Законопроект про ринок землі: перше читання

Верховна Рада України прийняла у першому читанні проект Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення" (реєстр. № 2178-10), надалі – Законопроект, який передбачає скасування мораторію на відчуження сільськогосподарських земель з 01 жовтня 2020 року. 

Основні положення: 

1. Суб’єкти права власності на землю сільськогосподарського призначення. 

Право купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення отримають: 

1) громадяни України; 

2) юридичні особи України (з урахуванням тимчасових обмежень); 

3) територіальні громади; 

4) держава.  

Іноземці та особи без громадянства зможуть набути право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення в порядку спадкування за законом, але з обов'язковим її відчуженням протягом 1 року.

2. Тимчасові обмеження на придбання іноземними інвесторами сільськогосподарських земель. 

До 01 січня 2024 року заборонено юридичним особам, бенефіціарними власниками (контролерами) яких є (1) іноземці, (2) особи без громадянства, (3) юридичні особи, створені за законодавством іншим, ніж законодавство України, (4) іноземні держави, набувати у власність: 

1) земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності; 

2) земельні ділянки приватній власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельні ділянки, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельні частки (паї).  

Вказана заборона не поширюється на сільськогосподарських товаровиробників, які на момент набрання чинності відповідним законом відповідатимуть таким умовам: 

- користуються земельними ділянками сільськогосподарського призначення на умовах договору оренди чи емфітевзису; 

- зареєстровані як юридичні особи не менше як 3 роки.  

Таким чином, уже з 01 жовтня 2020 року сільськогосподарські землі зможуть купувати іноземні інвестори, які працюють на аграрному ринку України понад три роки через дочірні підприємства і мають в Україні орендовані земельні ділянки.  

Важливо звернути увагу на те, що Законопроект передбачає заборону на придбання земель сільськогосподарського призначення лише для тих юридичних осіб, бенефіціарними власниками (контролерами) яких є іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи чи іноземні держави. 

Разом з тим, нічого не сказано про випадки, коли засновниками (учасниками) української юридичної особи є нерезиденти. 

Відповідно до п. 20 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення" від 14.10.2014 кінцевим бенефіціарним власником (контролером) юридичної особи може бути лише фізична особа. Однією з ознак кінцевого бенефіціарного власника (контролера), є, зокрема, здатність фізичної особи самостійно або спільно з пов’язаними фізичними та/або юридичними особами володіти часткою в юридичній особі у розмірі 25 чи більше відсотків статутного капіталу або прав голосу в юридичній особі. 

Схоже визначення поняття бенефіціарного власника (контролера) передбачено проектом Закону про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення (реєстр. № 2179 від 25.09.2019), прийнятим парламентом у першому читанні 01 листопада 2019 року. 

Фактично, Законопроект не містить заборони на купівлю сільськогосподарських земель для юридичних осіб, засновниками та учасниками яких є іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні компанії чи іноземні держави, що не мають статусу бенефіціарних власників (контролерів). 

Заборона на придбання сільськогосподарських земель не стосуватиметься юридичних осіб, учасниками (засновниками, акціонерами, членами) яких є іноземці, особи без громадянства, іноземні компанії чи іноземні держави, якщо частка кожного з цих учасників у статутному капіталі української юридичної особи буде меншою 25 % (за відсутності інших ознак вирішального впливу на управління або діяльність юридичної особи). 

За таких умов, наприклад, юридична особа, зареєстрована в Україні 5-ма іноземними громадянами з відповідним розподілом статутного капіталу між засновниками (по 20% для кожного іноземця), зможе з 01 жовтня 2020 року придбати землю сільськогосподарського призначення. При цьому, така модель купівлі землі буде законною, оскільки жоден з вказаних іноземних громадян не набуде статусу бенефіціарного власника (контролера) зареєстрованої ними в Україні юридичної особи, а Законопроект не забороняє купівлю землі юридичними особами, засновниками яких є іноземні громадяни, що не є бенефіціарними власниками (контролерами). 

Аналогічна ситуація складеться з юридичними особами, які створені декількома іноземними компаніями з частками, які не надають жодній з них перевагу в управлінні українською юридичною особою. 

