Сдавайте в аренду недвижимость правильно

Хотелось бы поделиться неновым, но эффективным методом минимизации налоговых платежей от сдачи недвижимого имущества в аренду, в том случае, когда такой недвижимостью владеет физическое лицо.

В период 2000-х годов значительное количество объектов недвижимого имущества было оформлено на физических лиц. Этому способствовали как фактор более качественной защиты прав собственника, так и определенные выгоды в налогообложении.

Новая упрощенная система налогообложения позволяет осуществить определенную экономию в налоговых платежах в рассматриваемом случае.

Суть схемы в создании физическим лицом (несколькими физическими лицами) юридического лица с передачей  в уставный капитал такого юридического лица права пользования и передачи в аренду жилых и нежилых помещений. Мы рассмотрим такой вариант на примере внесения прав пользования и права передачи в аренду в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, как самой оптимальной организационно-правовой формы юридического лица с точки зрения простоты ведения бизнеса.

ВЫГОДА ОТ СХЕМЫ ПРИ НАЛОГООБЛОЖЕНИИ

Итак, какие же выгоды конечному получателю прибыли несет вариант сдачи в аренду недвижимости юридическим лицом-единщиком, в уставный капитал, которого собственник (собственники) передали право пользования и право передачи в аренду такой недвижимости?

Данный способ помогает избежать уплаты налога на прибыль (15 % - для физических лиц-предпринимателей, 17 %  - для физических лиц, не зарегистрированных как ФОП с ежемесячным доходом более 10 минимальных зарплат), уплаты налога на добавленную стоимость – 20 % (при условии избрания варианта оплаты 5 % от суммы дохода без регистрации плательщиком НДС).

Сумма единого налога составит 5 % от суммы дохода без регистрации плательщиком НДС, или же 3 % от суммы дохода с обязательной регистрацией плательщиком НДС. Логично, что оптимальной ставкой в данном случае является 5 % от суммы дохода.

В контексте получения прибыли конечным собственником важным является вопрос налога на дивиденды, который составляет 5 % от суммы дивидендов.

Таким образом, суммы налоговых отчислений при обычном порядке составят до 40 % от суммы дохода для физлиц-предпринимателей, не менее 17 % от суммы дохода - для физических лиц, не зарегистрированных как ФОП, а при предложенной схеме – лишь до 10 %. Выигрыш в налоговых платежах для конечного получателя прибыли – физического лица является более чем очевидным.

ЧТО ЯВЛЯЕТСЯ ВКЛАДОМ В УСТАВНЫЙ КАПИТАЛ ?

Рассмотрим, что же является имущественными правами

Имущественные права относятся к имуществу, согласно ст. 190 ГК Украины. Они определяются как непотребляемые вещи и заключают в себе право владения, право пользования и право распоряжения.

Ст. 177-178 ГК Украины имущественные права определены как объекты гражданских прав, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому, если они не изъяты из оборота, ограниченны в обороте, или не являются неотделимыми от физического или юридического лица.

Закон Украины «О хозяйственных обществах» определяет, что вкладом в уставный капитал могут быть деньги, ценные бумаги, иные вещи, или имущественные и другие отчуждаемые права, имеющие денежную оценку. При этом устанавливается, что запрещается использовать для формирования уставного капитала хозяйственного общества бюджетные средства, средства, полученные в кредит и под залог, векселя, имущество государственных (коммунальных) предприятий, которое согласно Закону (решения органа местного самоуправления) не подлежит приватизации, а также имущество, которое находится в управлении бюджетных учреждений, если иное не установлено законом.

Немного другой подход установлен ХК Украины: «Вкладом участников и учредителей хозяйственных обществ могут быть здания, строения, оборудование и иные материальные ценности, ценные бумаги, права пользования землей, водой и иными природными ресурсами, зданиями и строениями, а также иные имущественные права (включая имущественные права на объекты интеллектуальной собственности), деньги, в том числе в иностранной валюте».

Таким образом, имущественные права пользования и передачи в аренду недвижимости  выступают как оборотоспособные объекты гражданских прав, кроме случаев предусмотренных ст. 178 ГК Украины и могут передаваться Участниками ООО как вклад в уставный капитал этого ООО.

ОЦЕНКА И ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ В УСТАВНЫЙ КАПИТАЛ

Однако же для реализации схемы на практике необходимо провести оценку и передачу имущественных прав, а также провести государственную регистрацию юридического лица.

Процедура оценки и передачи имущественных прав в уставный капитал не содержит больших отличий от процедуры оценки и передачи вещей, однако необходимо учитывать некоторые моменты, характерные непосредственно для имущественных прав.

На данный момент уже устоявшейся является практика оценки вклада по согласованию между участниками общества или же оценка независимым экспертом, в случаях предусмотренных законом. Сразу отметим, что в нашем случае оценка вклада с привлечением независимого эксперта не является обязательной. Оптимальной видится оценка вкладов по согласованию участников с оформлением соответствующего акта оценки вклада в уставный капитал Общества. Нормативов и правил оценки Участником (Участниками) имущества как такового законодательство не установило, соответственно стоимость внесенных прав определяется исключительно самим Участником (Участниками). Оценка фиксируется в соответствующем Акте оценки, который подписывается Участником (Участниками).

После этого следует передача вклада в уставный капитал на основании акта приема-передачи, который подписывается каждым участником и лицом уполномоченным Общим собранием учредителей на прием имущества (как правило - это Директор общества). Процедура оценки и передачи отображается в протоколе Общего собрания учредителей общества, а также в уставе Общества.

Подобная практика подтверждается письмами Госкомпредпринимательства № 8022 от 16.11.2004 года от 27.02.2009 года № 1930.

Нужно учесть, что документом, подтверждающим наличие права пользования и права передачи в аренду имущества, в данном случае будет являться Устав ООО. Соответственно требования к тексту Устава будут немного отличаться от стандартных, а именно: необходимо предусмотреть в тексте Устава возможность внесения имущественных права в уставный капитал ООО, а также детально описать процедуру оценки, порядка внесения вклада (а также возврата Участнику), срок на который передается вышеуказанные права. Также необходимо как можно более детально описать вид, денежный эквивалент вклада, правоустанавливающие документы.

РЕГИСТРАЦИЯ И ДАЛЬНЕЙШАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Согласно ст. 761 ГК Украины правом передачи имущества в аренду владеет собственник вещи, или лицо, которому принадлежат имущественные права. Соответственно юридическое лицо, в уставный капитал которого внесены имущественные права на передачу в аренду имущества имеет полное право на передачу такого имущества в аренду, заключение договоров, получение платежей.

Особенностей процедуры проведения государственной регистрации законодательством не предусмотрено. До 2011 года государственные регистраторы, как правило, отказывали в процедуре проведения регистрации подобного юридического лица на основании отсутствия документа, подтверждающего формирование 50 % уставного капитала ООО, однако же после того как данная норма была исключена, препятствием для регистрации может быть разве что субъективное нежелание чиновника, основанное на определенной нестандартности процедуры.

Соответственно рекомендуем быть готовым к предоставлению регистратору документов, напрямую не предусмотренных законом, например копий правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, актов оценки вклада и актов приема-передачи вклада.

Особенностей учета в органах статистики, органах Государственной налоговой службы,  органах Пенсионного фонда Украины также не предусмотрено, как и особенностей получения свидетельства плательщика единого налога. Естественно, необходимо помнить, что Налоговым кодексом установлен лимит в 5 000 000 грн.  к общему годовому доходу компании – плательщице единого налога.