Менше житла та вищі ціни: український рецепт "бульбашки" нерухомості
Житло в більшості європейських міст настільки подорожчало під час карантину, що експерти говорять про появу "бульбашок" на ринках нерухомості більшості столиць. Чи входить Київ до групи перегріти..
Чи входить Київ до групи перегрітих ринків, якою буде середня ціна квадратного метра через рік, та хто заплатить додаткові податки?
Експерти попереджають, що ринки нерухомості більшості європейських міст перегрілися під час карантину. У Нідерландах за останній рік ціни зросли на 15%, в Австрії – на 12%. У Німеччині ціни збільшились на 11%, а Великобританія додала 10%. Швеція продемонструвала річне зростання цін на понад 19%, при чому для будинків подорожчання склало 23%.
За висновками аналітиків швейцарського банку UBS, Мюнхен, Франкфурт, Париж та Амстердам ризикують скоро зіштовхнутися із бульбашками на ринку житла, а ціни в Стокгольмі та Лондоні вони вже називають завищеними.
Такій ситуації сприяли політика масових виплат всім людям, що пішли у вимушені відпустки, а також низькі облікові ставки. Центробанки їх тримали на гранично допустимих рівнях, щоб якось допомогти бізнесам в період пандемії. Однак ці умови вплинули на іпотеки, і покупці масово почали торгуватися за об'єкти житлової нерухомості.
Ажіотажний попит відзначався й у Києві
Починаючи з другої половини 2020 року, покупці, які до цього займали вичікувальну позицію, вийшли на ринок нерухомості. Внаслідок цього Київ неодноразово впритул підходив до ТОП-10 міст світу за темпами зростання цін на нерухомість.
Це перша велика відмінність між ситуацією в Європі та Україні. У Берліні або Лондоні драйверами зростання стали вторинні квартири та будинки, пропозиція яких обмежена, а кількість не зростає. Умовно, декілька покупців приходили поторгуватися за таунхаус у центрі міста та починали збільшувати ціни, щоб перебити пропозиції один одного. Зважаючи на те, що джерело їх фінансів – іпотечні позики банків, вони могли досить вільно пропонувати більші суми. Звідси формується ефект бульбашки – люди збільшують ціни на обмежені ресурси з фіксованими кількостями, бо мають доступ до фінансів. Це чистий ринок продавця.
В Україні ситуація була іншою
Тут драйвером зростання стала первинна нерухомість, пропозиція якої не обмежена лише збудованими та наявними об’єктами, а постійно зростає. Попри це покупці готові платити більше за квадратні метри. А компанії можуть активніше розпочинати нові будівництва, розуміючи, що на ринку існує частина незадоволеного попиту.
Саме тому говорити про бульбашки в українській ситуації поки зарано. У 2008 році на піку середня ціна квадратного метра перевищувала 3000 доларів у столиці, а квартири у нових комплексах, аналогічних сучасним ЖК рівня "комфорт", продавалися по 5 – 6 тисяч доларівпісля завершення будівництва. Ми ще дуже далеко від того рівня цін.
Однак існує декілька факторів, які можуть зламати тренд зростання, і змусити луснути ринок первинного житла. Зокрема, новий закон 5600, підтриманий Верховною Радою в першому читанні, запроваджує обов'язковий ПДВ при продажу квартири від інвестора до фінального покупця. Його ідея – нібито придушити спекулянтів, які купують квартири від забудовника, а потім наживаються на людях, продаючи квадратні метри значно дорожче. Щоб цього уникнути, урядовці запропонували платити ПДВ двічі. Спочатку його сплачує забудовник, коли продає квартиру інвестору. А потім інвестор, який через півтора-два роки нарешті реалізує житло фінальному покупцю.
Сьогодні від 20 до 50% продажів на різних етапах може приходитися на інвестиційний попит. Наприклад, інвестор може прийти в проєкт до котловану та викупити декілька квартир або навіть цілий поверх. Поруч із власними грошима девелопера, залучені кошти від інвесторів та приватних осіб – це єдине джерело фінансування для забудовників. Жодні банківські кредити під 20%+ річних не можуть зробити проєкт рентабельними. Вони використовуються забудовниками тільки у вигляді страховки, коли в критичній ситуації треба завершити комплекс, і мова йде про мінімізацію втрат та збереження бренду девелопера, а не заробіток.