В цілому, Законопроектом пропонується модель, яка дозволить групі іноземців та/або іноземних компаній придбати українську сільськогосподарську землю за умови кооперації і об’єднання інвестиційних активів з метою уникнення статусу бенефіціарного власника (контролера). 

Окрім того, юридичні особи України, створені іноземними компаніями, які перебувають у власності громадян України, взагалі зможуть відкинути заборону на тій підставі, що їх бенефіціарними власниками (контролерами) є фізичні особи-громадяни України, що не заборонено Законопроектом. 

Таким чином, заможні українці, які є власниками офшорних компаній в іноземних юрисдикціях, зможуть купувати сільськогосподарські землі через підконтрольні їм українські компанії уже з 01 жовтня 2020 року 

Що ж стосується юридичних осіб, то вони незалежно від місця реєстрації не можуть мати статусу бенефіціарного власника (контролера), адже це суперечить українському законодавству і міжнародній концепції бенефіціарного власника (контролера). Бенефіціарним власником (контролером) юридичної особи може бути лише фізична особа, а тому заборона купувати землю для юридичних осіб України, бенефіціарними власниками (контролерами) яких є іноземні компанії чи держави, взагалі є абсурдною та свідчить при низьку якість законотворчого процесу через нерозуміння базових юридичних понять. 

Цілком можливо, що недосконалі формулювання заборони є наслідком помилки, яка буде виправлена до другого читання. Однак якщо відповідні статті Законопроекту залишаться незмінними, то уже з 01 жовтня 2020 року буде усунуто більшість істотних перешкод для купівлі українських сільськогосподарських земель іноземцями та міжнародними компаніями. 

3. Ліміти на концентрацію сільськогосподарських земель в "одних руках". 

Законопроектом пропонується встановити такі обмеження на сукупну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яка може перебувати у власності одного громадянина чи юридичної особи та пов’язаних з ними осіб: 

- не більше 35 % сільськогосподарських земель в межах ОТГ; 

- не більше 8% сільськогосподарських земель в межах області чи АРК; 

- не більше 0,5 відсотків сільськогосподарських земель в межах території України.  

Фактично, Законопроект визнає допустим та законним варіант, коли 200 осіб придбають увесь масив сільськогосподарських земель України або 13 осіб будуть власниками усіх земельних ділянок сільськогосподарського призначення в межах однієї області. 

Порушення обмежень на концентрацію сільськогосподарських земель матиме наслідком примусове відчуження земельної ділянки. 

При цьому, програмне забезпечення Державного земельного кадастру, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань та Державного реєстру актів цивільного стану громадян має забезпечувати моніторинг інформації про сукупну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності однієї особи та пов’язаних з нею осіб з метою запобігання надмірній концентрації земельних активів у "одних руках". 

А нотаріус перед посвідченням правочину про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення повинен буде перевірити дотримання покупцем лімітів щодо концентрації земель сільськогосподарського призначення за даними державних реєстрів. 

4. Переважне право орендаря на купівлю орендованої ним земельної ділянки. 

Орендар буде мати переважне право на купівлю орендованої ним земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Однак, придбати сільськогосподарську землю орендар зможе лише за ринковою ціною, тобто ціною, яку визначить власник земельної ділянки (орендодавець), чи у разі продажу землі на аукціоні – за ціною, що дорівнює найвищій ціні, яку запропонували учасники аукціону. 

5. Право громадян на викуп землі для ведення фермерського господарства. 

Законопроектом проголошується право громадян на викуп земельних ділянок державної та комунальної власності, які їм належать на праві постійного користування, праві довічного успадкованого володіння чи на праві оренди, для здійснення фермерського господарства. Викуп можливий з розстрочкою платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці земельної ділянки без проведення земельних торгів. Разом з тим, механізм викупу землі для здійснення фермерського господарства ще має виробити Кабінет Міністрів України, а банківська система створити умови, за яких фермери зможуть отримати доступні кредитні ресурси для формування власного земельного банку. 

