Хто? Кому? За скільки? Ринок в дії. Як купити або продати землю за новим законом

День-Х в історії земельних відносин України настав - ринок землі стартує! І з ним приходять нові завдання та виклики.

З 1 липня в Україні стартував ринок землі сільськогосподарського призначення, а це означає, що кожний громадянин нашої країни від сьогодні зможе вільно купувати та продавати земельні ділянки такого типу. Мораторій, який діяв в Україні з 1992 року, тепер стає історією.

Для запуску ринку Верховна Рада України прийняла серію законопроектів, у яких визначаються основні правила для всіх його учасників. Ухвалений закон щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення — це мікс підзаконних актів, які під політичними гаслами та тисками були сформовані на швидку руку.

Парламент обов’язково ще повернеться до питання врегулювання земельних норм та ухвалить десятки документів, які потрібно було приймати ще до запуску ринку. До прикладу, чіткий механізм оцінки землі наразі взагалі відсутній. І таких прогалин у законі безліч.

Хай там як, та механізм уже запущений! А питань залишись в українців чимало: як саме земельний ринок працюватиме, де продаватимуть землю, хто має право купувати та якою буде ціна? Давайте розбирати базові норми…

Які землі, кому й за скільки?

Для початку, що важливо розуміти — земельна реформа відбуватиметься поетапно. Тобто, зі старту ринок землі не запрацює на повну. На це потрібен час, і звичайно, як я вже писав, — десятки законодавчих змін ще тільки попереду. Поки маємо такі підрахунки — у перші 2 роки продаватимуться 3–7 % земель, які були під мораторієм. Нагадаю, що під забороною купівлі-продажу залишаються державні та комунальні с/г землі.

Отож, повертаємося до етапів — на першому землі сільськогосподарського призначення зможуть купувати лише фізичні особи-українці з обмеженням не більше 100 гектарів в одні руки. Така норма діятиме перші  три роки.

Другий етап стартує 1 січня 2024 року — до процесу купівлі приєднуються вже юридичні особи. Проте й тут є умови: мають бути створені та зареєстровані за законодавством України, а засновники — лише українці. Тоді ж дозволять купувати до 10 тисяч гектарів. Та це не означає, що через певних осіб (родичів, наприклад) не можна буде купити більше. Залишиться тільки підтвердити походження коштів.

До речі, про них! Розрахунок можливий суто в безготівковій формі за нотаріальним посвідченням через банківський переказ, плюс — сплата податків.

Чи не найболючіше питання для українців — іноземці зможуть купити землю? Зі старту — ні! Ймовірність, звичайно є, після ухвалення відповідного рішення на референдумі, що звучить нелогічно. Настрої українців і так зрозумілі. Проте, коли він відбудеться — невідомо. Та не дивлячись на результати волевиявлення народу, іноземці не зможуть купувати землю в 50-кілометровій зоні від кордону України. Такі заборони є в багатьох країнах світу.

Не зможуть купувати українську землю й компанії, власниками яких є громадяни країни-агресора — тобто Росії. Тут усе логічно, як на мене…

Ціна питання — що з вартістю земель?

Визначення ціни — за фактом особиста справа продавця й покупця. Але ми говоримо про ринок, де є свої правила гри: ринкова конкуренція та кадастрова оцінка зі своїми недоліками. У 2000 році під час розпаювання земель була проведена необґрунтована оцінка, у результаті якої вартість 1 га в селах одного регіону суттєво відрізняється.

Одне точно сказати можна — згідно з нормою (діятиме вона до 1 січня 2030 року), ціна продажу ділянок не може бути нижчою від їхньої нормативної грошової оцінки. Тобто не менше, ніж 27,5 тис грн за гектар. Дізнатися про неї можна на сайті Держгеокадастру.

У МінАПК орієнтовно прогнозують, що одразу після відкриття ринку вартість 1 га в окремих регіонах України коливатиметься в межах 50 тисяч гривень. Далі очікують щорічний ріст ціни на 10–15 %.

Є й інша думка — профільних експертів. Вони переконані — ціна не зростатиме вище 1–2 тис. доларів за га до 2024 року, поки на ринок не зайдуть юрособи. Тільки тоді можна говорити про 5–10 тис. доларів за гектар.

Як відбуватиметься угода купівлі-продажу?

Найшвидше продати землю можна через електронні аукціони «ПроЗорро.Продажі». Аби опублікувати лот, потрібно заповнити кадастровий номер і основні відомості про земельну ділянку. На торгових майданчиках буде присутній додаткова фільтрація по районам, населеним пунктам, де розташовані земельні ділянки. Гарантійний внесок аукціону складе від 30 % від стартової ціни, а самі торги проходитимуть у три раунди: один раунд — одне підвищення ставки.

Спочатку будуть запущені аукціони з оренди та продажу землі, а аукціони з переважним правом стануть доступні пізніше.

Інший спосіб — звернутися до нотаріуса. Такий шлях займе близько двох місяців. Якщо власник захоче продати ділянку, яка не передана в оренду й  у межах якої не видані спеціальні дозволи на користування надрами, то продати ділянку можна буде за звичайною процедурою.

На ділі це виглядатиме так — власник шукає потенційних покупців серед знайомих чи розміщує оголошення про продаж на відповідних ресурсах. За нотаріусом залишається перевірка та укладання договору купівлі-продажу. Далі — зареєструє перехід прав.

Якщо ділянка в оренді чи є спецдозвіл на користування надрами, то власник звертається до нотаріуса з бажанням продати ділянку. Нотаріус поінформує осіб, які мають переважні права на придбання ділянки.

Загалом ринок землі — потрібний для України, але до прийняття закону потрібно було на законодавчому рівні врегулювати цілий ряд пунктів: механізм кредитування, оцінки землі, доступ до паїв, фіксування обмеження купівлі-продажу та контроль за ринок.

Тому я очікую, що разом із відкриттям ринку «спливе» на поверхню безліч схем та нюансів, які вимагатимуть від парламенту та Кабінету міністрів термінових дій для врегулювання недоліків, й основне — захисту прав українців.