Авторские блоги и комментарии к ним отображают исключительно точку зрения их авторов. Редакция ЛІГА.net может не разделять мнение авторов блогов.

18.12.2015 15:43

Інвестиційний договір не забезпечує отримання квартири

Олег Петровець Голова Асоціації інвесторів житла

Попри часті махінації сумнозвісних компаній-забудовників, інвестування у нерухомість, яка ще тільки будується, не втрачає своєї популярності. Та й не дивно, адже вкласти гроші в об’єкт на стадії будівництва значно вигідніше, ніж купити вже готове житло.

Попри часті махінації сумнозвісних компаній-забудовників, інвестування у нерухомість, яка ще тільки будується, не втрачає своєї популярності. Та й не дивно, адже вкласти гроші в об’єкт на стадії будівництва значно вигідніше, ніж купити вже готове житло. Та, оскільки, законодавство створило дорогі і складні умови взаємодії між покупцем та забудовником, то останні вирішили обійти їх у більш-менш законний спосіб: укладання договорів купівлі-продажу майнових прав на нерухомість.

Інвестуючи у нерухомість, інвестор має розуміти, що вкладає свої кошти в об’єкт, який набуває статусу новоствореного нерухомого майна лише після прийняття об'єкта в експлуатацію та здійснення державної реєстрації права власності на нього, а до завершення будівництва саме забудовник вважається власником матеріалів та обладнання, які були використані під час цього будівництва, тому необхідно розглядати купівлю-продаж майнових прав як купівлю права вимоги від забудовника в майбутньому збудувати, ввести в експлуатацію та передати власнику цих майнових прав квартиру або інше приміщення.

Враховуючи все це, виходить, що за договором купівлі-продажу майнових прав покупець отримує у власність не індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру) , а майнові права на ще не існуюче майно, яке може стати таким при сукупності всіх передбачених будівельною документацією обставин.

Досить тривалий час між правознавцями точилися суперечки щодо законності таких договорів та єдиної думки так і не вдалося дійти і дискусії щодо правових ризиків інвесторів-покупців велись суто на теоретичному рівні. Найактуальнішими з них є: інвестор – покупець може так і не дочекатись здачі в експлуатацію нерухомості. Причиною цьому можуть стати багато чинників; інвестор – покупець, на жаль, не має можливості відслідкувати продаж майнових прав на одне й те саме приміщення, оскільки українське законодавство не передбачає реєстрацію прав осіб на ще не створене нерухоме майно , а нотаріальне посвідчення угод з купівлі-продажу майнових прав не може перешкодити перепродажу таких майнових прав; договір купівлі-продажу судом може бути визнаний недійсним через хитку позиції щодо законності подібної процедури інвестування і дії в інтересах зацікавленої сторони (забудовника).

Нещодавно Верховний Суд України своїм рішенням від 18.11.2015р. продемонстрував саме таку позицію. Інвестору- покупцю було відмовлено у визнанні права власності на квартиру у ЖК Коцюбинський, оскільки він не є інвестором, бо покладався лише на укладання договору купівлі-продажу майнових прав. Прикро, що відтепер це рішення є офіційною практикою для всіх судів, а забудовникам – зеленим світлом для того, аби легко «кидати» інвесторів. Відтепер забудовники мають право не передавати у власність інвесторів збудоване житло, а лише повернути кошти у розмірі передбаченому в договорі. Враховуючи постійний ріст долара і інфляцію – це дуже вигідно забудовникам, які фактично можуть тепер брати безвідсотковий кредит у населення!!! А звичайні люди фактично можуть залишитись «ні з чим».

На жаль, на сьогоднішній день не існує надійної організації, яка би дієво відстоювала інтереси інвесторів житла та напрацьовувала необхідні зміни в законодавстві з цього приводу. Потрібно змінювати цю ситуацію. Тут варто зазначити, що громадськй сектор вже показав свою ефективність в прийнятті необхідних країні рішень В ерховною та місцевими радами. Тут також наобхідний так и й поступ.

Все материалы автора