Як не купити «кота в мішку» або 5 кроків до безпечної покупки квартири

Водночас, як свідчить практика, навіть після гучних скандалів, пов’язаних з квартирними аферами, їх кількість абсолютно не зменшилась. Зрозуміло, що для покупки квартири необхідні значні інвестиції і чітке усвідомлення можливих ризиків.

Ризик №1. Недобудова

Якщо Ви інвестуєте в об’єкт, який ще будується, право власності  зможете отримати лише після того як будинок буде прийнятий в експлуатацію. Явним плюсом такого інвестування є можливість придбання  квадратних метрів значно дешевше, аніж в готовому вигляді. В той же час, інвестор дуже ризикує цією  сумою в разі недобудови. Як правило, забрати потім свої гроші у забудовника – достатньо проблематично.

Ризик №2. Покупка «проблемної» нерухомості

У випадку покупки готової квартири важливо чітко переконатись в тому, що в ній не зареєстровані малолітні, неповнолітні особи, інваліди; квартира не знаходиться у заставі банку та щодо неї відсутні судові спори. Покупка квартир в новобудовах може створити проблему в разі відсутності  необхідної реєстрації та дозволів або проблемними аспектами, пов'язаними із земельною ділянкою (документи, які посвідчують право власності/користування можуть бути скасовані або ж будинок може збудований на земельній ділянці з іншим цільовим призначенням).

Ризик №3. Шахрайство

Наразі дедалі виникає дедалі більше шахрайських схем, коли пропонується до продажу квартира, яка не належить тій людині, яка пропонує її купити. Такі люди, як правило, беруть завдаток і зникають, потім їх знайти та притягнути до відповідальності майже неможливо.

Ризик №4. Маніпуляції з договорами

Достатньо розповсюдженими є випадки укладання договорів покупки нерухомості на невигідних для покупця умовах, які дозволяють покупцеві абсолютно законно затягувати процес укладання договору або в майбутньому успішно його оспорити.

Як ми вже переконались, ризиків є достатньо багато, тому потенційному інвестору потрібен алгоритм дій, який допоможе унеможливити будь-які проблеми в майбутньому та насолоджуватись покупкою .

Крок №1. Перевірка репутації продавця

                Першочергово, ще на етапі вивчення інформації про квартиру, потрібно перевірити інформацію про неї в інтернеті. При цьому, якщо мова йде про новобудово, то шукати слід за назвою комплексу і паралельно – по забудовнику. Треба розуміти, що деякі забудовники усвідомлюють те, що інформація про них в інтернеті – це перше, чим зацікавиться потенційний покупець. Саме тому, в деяких випадках такі компанії можуть просто оперативно моніторити та видаляти негативну інформацію.

                Незайвою на цьому етапі стане і перевірка компанії в контексті: часу з моменту створення юридичної особи; репутації директора компанії, її засновників; відсутності ліквідаційних процедур, виконавчих проваджень; наявності судових спорів.

Крок №2. Перевірка «на проблемність»

                Таку перевірку у випадку з новобудовами слід розпочинати з відвідання сайту Державної архітектурно-будівельної інспекції ( http://monitor.mkk.kga.gov.ua/ ), на вказаному сайті розміщено інформацію про всі об’єкти, до яких у інспекції є питання.  

У випадку покупки квартири на вторинному ринку, потрібно переконатись, що квартира не знаходиться під арештом, в ній не зареєстровано малолітніх, неповнолітніх осіб, а також інвалідів. Крім того, необхідно з’ясувати, хто є власником квартири, яким чином квартиру було придбано та хто буде безпосередньо підписувати договір купівлі-продажу.

Крок №3. Знайомство з об’ єктом та вивчення документів

У випадку, якщо результати віртуального знайомства з забудовником та квартирою Вас влаштували, вже можна планувати безпосередній огляд об’єкта. У розмові з представникам продавця важливо також поцікавитись, за якою схемою здійснюється продаж квартири. Так, найпоширенішими схемами є:

-          участь у фонді фінансування будівництва;

-          участь у інститутах спільного інвестування;

-          укладання попереднього договору купівлі-продажу квартири;

-          створення житлово-будівельних кооперативів.

При цьому, представника відділу продажів, ріелтора або власника краще завчасно попросити підготувати всі документи, які стосуються квартири.

Аналізуючи питання схем, за якими здійснюється покупка квартир, не можу не згадати про достатньо поширену, особливо в Київській області схему покупки квартири у фізичної особи, як забудовника.

Сказати про те, що це – ризикована схема – це не сказати нічого. Звичайно, кожен сам вправі вирішувати, йти йому на ризик чи ні, але у випадку, коли забудовником омріяних покупцем квадратних метрів є фізична особа, треба враховувати наступне:

1.       Відсутність будівельної компанії, яка несе відповідальність за хід будівництва: фізична особа-забудовник може залучати підрядників за своїм власним вибором. При цьому, не завжди першочерговою вимогою до таких підрядників можуть бути вимоги щодо якості роботи, тому дуже часто обираються ті підрядники, робота яких коштує найдешевше.

