Тренды карантинного рынка недвижимости Киева

Купить или не купить? Учитываем динамику рынка и ищем перспективные объекты для инвестиций.

Купить или не купить? Вот в чем вопрос.

Протянет ли семья без дачных трат? Иль лучше

Поднапрячься и купить - и дом, и землю?

Сбежать в  леса и там спокойно переждать коварный вирус?

Приблизительно такие кошмары снятся главам столичных семейств. Весенний карантин продемонстрировал все недостатки городской жилплощади: скученность, непродуманные планировки, невозможность полноценно работать на удаленке и дистанционно учиться, боязнь лифтов и чихающих за стенкой соседей.

Мировой рынок недвижимости мира пережил небывалый слом потребительского спроса. На фоне второй волны коронавируса жители Киева испытывают когнитивный диссонанс: привычный комфорт цивилизации оказался опаснее сельского неустроенного быта. 

А впереди – осень, очередной дистанционный учебный хоррор, риск введения комендантского часа, снова удаленная работа и закрытые рынки. Купить или не купить? Учитываем динамику рынка и ищем перспективные объекты для инвестиций.

Огораживание в городах

Ценность собственного закрытого двора в условиях карантина выросла на порядок. Столичные застройщики давно заметили тягу покупателей к охраняемым дворикам. По данным портала Lun.ua, с 2015 по 2019 гг. в столице построено 472 жилых комплекса. Из них не огорожены всего 18%. Закрыты для въезда автомобилей 13%. Полностью ограждены от проникновения посторонних 61%.

В сравнении с загородным особняком окруженный высотками микроскопический дворик - мелочь, но на фоне отдельных многоэтажек это просто wow: можно спокойно дышать свежим воздухом, работать с ноутбуком и не бояться за ребенка и собаку. Покупка квартиры в новом доме с закрытой охраняемой территорией – вложение целесообразное.

Стабильно растет спрос на таунхаусы с приусадебным двориком и квартиры в многоэтажных домах с личной террасой. Людям тесно в стенах, они хотят открытое пространство, но при этом комфортное и безопасное. Выгодно приобретение таунхаусов с оформленным выделенным земельным участком и пентхауса с большой открытой площадкой.

Обвал цен на рынке аренды квартир

Это общемировая тенденция. По данным Douglas Elliman, активность на рынке жилья на Манхэттене снизилась на 62 % в сравнении с показателями 2019 года и достигла минимального показателя за последние 14 лет. В Киеве эпидемия негативно сказалась на арендодателях смарт-квартир – спрос на это строительное недоразумение обвалился в рекордно короткие сроки. Возможно, Киев ждет волна формирования апарт-отелей с едиными управляющими компаниями для минимизации расходов владельцев смартов.

Снизился спрос на аренду квартир эконом-класса с высокими эксплуатационными расходами. Покупка квартиры для сдачи в аренду в старом жилом фонде – нецелесообразно. В сданных новостройках – долгосрочная инвестиция с непредсказуемой доходностью.

Рост цен на аренду загородной недвижимости

Тенденция очевидна: границы закрыты, длительное пребывание в квартире грозит распадом семьи, поездка в загородный рекреационный комплекс чревата общением с вирусоносителями. Остается чистый воздух арендованной дачи или дома. Рост цен на аренду в сравнении с 2019 г ± 30% в гривне, в зависимости от качества инфраструктуры и самого жилья. 

Спрос на аренду загородных домов сиюминутный, вынужденный, временный. Покупать дома в расчете на выгодную аренду не стоит – вложения окупятся на пару десятилетий.

Пора покупать дом в пригороде?

Карантин доказал ценность понятия «своя земля», «свой двор», «личное пространство». Те неосязаемые ценности, которые риэлторы годами пытались донести покупателям-горожанам.

Покупка квартиры в доме – это четко ограниченные габариты: высота, ширина и длина. Короче говоря – ку-ба-ту-ра. Как оценить кубатуру коттеджа с палисадником, огородиком, на берегу озера и видом на лес?

Что ищут. Участок земли или готовый дом на участке с небольшим свободным пространством для релакс-зоны, игровой, бассейна, барбекю, беседки, палисадника. В идеале – чтобы хватило разместить все вышеперечисленное + мастерская, гараж и баня.

Спрос менялся так: вместо смарт-квартиры – 2 спальни и гостиная. Вместо квартиры –таунхаус. Вместо таунхауса – дом с участком.

Предложения о продаже домов на рынке загородной недвижимости Киева за 1 полугодие 2020 года увеличились на 5,5%: на рынок вернулась часть продавцов, ранее откладывавших процесс продажи. Ощутимо растет процент рискованных предварительных соглашений при купле-продаже: на рынок выставлены дома с неоформленным наследством, нет кадастровых номеров, не оформлено размежевание, несоответствие целевого назначения.

Отмечается изменение спроса на площади домов. За 2016-2019 гг. популярные площади частных домов съежились от 550м² до 125м². На фоне коронавируса потребности в жилом пространстве выросли – пиковый спрос на дома ±200м². Это понятно: одно дело – содержать временную дачу, другое – переезд семьи на длительный срок.

Важный фактор – энергоэффективность. В отдельных случаях дешевле купить участок с ветхим строением, снести развалюху и за 3 недели возвести автономный каркасный дом с рекуперацией и солнечными батареями. Потребности такого жилища в энергоресурсах сведены к минимуму, в долгосрочной перспективе жилье окупается за 8-10 лет.

Особо придирчиво покупатели оценивают инфраструктуру: дороги, коммуникации, предприятия торговли, качество медицинского обслуживания, спорт, парки и пляжи, развлечения для детей и взрослых. В выигрыше оказались застройщики коттеджных городков клубного типа, заранее позаботившихся о создании для своих клиентов комфортного жилого пространства.

Автор доклада Douglas Elliman Джонатан Миллер высказал емкую характеристику нового тренда: режим парализованного состояния сменился настроением «думай о будущем».

Отток трудоспособного населения в провинцию и пригород – не сиюминутная ситуация, это долгосрочная смена формата жизни. Или у вас иное мнение?