Законопроєкт 5091 – погляд учасників ринку
Верховна Рада 332-ма голосами підтримала законопроект № 5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» у першому читанні.
Цей закон покликаний захищати людей, які вкладатимуть гроші в будівництво первинної нерухомості. Відтепер в Україні реєструватимуть кожну квартиру в спеціальному реєстрі, до якого забудовник зможе вносити дані лише тоді, коли має всі необхідні документи для будівництва. Крім цього, документом передбачено унеможливлення подвійного продажу квартир та публічність інформації щодо будівництва.
Проте що головне для нас, управителів фондів фінансування будівництва (ФФБ) у цьому законопроекті 5091?
Управителі ФФБ залучають інвестиції у будівництво, контролюючи хід будівництва та, відповідно до законодавства, мають за мету – отримання довірителями ФФБ (передачу інвесторам) побудованого житла у власність. Саме тому для нас головним є те, щоб договір про участь у ФФБ не розглядався як різновид договору купівлі-продажу майбутньої нерухомості. Управителі ФФБ не ріелтори, не посередники купівлі-продажу нерухомого майна, яке будується. Адже управитель є фінансовою установою, яка має право надавати виключно фінансову послугу, а саме ‒ здійснювати управління майном для фінансування будівництва. Купівля-продаж нерухомості фінансового послугою вважатися не може. Також не можна ототожнювати управителя з девелопером будівництва, адже останній не є фінансовою установою.
На управителів ФФБ та забудовників, які з ними співпрацюють, є можливим поширити лише певні статті законопроекту «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», а саме статті 2 та 9.
У цих статтях йдеться про обов’язкову реєстрацію забудовником майбутніх об’єктів нерухомості в Державному реєстрі як умову для їх наступного відчуження. Всі інші аспекти роботи управителів ФФБ повинні регулюватися спеціальним Законом «Про фінансово-кредитні механізми» та Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Суть запропонованого підходу полягає в такому: забудовник реєструє об’єкт, який буде споруджений, у Державному реєстрі речових прав. В разі обрання забудовником такого інструменту фінансування будівництва як ФФБ, забудовник передає управителю ФФБ право розпорядження майбутніми квартирами (реєструє за управителем право довірчої власності на такі квартири). Після цього управитель ФФБ укладає договори з довірителями про участь у ФФБ згідно із Законом «Про фінансово-кредитні механізми» та, в разі часткової оплати довірителем, обтяжує речові права на користь інвестора, а в разі повної сплати – реєструє за інвестором спеціальне майнове право на майбутню квартиру. При цьому особливості укладення та розірвання договорів про участь у ФФБ повинні регулюватися спеціальним Законом «Про фінансово-кредитні механізми», а не законопроєктом «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
Запропонований вище підхід хоча й є певною мірою компромісним, але теж має свої недоліки. Так, законопроектом № 5091 пропонується передбачити, щоб управитель здійснював обтяження речових прав забудовника на користь інвестора за кожним об’єктом інвестування (квартирою), який реалізується в розстрочку. Ми розуміємо, що це унеможливить подвійні продажі нерухомості на первинному ринку (адже навіть якщо інвестор сплатив лише часткову вартість квартири, то в Державному реєстрів речових прав все рівно з’явиться запис про те, що права на майбутню квартиру обтяжені на користь конкретного інвестора). Але з іншого боку, інвестору буде неможливо отримати іпотечний кредит в банку через те, що банк вимагатиме обтяження прав на майбутню квартиру на свою користь.
Вважаємо, що замість реєстрації обтяжень на користь довірителів доцільно запровадити спеціальну базу даних ‒ Єдиний реєстр довірителів. Такий реєстр є кращою альтернативою обтяженню речових прав на користь довірителів, адже його запровадження унеможливить подвійні продажі майбутніх квартир, але при цьому не перешкоджатиме розвитку іпотечного кредитування.
Саме тому, вважаємо, що положення законопроекту 5091 щодо обтяження речових прав забудовника на користь інвестора можливо не застосовувати до ФФБ у разі запровадження Єдиного реєстру довірителів. Однак його запровадження потребуватиме або суттєвого доопрацювання законопроекту 5091 або ж розроблення окремого законопроекту з цього питання.
І декілька тез чому вимоги щодо гарантійної частки не варто поширювати на забудовників, які працюють з ФФБ. Законопроєкт передбачає створення гарантійної частки, яка не може відчужуватися до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію. Але ж згідно із Законом «Про фінансово-кредитні механізми» управитель ФФБ зобов’язаний формувати оперативний резерв (на сьогодні його розмір складає не менше 5% від суми залучених коштів). Цей резерв перераховується забудовнику лише після введення об’єкта будівництва в експлуатацію. Отже, кошти оперативного резерву, в тому числі, покликані гарантувати добудову забудовником об’єкта будівництва, що відповідає за змістом підходам щодо визначення розміру гарантійної частки.
- Час розблокувати будівництво нових об'єктів та залучення інвестицій в громадах Лариса Білозір вчора о 20:41
- Заповіт у Дубаї: нові можливості для українців у DIFC Courts Олена Широкова вчора о 15:45
- Конфлікти у бізнесі: як перетворити загрозу на джерело зростання Олександр Скнар вчора о 14:36
- У кожному дроні – сертифікат світової байдужості Дана Ярова вчора о 12:05
- Бізнес з країнами Близького Сходу: що потрібно знати про гроші, темп і традиції Любомир Паладійчук 09.07.2025 21:38
- Фінансова свобода: що ми насправді вкладаємо у це поняття? Олександр Скнар 09.07.2025 14:34
- Нова ера на енергетичних ринках: кінець диктатури цін Ксенія Оринчак 08.07.2025 16:49
- Український бізнес на Близькому Сході: культура, право і підводні камені Олена Широкова 08.07.2025 16:12
- Замість реформи – репертуар. Замість дій – кастинг на премʼєра Дана Ярова 08.07.2025 15:54
- Преюдиційне значення рішення МКАС при ТПП України для інших спорів: правовий аналіз Валентина Слободинска 08.07.2025 14:47
- Чому бізнес-коучинг стає все більш затребуваним? Олександр Скнар 08.07.2025 14:27
- Негаторний чи віндикаційний позов: який спосіб захисту обрати у земельному спорі? Андрій Лотиш 08.07.2025 14:03
- З житлом і роботою: як змінюється філософія проєкту "Прихисток" Галина Янченко 08.07.2025 13:59
- 5 найтиповіших помилок при впровадженні електронного документообігу Олександр Вернигора 08.07.2025 12:47
- Енергоринок України 2025, коли прийдуть європейські трейдери Ростислав Никітенко 07.07.2025 21:07
- Готують підвищення тарифів для населення 733
- Військово-економічна пастка: чому зламався бум РФ 148
- Медіація у бізнесі: чи готові українські компанії до альтернативних рішень? 102
- Поки ППО в дорозі – шахед вже у вікні 68
- Негаторний чи віндикаційний позов: який спосіб захисту обрати у земельному спорі? 50
-
"Цифри шокують". Гетманцев оприлюднив дані про найбільші в Україні пенсії
Фінанси 11993
-
"Сонне розлучення" – вихід для пар, щоб покращити якість нічного відпочинку та сексуального життя
Життя 5295
-
Банк ЄС анонсував 600 млн євро для України: найбільша сума – на відновлення ГЕС
Фінанси 4896
-
"По-справжньому довіряти одне одному": сім фраз, які використовують пари з міцною довірою
Життя 4808
-
Перший випадок зворотної релокації: у Чернігові запустили фабрику, привезену з Польщі
Бізнес 4482