Законопроєкт 5091 – погляд учасників ринку
Верховна Рада 332-ма голосами підтримала законопроект № 5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» у першому читанні.
Цей закон покликаний захищати людей, які вкладатимуть гроші в будівництво первинної нерухомості. Відтепер в Україні реєструватимуть кожну квартиру в спеціальному реєстрі, до якого забудовник зможе вносити дані лише тоді, коли має всі необхідні документи для будівництва. Крім цього, документом передбачено унеможливлення подвійного продажу квартир та публічність інформації щодо будівництва.
Проте що головне для нас, управителів фондів фінансування будівництва (ФФБ) у цьому законопроекті 5091?
Управителі ФФБ залучають інвестиції у будівництво, контролюючи хід будівництва та, відповідно до законодавства, мають за мету – отримання довірителями ФФБ (передачу інвесторам) побудованого житла у власність. Саме тому для нас головним є те, щоб договір про участь у ФФБ не розглядався як різновид договору купівлі-продажу майбутньої нерухомості. Управителі ФФБ не ріелтори, не посередники купівлі-продажу нерухомого майна, яке будується. Адже управитель є фінансовою установою, яка має право надавати виключно фінансову послугу, а саме ‒ здійснювати управління майном для фінансування будівництва. Купівля-продаж нерухомості фінансового послугою вважатися не може. Також не можна ототожнювати управителя з девелопером будівництва, адже останній не є фінансовою установою.
На управителів ФФБ та забудовників, які з ними співпрацюють, є можливим поширити лише певні статті законопроекту «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», а саме статті 2 та 9.
У цих статтях йдеться про обов’язкову реєстрацію забудовником майбутніх об’єктів нерухомості в Державному реєстрі як умову для їх наступного відчуження. Всі інші аспекти роботи управителів ФФБ повинні регулюватися спеціальним Законом «Про фінансово-кредитні механізми» та Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Суть запропонованого підходу полягає в такому: забудовник реєструє об’єкт, який буде споруджений, у Державному реєстрі речових прав. В разі обрання забудовником такого інструменту фінансування будівництва як ФФБ, забудовник передає управителю ФФБ право розпорядження майбутніми квартирами (реєструє за управителем право довірчої власності на такі квартири). Після цього управитель ФФБ укладає договори з довірителями про участь у ФФБ згідно із Законом «Про фінансово-кредитні механізми» та, в разі часткової оплати довірителем, обтяжує речові права на користь інвестора, а в разі повної сплати – реєструє за інвестором спеціальне майнове право на майбутню квартиру. При цьому особливості укладення та розірвання договорів про участь у ФФБ повинні регулюватися спеціальним Законом «Про фінансово-кредитні механізми», а не законопроєктом «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
Запропонований вище підхід хоча й є певною мірою компромісним, але теж має свої недоліки. Так, законопроектом № 5091 пропонується передбачити, щоб управитель здійснював обтяження речових прав забудовника на користь інвестора за кожним об’єктом інвестування (квартирою), який реалізується в розстрочку. Ми розуміємо, що це унеможливить подвійні продажі нерухомості на первинному ринку (адже навіть якщо інвестор сплатив лише часткову вартість квартири, то в Державному реєстрів речових прав все рівно з’явиться запис про те, що права на майбутню квартиру обтяжені на користь конкретного інвестора). Але з іншого боку, інвестору буде неможливо отримати іпотечний кредит в банку через те, що банк вимагатиме обтяження прав на майбутню квартиру на свою користь.
Вважаємо, що замість реєстрації обтяжень на користь довірителів доцільно запровадити спеціальну базу даних ‒ Єдиний реєстр довірителів. Такий реєстр є кращою альтернативою обтяженню речових прав на користь довірителів, адже його запровадження унеможливить подвійні продажі майбутніх квартир, але при цьому не перешкоджатиме розвитку іпотечного кредитування.
Саме тому, вважаємо, що положення законопроекту 5091 щодо обтяження речових прав забудовника на користь інвестора можливо не застосовувати до ФФБ у разі запровадження Єдиного реєстру довірителів. Однак його запровадження потребуватиме або суттєвого доопрацювання законопроекту 5091 або ж розроблення окремого законопроекту з цього питання.
І декілька тез чому вимоги щодо гарантійної частки не варто поширювати на забудовників, які працюють з ФФБ. Законопроєкт передбачає створення гарантійної частки, яка не може відчужуватися до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію. Але ж згідно із Законом «Про фінансово-кредитні механізми» управитель ФФБ зобов’язаний формувати оперативний резерв (на сьогодні його розмір складає не менше 5% від суми залучених коштів). Цей резерв перераховується забудовнику лише після введення об’єкта будівництва в експлуатацію. Отже, кошти оперативного резерву, в тому числі, покликані гарантувати добудову забудовником об’єкта будівництва, що відповідає за змістом підходам щодо визначення розміру гарантійної частки.
- Альтернативи децентралізації енергогенерації в Україні не існує Олексій Гнатенко вчора о 15:31
- Відкриті дані: прозорість проти корупції Діана Граділь вчора о 13:39
- Способи захисту прав власника від самочинного будівництва на земельній ділянці Євген Морозов вчора о 10:45
- Власть, наука, интеллект – инвестиции в средний и малый бизнес и устойчивое развитие Вільям Задорський вчора о 04:01
- Прифронтовий Миколаїв. Яку допомогу можна отримати у місті, де лінія фронту зовсім близько Галина Скіпальська 25.07.2024 13:53
- На що дивляться інвестори? Олександр Висоцький 25.07.2024 12:22
- Де нормальний начпрод, там якісні продукти харчування Дана Ярова 25.07.2024 12:06
- Розвиток європейського ринку водню: Нові ініціативи та перспективи Олексій Гнатенко 25.07.2024 10:17
- Внесіть зміни у свій щоденний "to do list" Катерина Кошкіна 25.07.2024 09:59
- Гранти на відновлення та енергоефективність житла: можливості від Фонду енергоефективності Єгор Фаренюк 24.07.2024 21:44
- Порушення прав власника земельної ділянки внаслідок самочинного будівництва Євген Морозов 24.07.2024 19:48
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? Євгеній Сільверстов 24.07.2024 18:00
- Кого підтримуватиме Ізраїль під час виборів у США? Олег Вишняков 24.07.2024 13:22
- Європейська рада схвалила висновки щодо інфраструктури електромережі ЄС Олексій Гнатенко 24.07.2024 12:30
- Спільна власність чоловіка та жінки, які проживають без реєстрації шлюбу Євген Морозов 23.07.2024 19:26
- Boris Johnson: Запрошення до усвідомлення – домовлянь з РФ не буде 1882
- Суди проти рф – реалії, фантазії, міфи. Перспективи Арбітражу 299
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? 91
- Чому конкурентні закупівлі – це більше ніж просто вимога закону 65
- Дизайн дитячого простору 63
-
11 млрд доларів тому, кого немає. На що просила гроші Україна в Берліні
Бізнес 87037
-
У Харкові обрали нові назви для трьох станцій метро
Бізнес 11223
-
Помпео виклав своє бачення мирного плану Трампа: лендліз на $500 млрд і реальні санкції
Бізнес 9236
-
Криза мобільного зв’язку. Скільки коштуватиме подовження зв'язку під час відключень
Бізнес 5706
-
Київський підприємець почав розбирати Tesla, щоб заряджати оселі – FT
Технології 5379