2.       Передача 100% коштів за

Якщо ж охарактеризувати цю схему в двох словах, то юридично вона виглядає як те, що одна людина наймає іншу людину (щось схоже з прорабом), для будівництва власного житла. Як і у випадку із прорабом, забудовник-фізична особа, не несе відповідальності за брак чи неякісне виконання робіт, матеріалів. Більше того, людина, яка інвестує в таку нерухомість, не може вважатись споживачем в контексті ЗУ «Про захист прав споживачів», а отже норми і гарантії цього закону на таку покупку поширюватись теж не будуть.

Якщо ми говоримо про новобудову, такими документами мають бути:

1.       Документи, що підтверджують право забудови на земельній ділянці.  Так, у забудовника обов’язково повинно бути рішення місцевої ради про виділення земельної ділянки під забудову. Таке рішення повинно містити чіткі характеристики майбутнього будинку, а також вказівку на площу земельної ділянки, і що найважливіше – цільове призначення, під яке виділяється земля. При цьому, якщо земельна ділянка  передана у власність – це повинно підтверджуватись державним актом на землю. Якщо ж йде мова про оренду землі, то в такому випадку повинен бути укладений договір оренди землі, в якому повинні бути чітко зазначені: межа, площа та технічні характеристики об’єкта будівництва;

2.       Проектна документація, дозвільна документація, містобудівні умови та обмеження, технічні умови  на будівництво.

3.       Якщо Вам пропонують участь у фонді фінансування будівництва, обов’язково потрібно попросити надати правила фінансування будівництва, які застосовуються до такого фонду. Ознайомлення з такими правилами дасть можливість оцінити всі ризики.

4.       Якщо Вам пропонують купити квартиру шляхом участі у діяльності житлово-будівельного кооперативу, в такому випадку слід також попросити надати його статут, оскільки у випадку вкладення коштів, покупець повинен до нього вступити, а отже потрібно розуміти які права та обов’язки ви на себе приймаєте.

Крок №4. Узгодження умов договору

                Звичайно, що умови договору, за яким буде здійснюватись покупка квартири залежатиме в першу чергу від того, на якому етапі готовності житла буде здійснюватись його покупка.

                Особливо важливо звернути увагу на наступні умови договору:

1.       Термін здачі будинку в експлуатацію – він обов’язково повинен бути зазначений в договорі;

2.       Момент реєстрації права власності – якщо забудовник бере на себе обов’язок зареєструвати право власності на квартиру покупця, то в такому випадку обов’язково повинен бути чітко прописаний механізм цієї процедури. Якщо ж передбачається, що покупець буде займатись реєстрацією самостійно, в договорі також повинен бути прописаний механізм та строки видачі відповідних документів забудовником;

3.       Ціна, розмір та порядок оплати за договором. Особливо актуальним це питання постає у випадку покупки житла з розстрочкою платежу. В цьому випадку важливо все ж зафіксувати платежі в гривневому еквіваленті, а також чітко прописати графік здійснення платежів. Крім того, рекомендую наполягати на тому, щоб в договорі було передбачено можливість сплати коштів на банківський рахунок продавця. Дуже часто покупці квартир йдуть на те, щоб передавати кошти за договором готівкою працівникам юридичної особи-продавця. Така передача як правило фіксується таємничим документом – актом приймання-передачі грошових коштів. Чому таємничим? Тільки тому, що жодним законом такий документ не передбачений, а отже – повернути свої кошти, у випадку виникнення будь-яких проблем, може бути достатньо проблематичним.

4.       Процедура розірвання договору. Рекомендую звертати увагу в договорі на те, в яких випадках договір може бути розірвано: за чиєю ініціативою та які можуть бути санкції. Крім того, важливо розуміти, в який строк покупець зможе повернути свої гроші у тому випадку, якщо він втратить інтерес по відношенню до квартири. В моїй практиці були випадки, коли договорами передбачалась можливість повернення коштів покупцю протягом одного року з моменту розірвання договору.

                В будь-якому випадку необхідно враховувати, що якщо покупець вкладає кошти за будь-якою із схем, на етапі будівництва, то предметом покупки буде не квартира, а лише право її придбати після введення будинку в експлуатацію.

Крок №5. Укладення договору

                Важливо! Якщо покупець здійснює оплату фізичній особі, така фізична особа повинна власноруч написати про це розписку. Розписка повинна бути чітко сформульована та написана одержувачем коштів особисто. Лише розписка, відповідно до закону може підтвердити факт передачі коштів фізичній особі. Навіть наявність свідків при передачі коштів без розписки, не зможе бути доказом такого факту. У випадку з юридичною особою, оплату доцільно здійснювати лише через банк.