встановлено чітку ставку податку - 2,7% розміру мінімальної зарплати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року. Якщо у власності фізичної особи знаходиться декілька об’єктів нерухомості, то податок сплачується з їх сумарної житлової площі. В цьому випадку водорозділом слугує цифра у 740 кв. метрів (якщо житлова площа менше цієї цифри – сплачується 1%, якщо більше – 2,7%). Ставки податку для юридичних осіб встановлюються в аналогічних розмірах: а) 1% - для квартир, житлова площа яких не перевищує 240 кв. метрів, та житлових будинків, житлова площа яких не перевищує 500 кв. метрів; б) 2,7% - для квартир, житлова площа яких перевищує 240 кв. метрів, та житлових будинків, житлова площа яких перевищує 500 кв. метрів.

Фізичним особам - власникам житлової нерухомості згідно пп.265.4.1 НК надаються пільги у вигляді зменшення бази оподаткування на 120 кв. мeтрів для квартир і 250 кв. метрів для будинків. Тобто господарі житлових площ нижче відповідних меж податок на нерухомість платити не будуть. Зменшення бази надається один раз зa звітний період і застосовується до об'єкту житлової нерухомості, в якій платник податків - фізична особа зареєстрований в установленoму законом порядку, або до будь-якoго іншого об'єкту житлової нерухомої власності - за вибором самого платника податків.

Оскільки мінімальна зарплата на 01.01.2014 склала 1218 грн, то можемо спрогнозувати середню вартість податку в Україні . Так, наприклад, до поля зору податківців майже автоматично попадають усі власники 4-кімнатних (і більше) квартир, яких в Україні налічується приблизно 15% від загальної кількості квартир (за даними Держкомстату 2011 року), оскільки їх середня житлова площа складає не менше 150 кв. метрів. Таким чином оподатковуватиметься 30 кв. метрів. 1% від мінімальної зарплати в 2014 році складатиме 12,18 грн. Тож сплатити доведеться близько 365 грн. Дещо гірша ситуація з власниками житлових будинків. Свого часу деякі з них збудували досить великі помешкання, тож тепер доведеться суттєво переплачувати за комфорт.

При цьому навіть в тих країнах, де використовують аналогічний спосіб нарахування податку, ставки значно ліберальніші. Приміром, у Польщі власники платять 0,17 євро (майже 2 грн) за кв.м, у Словаччині - 0,033 євро (0,4 грн) за кв.м, в Чехії - максимум 0,4 євро (4,5 грн) за кв.м на рік. Також незрозуміло, чому використовується пільговий підхід до власників кількох об’єктів нерухомості. Адже 740 кв. метрів сумарної житлової площі – це дуже велика цифра, і значна кількість заможників власників декількох квартир та будинків будуть платити той само 1%, що й власники будинку, де проживає багатодітна сім’я або декілька родин одночасно. Соціально виправданим було б залишити ставку податку розміром у 2,7% від мінімальної зарплати за кожен «зайвий» метр без усяких поправок на володіння декількома об’єктами оподаткування.

Щодо самого механізму справляння податку, то він виглядає наступним чином. Базу оподаткування податком на нерухомість визначає податкова служба. Сам порядок обчислення податку виглядає так. Органи державної реєстрації прав нa нерухоме майно щоквартальнo в 15 -денний термін піcля закінчення податкового (звітного) кварталу подають органам податкової служби відомості, необхідні для розрахунку цього податку. Для фізичних осіб податкові органи обчислюють розмір податку на нерухомість до 1 липня кожного року і направляють за місцезнаходженням об'єкта житлової нерухомості податкове повідомлення-рішення про суму податку, який підлягає сплаті. Податкове зобов'язання зa звітний рік сплачується фізичними особами протягом 60 днів з дня отримання (вручення ) податкового повідомлення-рішення. Юридичні особи самі вираховують суму податку на нерухоме майно станом на 1 січня податкового року та до 1 лютого цього ж року вони подають до органу ДПС за місцезнаходженням об'єкта оподаткування декларацію з поквартальнoю розбивкою річної суми податку рівними частками. Сплата юридичними особами здійснюється авансовими внесками щокварталу дo 30 числа місяця, наступного зa звітним кварталом. Якщо платник податків не згоден з сумoю нарахованого податку або вважає, щo має пільгу по його оплаті, він можe звернутися до податкової служби з відповідними документами задля проведення перерахунку.

Органи ДПС отримують інформацію для нарахування податку:

1 - від органів державної реєстрації прав нa нерухоме майно та нотаріусів як спеціальних суб'єктів у сфері держреєстрації речових прав (пп. 265.3.2 та пп. 265.7.4 ПК , ст.55 Закону про нотаріат);

02 - безпосередньо від власників нерухомості, які можуть звернутися до органу ДПС та провести звірку даних щодо житлової нерухомості (пп.265.7.3 ПК);

03 - від органів, що здійснюють реєстрацію місця проживання фізичних осіб (пп. 265.7.4 ПК);

Для новоствореного об'єкта житлової нерухомості податок сплачується починаючи з місяця, з якого виникло право власності нa цей об'єкт (згідно пп.265.7.2 ПК). Як же визначити момент, коли об'єкт набуває ознак об'єкта житлової нерухомості саме як об'єкт оподаткування? Виходячи з положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952 можна виділити три складові, без наявності яких об'єкт житлової нерухомості не існує саме як об'єкт оподаткування. По-перше, має відбутися державна реєстрaція прав на нерухоме майно, тобто офіційне визнання державою виникнення прав на нерухоме майно шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав. По-друге, якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатaцію об'єкта нерухомого майна, тo державна реєстрація прав нa такий об'єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленoму законом порядку (ст.5 Закону №1952). По-третє, обов’язково має бути видане Свідоцтво про право власності на нерухоме майно, яке видається власникам на новостворені або реконструйовані об'єкти нерухомого майна (п.1 ч. 1 ст. 18 Закону №1952). Враховуючи українські реалії, здача об’єктів нерухомості в експлуатацію та держреєстрація можуть тривати роками. У цьому випадку для сплати (і нарахування) податку на нерухоме майно немає формальних підстав.

Відповідальність зa несплату або несвоєчасну / неповну оплату податку на нерухоме майно є такою ж як і для інших податків. Згідно п. 126.1 ПК в таких випадках застосовуватиметься штраф у розмірі: 10% від погашеної суми податкового боргу - пpи затримці дo 30 календарних днів; 20% від погашеної суми податкового боргу - пpи затримці більше 30 календарниx днів. Якщо податок буде сплачено несвоєчасно, то згідно зі ст. 129 ПК після закінчення граничних термінів для його сплати на суму податкового боргу буде нараховуватися пеня з розрахунку 120% річних ставки НБУ, що діє нa день виникнення податкового боргу.

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Последние записи
Контакты
E-mail: blog@liga.net