6. Новий вид санкцій – заборона на набуття у власність земельних ділянок. 

Змінами до Закону України "Про санкції" від 14.08.2014 пропонується запровадити новий вид санкцій – заборона на набуття у власність земельних ділянок. Такі санкції вводяться указом Президента України за поданням Ради національної безпеки та оборони України і затверджуються постановою Верховної Ради України. Під санкції можуть підпадати іноземні держави та невизначене коло осіб певної діяльності (секторальні санкції). 

Потенційно, таким чином після скасування мораторію планують заборонити купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення державі-агресору та її резидентам, однак більш доцільно було б викласти таку заборону безпосередньо у тексті Законопроекту. 

7. Можливість фіксації ціни земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 

Передбачається право державного реєстратора вносити до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно інформацію про ціну (вартість) речових прав на нерухоме майно (земельну ділянку), в тому числі права власності чи права користування, якщо у документах, поданих для державної реєстрації, наявні відомості про ціну (вартість) таких речових прав.  

Законопроект не передбачає положень, які б регулювали мінімальну ціну продажу державних та комунальних сільськогосподарських земель. Нагадаємо, що урядовий законопроект про відкриття ринку землі, який депутати вирішили відхилити, передбачав, що мінімальна стартова ціна продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на земельних торгах встановлюється на рівні не нижче нормативної грошової оцінки.  

Отже, Законопроект створює юридичні підстави для відкриття в Україні ринку землі сільськогосподарського призначення, що безумовно є значним кроком вперед в питанні запровадження цивілізованого регулювання земельних відносин та відродження українського сільського господарства. 

Разом з тим, умови відкриття ринку землі, які запропонував законодавець, є далекими від досконалості, а якщо вони будуть прийняті у запропонованій редакції – кінцевої мети земельної реформи може бути не досягнуто. Адже парламентарі, використовуючи нечіткі та суперечливі формулювання, так і не дали відповіді на головне питання, яке найбільше хвилює суспільство: чи дозволять іноземцям купувати сільськогосподарські землі в Україні? Замість того, щоб встановити обґрунтовані кваліфікаційні вимоги для усіх юридичних осіб (українських та іноземних), які прагнуть придбати сільськогосподарську землю, щодо досвіду роботи у агросекторі, наявності людського та технічного потенціалу, законності джерел походження доходів, успішності попередніх проектів, бережного обробітку землі тощо, законодавець встановлює умовні заборони з нечіткими винятками. Усе це може стати підставою для появи нових "сірих схем" із землею, але аж ніяк не зробить український ринок цікавим для системних інвесторів з бездоганною репутацією, які готові вкладати значні кошти у розвиток інноваційних сільськогосподарських технологій та розбудову сільських громад.  

Етапи відкриття ринку землі

З 01 жовтня 2020 року право купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення отримають: 

1) громадяни України; 

2) юридичні особи, зареєстровані в Україні, кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є громадяни України, в тому числі: юридичні особи, які створені іноземними компаніями, кінцевими власниками яких є громадяни України (безпосередньо чи через групу підконтрольних компаній); 

3) територіальні громади; 

4) держава. 

Заборонено з 01 жовтня 2020 року набувати у власність землі сільськогосподарського призначення: 

1) іноземним громадянам (безпосередньо); 

2) юридичним особам, кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є іноземні громадяни, в тому числі: юридичним особам, які створені українськими компаніями, кінцевими власниками яких є іноземні громадяни (безпосередньо чи через групу підконтрольних компаній).  

З 01 січня 2024 року усі юридичні особи, створені в Україні, незалежно від громадянства (резидентства) засновників, учасників чи бенефіціарних власників зможуть купувати та продавати сільськогосподарські землі (якщо інші зміни не з’являться у Законопроекті до другого читання).  

З 2024 року безумовна заборона залишиться лише для іноземних громадян та компаній, які забажають придбати сільськогосподарську землю безпосередньо без реєстрації юридичної особи в Україні. Однак, вони з легкістю зможуть зареєструвати в Україні юридичну особу (наприклад, ТОВ) та стати опосередкованими власниками українських сільськогосподарських земель.