Последние годы на киевском рынке недвижимости говорят о практически полном отсутствии земельных участков под застройку. Свободных площадок либо нет, либо они уже находятся в частной собственности.
В Киеве, как и во многих крупных городах Украины, есть много промышленных и припортовых зон, оставшихся еще с советских времен и давно не используемых. Я вижу в этом огромный потенциал для всех участников рынка.
По оценке Департамента градостроительства и архитектуры КГГА, общая площадь столичных промышленных и индустриальных районов, пригодных для жилой и общественной застройки, составляет 1,8 тыс. га. Это почти четвертая часть всех промзон города. Если заняться реновацией только этих зон, при нынешних потребностях рынка жилой недвижимости работы может хватить на десятки лет застройки.
Реновация промзон – мировой тренд. Приведу несколько примеров: Krøyers Plads – проект реновации промзоны в Копенгагене, где склады на набережной превратились в жилой район. На месте жилого района была старинная верфь (1750 г.). Или Хафенсити – район Гамбурга, появившийся на месте старого порта. Это один из крупнейших градостроительных проектов Европы, где на месте складов и портовых помещений строятся суперсовременные футуристические здания из стекла и бетона – жилые дома, офисы, магазины, рестораны, музеи и культурные центры. При этом знаменитый промышленный комплекс девятнадцатого века Шпайхерштадт был сохранен и перестроен в музеи и галереи современного искусства и т.д.
Киевские власти уже не первый год пытаются вдохнуть новую жизнь в бывшие промзоны. Однако большая часть заводов, которые находятся на их территориях, принадлежит частным собственникам и договориться о переносе промышленных зон за черту города муниципальные власти не смогли. Однако это получилось у девелоперских компаний.
Проекты реновации для Киева – уже не новшество: ЖК «Комфорт таун», построенный на территории бывшего завода, жилой район «Рыбальский», находящийся в активной стадии реализации, разрабатываемый проект ревитализации Телички, старт проекта ЖК «Файна таун» на месте выставочного центра «КиевЭкспоПлаза». Я не вижу конкуренции между нами, наоборот, чем больше мертвых зон города получат второе дыхание, тем лучше. А небольшая конкуренция никому еще не вредила – тем более, это отразится на качестве недвижимости, что есть дополнительный бонус для всех участников рынка. Наш первый проект – жилой квартал Poetica – как раз возводится в одной из бывших промзон Киева – на ул. Дегтяревской. Рядом с ним много зеленых зон: парки Пушкина и КПИ, зоопарк. Мы тщательно изучили местность вокруг – рядом есть еще территории, где сворачивается промышленность. Поэтому этот проект точно будет масштабироваться – история, которая начиналась с 4 га, станет новым «лицом» Шулявки. Нас радует, что городские власти тоже обратили внимание на этот район – в ноябре стартует масштабная реконструкция Шулявского путепровода. Это повлечет за собой облагораживание территории вокруг и создание новых современных объектов. Мы движемся в одном направлении с городом и, я надеюсь, так будет со всеми нашими проектами.
Однако девелоперам не нужно романтизировать задачу, реновация промышленных или припортовых зон – это не просто преобразование территорий бывших заводов или транспортных предприятий в жилые районы. Нельзя просто так взять и встроить новый микрорайон в уже существующий город. Тут необходимо учитывать различные факторы: историческое наследие, характерные только этой территории культурные форматы и, одновременно, функциональность и эмоциональный фон, ориентированные на потенциальных покупателей. То есть, речь идет скорее про создание совершенно новой среды, нового городского пространства и интеграции его в уже существующую инфраструктуру.
Я убежден, что выполнить такую задачу максимально качественно и в определенные сроки может исключительно девелопер. Создавать общественные пространства, формируя широкие улицы и проспекты, зоны отдыха и т.д. Со своей стороны, город должен определять условия, формат и принципы работы девелопера. Девелопер не может заниматься тем, за что ответственны городские власти, ему просто этого никто не позволит. Поэтому город должен быть заинтересован не меньше девелопера - реновация промзон выгодна городским властям: обновлением территорий занимается частный инвестор, который думает критериями качества и быстрых сроков реализации, другой результат ему просто невыгоден. При этом девелопер почти ничего не просит взамен - дайте возможность, создайте инфраструктуру и не мешайте.
Кроме того, ревитализация промзон решает еще один болезненный для городских властей вопрос: при переоборудовании индустриальных районов в жилые, в отличие от хаотичной точечной застройки, не возникает скандалов с общественностью. А развитие новых кварталов приносит городскому бюджету существенный доход в виде отчислений от новых бизнесов, которые появляются вместе с жилыми домами: магазинов, парикмахерских, кафе и т.д.
Не могу не отметить и то, что нынешний строительный бум, возникший на месте пустовавших промышленных помещений, хаотичен. Увеличивается трафик на соседних улицах, растет нагрузка на городской транспорт, в итоге страдают все. Уже неоднократно говорилось: для того чтобы промышленные зоны развивались в интересах города, город должен предложить стратегию развития всех территорий, и каждый новый проект должен интегрироваться в общую концепцию. Однако многое зависит еще и от девелоперов. Мы руководствуемся идеей осмысленного строительства, создавая не квадратные метры, а комфортные условия для жизни. Я убежден, что сегодня девелоперы могут и способны создавать качественно иной продукт, конкурируя на уровне ценностей и смыслов, а не цен, ведь в наших руках инновационные технологии, лучшие специалисты и мировые практики, финансирование.
