Податок на майно.Питання без відповіді.

визначення термінів "житлова нерухомість" і "нежитлова нерухомість" міститься в п. 14.1.129 ст. 14 Податкового кодексу України.  Зокрема, об'єктами житлової нерухомості вважаються будівлі, віднесені у відповідності до законодавства до житлового фонду, а також дачні та садові будинки. Будівлі, віднесені до житлового фонду, поділяються на такі типи:
а) житловий будинок-будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами і призначена для постійного в ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки  садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості. Житловий будинок садибного типу - житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних ( нежитлових приміщень);
б) прибудова до житлового будинку - частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін, і яка має з основною частиною будинку  одну або більше спільну капітальну стіну;
в)  квартира - ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання;
г) котедж - одно-, півтора поверховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою;
д) кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах - ізольовані помешкання в квартирі, в якій мешкають двоє або більше квартиронаймачів;
Садовий будинок - будинок для літнього ( сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнанням не відповідає нормативам , установленим для житлових будинків;
Дачний будинок - житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.
До об'єктів нежитлової нерухомості законодавець відніс будівлі, приміщення, що не віднесені, відповідно до законодавства, до житлового фонду, зокрема:
а) будівлі готельні - готелі, мотелі, кемпінги, пансіонати, ресторани та бари, туристичні бази, гірські притулки, табори для відпочинку, будинки відпочинку;
б) будівлі офісні - будівлі фінансового обслуговування, адміністративно-побутові будівлі, будівлі для конторських та адміністративних цілей;
в) будівлі торговельні - торгові центри, універмаги, магазини, криті ринки, павільйони та зали  для ярмарків, станції технічного обслуговування автомобілів, їдальні, кафе, закусочні, бази та склади підприємств торгівлі й громадського харчування, будівлі підприємств побутового обслуговування населення; 
г) гаражі - гаражі ( наземні й підземні) та криті автомобільні стоянки;
г) будівлі промислові та склади;
д) будівлі для публічних виступів ( казино, ігорні будинки);
е) господарські ( присадибні )будівлі - допоміжні ( нежитлові) приміщення, до яких належать  хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо;
є) інші будівлі.
Як бачимо, до об'єктів оподаткування віднесено все, що можна собі  уявити. Виключення міститься в п. 266.10. Податкового кодексу, серед яких об'єкти нерухомості органів державної влади і місцевого самоврядування і ряд об'єктів соціального спрямування . особливо хочеться звернути увагу на те, що в зазначеній номі закону виключені з об'єктів оподаткування промислові, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення виробничих підприємств, а також будівлі-споруди сільськогосподарських товаровиробників , призначені для використання безпосередньо у сільськогосподарській діяльності. На двох останніх категоріях нежитлового  нерухомого майна, виключених з оподаткування, слід зупинитися детальніше.
Останнім часом, формуючи річні податкові декларації, бухгалтери підприємств пережили перший стрес, пов'язаний з податковими новелами. Адже на підставі саме цих звітних документів, як слідує із п. 266.10 ст. 266 Податкового кодексу України,  визначаються розміри авансових внесків податку на нерухоме майно, який повинен сплачуватись щоквартально до 30 числа місяця, наступного за звітним. Відразу ж виникли запитання і запити до податкових органів , а саме, на підставі яких  правоустановчих, первинних чи бухгалтерських документів можна виключити з об'єкту оподаткування ті чи інші будівлі чи споруди? Податкові органи, звісно ж, нічого путнього відповісти не могли, оскільки жодних критеріїв чи механізмів в податковому законі немає. а тому залишали це питання на відкуп самим платникам, або відсилали їх куди не будь. Ну скажімо, в органи архітектури чи будівельно-архітектурного контролю за якимись   довідками, що будівлі ( споруди) є саме тими, які мав на увазі законодавець , виключаючи їх з об'єктів оподаткування.
Не знаю, чи багато платників податку скористалися порадами податківців, але результат цих візитів до органів архітектури   можна передбачити. Їх, платників, відішлють також подалі, оскільки жодний чиновник не видасть довідку, яка не передбачена відповідною інструкцією.
Що робити в такій ситуації ? По-перше, потрібно заспокоїтись і нікуди не бігти. Якщо на підприємстві є проектна, виконавча документація, акт приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, технічний паспорт  і т.і., з яких слідує, що будівля є виробничим корпусом, цехом або складом, то навряд чи цей факт зможе поставити під сумнів будь-який перевіряючий. А якщо засумнівається і в результаті з'явиться податкове повідомлення-рішення, то ці докази будуть достатніми для ухвалення судового рішення на користь платника податку.
Вочевидь, проблема не в тому як доказати, що склад, насправді, є складом, а в тому наскільки  вичерпним є перелік об'єктів промисловості, що не підлягають оподаткуванню і чи обмежується він лише виробничими корпусами, цехами, складським приміщеннями промислових підприємств ? Очевидно, що вичерпним його назвати досить важко, вважаючи на те, що згаданий перелік нерухомого майна слідує за словом "зокрема".  Отже, якщо говорити взагалі, а не зокрема, до об'єктів промисловості можуть бути включені інші будівлі і споруди. Чому до таких об'єктів не можуть бути включені, скажімо,  гаражі, майстерні, котельні, насосні станції і т.і.? А чим відрізняється, власне, адміністративна будівля підприємства, в якій розташоване конструкторське бюро ?  Невже вона може бути  об'єктом  оподаткування ?