Паралельно з інвесторами на перших стадіях квартири купують люди, які хочуть придбати житло для себе, але готові чекати півтора-два роки, а також взяти дещо вищі ризики. Однак більшість попиту для «покращення житлових умов» приходить в проєкт в останні пів року до здачі. Перед цим девелопер має вкласти 70-85% грошей, показати динаміку робіт та передфінальний стан будинку, і лише потім прийде основна частина кінцевих покупців.
Натомість введення другого ПДВ матиме декілька наслідків
У дорогому житлі "бізнес"-класу та вище, покупці скоріше погодяться переплатити 20% ПДВ, і отримають свої оселі. Такі проєкти будуть надалі розвиватися в столиці та декількох найбільших містах.
Житло "економ" та "комфорт" навпаки почне швидко скорочуватися: покупці не зможуть в один момент заплатити +20%, за умови, що в Україні 95%+ людей купують житло виключно на власні кошти. Розуміючи це, інвестори не стануть заходити в такі проєкти. Нарешті, передбачаючи проблеми із фінансуванням, девелопери навряд продовжать будувати комплекси "економ" та "комфорт", частка ринку яких в столиці досягає 75%, а в інших українських містах – доходить до 100%.
Радикальне скорочення пропозиції на ринку призведе до збільшення цін. У разі прийняття нового закону, вже через пів року середня ціна "комфорту", який залишиться на ринку, може досягти 3000 доларів за квадратний метр, при сильному скороченні загальних обсягів будівництва.
У разі прийняття другого ПДВ для інвесторів, середній рівень цін продовжить зростати – внаслідок переходу девелоперів в дорогий сегмент "бізнес" та "преміум", здорожчання комфорту та необхідності покривати власне додатковий податок. Натомість масовий покупець залишиться без можливості придбання нового житла
- Багатство і задоволення життям: чому важливі баланс та усвідомлений вибір Олег Вишняков вчора о 13:29
- Делегування продажів: 5 інструментів, що знімають навантаження з власника бізнесу Олександр Висоцький вчора о 11:00
- А "осадочек" лишився. Або три питання до держави через справу Archer Галина Янченко 16.09.2025 14:37
- Як зробити зустрічі ефективними: правила, що економлять час і дають результат Олександр Скнар 16.09.2025 09:20
- Синдром 3I/ATLAS Володимир Стус 15.09.2025 21:34
- Сайт як стратегічний сейлз-інструмент: чому бізнесу потрібна власна платформа Ярослав Халецький 15.09.2025 18:27
- Висновок експерта у галузі права: правова природа та оцінка судовою практикою Леся Дубчак 15.09.2025 16:17
- Як українці тікають у світ симулякрів, коли небо стає все дірявішим Максим Гардус 15.09.2025 14:23
- Україна після розпаду СРСР: західні припущення та наслідки для економіки Сергій Дідковський 15.09.2025 13:59
- Суперфуди made in Ukraine: чи може Україна стати експортером нової "їжі здоров’я"? Наталія Павлючок 15.09.2025 08:58
- Eнергетичний дарвінізм: юридична стратегія M&A в умовах кризи Ростислав Никітенко 14.09.2025 21:07
- Життя починається за межами зони комфорту: як наважитися на зміни Олександр Скнар 14.09.2025 13:00
- Інвестори "Аркади": ілюзія добудови та реальність судових процесів Арсен Маринушкін 13.09.2025 17:30
- Як готелю вижити без світла і тепла: уроки енергетичної автономії Роман Сидоренко 13.09.2025 13:40
- Правда, Пятачок? Володимир Стус 12.09.2025 20:42
- Соціальні пріоритети програми дій Уряду на 2025-2026 рік 396
- Дипломатія кадрових помилок 320
- Всередині бульбашки: як соціальні медіа спотворюють політичну реальність 142
- Інвестори "Аркади": ілюзія добудови та реальність судових процесів 131
- Суперфуди made in Ukraine: чи може Україна стати експортером нової "їжі здоров’я"? 99
-
Bloomberg: Німеччина змінила позицію щодо використання заморожених активів РФ
Фінанси 8674
-
Суди, банкрутства та арешти. Що відбувається з одним із найбільших виробників ліків
Бізнес 6787
-
Несподіванка для Москви. Яку зброю Україна отримає від США в перших пакетах PURL
4224
-
Друга найбільша криптовалюта світу сягне $4300 до кінця 2025 року – прогноз Citigroup
Фінанси 4115
-
Чотириденний робочий тиждень – чи готова до цього Україна і що каже світовий досвід
Життя 3818