Данина та й годі… Які податки доведеться сплатити з продажу нерухомості в 2022 році?

Новий рік — нові податкові правила. Такій традиції вітчизняні законодавці не зраджують вже багато років, ось і торік  вони підготували «під ялинку» чергові зміни до Податкового кодексу.

Сьогодні на конкретних прикладах я розкажу про три головні податкові новації, які почали діяти з 2022 року для операцій з продажу нерухомого майна.

Новація перша. Розширено перелік пільгового нерухомого майна.

У статті 172 Податкового кодексу України існує умовна категорія пільгового нерухомого майна. Разова операція з продажу такого майна, проведена протягом одного календарного року, не підлягатиме оподаткуванню.

Так зване пільгове  майно виокремлюють за двома ознаками. Перша —  вид об’єкта нерухомості: наприклад, житловий, садовий, дачний будинок, земля, на якій він розташований, квартира, кімната. Друга ознака — майно перебуває у власності більше трьох років, або ж було набуте у спадщину.

Скажімо, ви плануєте продати нежитлове приміщення чи паркомісце, такі об’єкти нерухомості не є пільговим, тож не важливо скільки років вони перебувають у вашій власності, їх відчуження не можна провести з податковою ставкою 0%. Тоді як, наприклад, для квартири строк володіння важливий: якщо вона дісталася не у спадок, а була придбана рік-два тому, дохід з її продажу підлягатиме оподаткуванню.

Податковими змінами, які почали діяти з 2022 року, передбачається розширення переліку пільгового нерухомого майна: до нього були віднесені також землі сільськогосподарського призначення, але тільки ті, які були отримані в процесі приватизації або у спадщину.

Новація друга. Запроваджено так званий паралельний розрахунок кількості продажів за рік для «пільгового» і непільгового майна та встановлено нову ставку податку — 18%.

Раніше операції з продажу нерухомості обраховувалися за загальним принципом: податкова ставка 0% тільки для разового продажу в році саме «пільгового» майна, 5% — для решти продажів, незалежно  від того, про яку нерухомість йдеться: пільгову чи не пільгову. З 2022-го запроваджено, так би мовити, паралельний розрахунок кількості продажів за рік для «пільгового» і непільгового майна та встановлено нову ставку податку — 18%.

З нового року  діє така податкова градація для продажів нерухомості за рік:  

- перший продаж «пільгового» майна — податкова ставка 0%;

- другий продаж «пільгового» майна або перший продаж іншої нерухомості — 5%;

- третій продаж «пільгової» нерухомості або другий продаж іншого майна й усі подальші операції — 18%.

Як працюють нові правила, проілюструю на конкретному прикладі. Скажімо, ви хочете переїхати до іншого міста та планує продати кілька об’єктів нерухомості —  квартиру, гараж, офісне приміщення, а також житловий будинок і земельну ділянку, на який він розташований.  У такому випадку спершу слід з’ясувати, яке майно підпадає під пільгову категорію. В наведеному прикладі це може бути квартира чи будинок із землею, або ж і те, і інше, все залежить від способу та строку набуття майна у власність. 

Раціональніше, звісно, скористатися опцією «нульова податкова ставка» у випадку продажу дороговартісного «пільгового» майна, скажімо, будинку. Потім можна продати офісне приміщення, далі — квартиру, або ж навпаки, оскільки  обидві операції проводитимуться з податковою ставкою 5%, і тільки після цього гараж:  такий продаж буде оподатковуватися вже за ставкою 18%.

Новація третя.  При визначенні бази оподаткування для ставки 18% застосовуватиметься абсолютно новий підхід.

Йдеться про так званий чистий оподатковуваний  дохід. Ним вважається різниця між загальною сумою отриманих з продажу нерухомості коштів і сумою понесених витрат. До останніх належать: вартість, за яку було придбане майно, витрати на будівництво, реєстраційні збори, державне мито тощо.

Важливою умовою є те, що такі витрати обов’язково мають бути документально підтвердженими! Наприклад, ви маєте намір продати нещодавно придбаний житловий будинок, і це буде третій продаж нерухомості за рік, тоді податок у розмірі 18% має бути сплачений з різниці між вартістю житла, за яку ви його придбали і яка підтверджена відповідними документами, і ціною, за яку ви його продаєте.

Головна рекомендація. Якщо виникають сумніви щодо визначення суми податку, особливо, коли планується продаж кількох об’єктів нерухомості, краще звернутися за індивідуальною консультацією до податкових органів.

Необхідно пам’ятати, що у більшості випадків визначення суми податків — це зона відповідальності продавця! Виключенням з цього правила є операції з продажу нерухомості, покупцями в яких виступають юридичні особи. Тоді саме на них покладаються функції податкових агентів.