Ще більш невизначеною виглядає доля сільськогосподарських товаровиробників, адже з об'єктів оподаткування їх нерухомого майна виключені лише ті будівлі, споруди, які призначені безпосередньо у сільськогосподарській діяльності.  Цілком очевидно що таке формулювання дає досить широкий простір для суб'єктивної оцінки з боку податкових органів, оскільки податкове законодавство не містить чітких визначень  цих термінів.
Зокрема, визначення терміну сільськогосподарський товаровиробник міститься в п. 14.1.235 ст.14  Податкового кодексу, під яким слід розуміти юридичну особу, незалежно від організаційно-правової форми, яка займається виробництвом  сільськогосподарської продукції та/або розведенням , вирощуванням та виловом риби у внутрішніх водоймах ( озерах,ставках та водосховищах)  та їх переробкою на власних чи орендованих потужностях, в тому числі власно виробленої сировини на давальницьких умовах, та здійснює операції з її постачання. Однак, слід зазначити, що застосування цього терміну обмежено главою XIV цього Кодексу (спеціальні режими оподаткування), який , до речі,втратив чинність. Тому можливість застосування його  відносно податку на майно є досить сумнівною. Визначення ж терміну "сільськогосподарська діяльність" Податковий кодекс не містить взагалі.
Якщо звернутися до класифікаторів видів економічної діяльності, зокрема розділу 1 "Сільське господарство", то можна виокремити такі види діяльності:
- змішане сільське господарство;
- вирощування однорічних і дворічних культур;
- вирощування багаторічних культур;
- відтворення рослин;
- тваринництво;
- допоміжна діяльність у сільському господарстві та після урожайна діяльність.
Що стосується останньої, то ця група включає допоміжні види сільськогосподарської діяльності, а також види діяльності. подібні до сільськогосподарських, але не спрямовані на виробництво продукції, які виконують за винагороду або на основі контракту, а також після урожайну діяльність, спрямовану на підготовку сільськогосподарської продукції  до первинної реалізації.
Отже, на відміну від промислових підприємств, об'єкти оподаткування яких залежать від суто технічних характеристик тої чи іншої будівлі (споруди), сільськогосподарські підприємства повинні будуть доказувати, що в об'єктах нерухомості, яке належить їм на праві власності, здійснюється або може здійснюватись сільськогосподарська діяльність. Очевидно, що допоміжна діяльність у сільському господарстві могла би стати тією соломинкою, за яку можна схопитися  для прив'язки того чи іншого об'єкта до сільськогосподарської діяльності. Але  залишається не зрозумілим, в чому була необхідність в таких різних підходах і чому не можна було визначити єдину методологію визначення об'єктів оподаткування як промислових., так і сільськогосподарських підприємств.
Жодної критики не витримує ця податкова новація з точки зору соціальної справедливості, враховуючи порядок застосування пільг і визначення ставки оподаткування.
Як зазначено в п.266.4.1. ст.266 Податкового кодексу України , база оподаткування об'єкта/об'єктів  оподаткування житлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності  фізичної особи - платника податку, зменшується:
а) для квартири/квартир незалежно від їх кількості - на 60 кв. метрів;
б) для житлового будинку (будинків) незалежно від їх кількості - на 120 кв. метрів;
в) для різних типів об'єктів нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток ( у разі одночасного  перебування у власності фізичної особи квартири/квартир і житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток), на 180 кв.метрів.
Але, визначаючи пільгові квадратні метри житлової нерухомості, які не підлягають оподаткуванню, законодавець чомусь забув, що об'єктом оподаткування фізичних осіб є також і нежитлова нерухомість , тобто "господарські присадибні будівлі-допоміжні (нежитлові приміщення, до яких належать хліви, гаражі , літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси і т.і. І в цьому випадку може й добре, що закони пишуть люди які далекі від реальності. Очевидно, їм слід було б знати, що розмірі зазначеної нежитлової забудови ніколи не визначались  в технічних паспортах та інвентаризаційних справах, а тому в державних реєстрах відсутні будь-які данні про них.Отже, для того щоб зазначена нежитлова нерухомість стала базою оподаткування, як мінімум, необхідно провести її повну інвентаризацію з подальшим включенням до реєстру нерухомого майна. Звісна річ, що цього ніхто робити не буде, за виключенням, можливо, тих які будуть оформляти право власності на щойно збудовані об'єкти. То для чого було включати ці об'єкти в закон  і піднімати хвилю невдоволення, якщо отримати податок з цього мана, практично, не можливо?
І про ставки оподаткування. Як відомо, у всіх країнах світу, де існує податок з нерухомості, його розмір визначають в залежності від оцінки  вартості майна або ж вартості річної орендної плати. І лише у нас ставку податку визначили  за квадратний метр нерухомого майна. В результаті такого підходу,  сучасний офісний центр  і обшарпаний науково-дослідний інститут, які знаходяться десь поруч. повинні будуть сплачувати однаковий податок. Або ж, уявимо собі що домоволодіння селянина з його хлівами, прибудовами, навісами і т.і. включили в реєстр нерухомого майна. Він цілком може сплачувати такий же податок як його сусід - власник сучасного будинку, вартістю  мільйон доларів.