Київ розкриє всі будівельні документи: хто виграє від прозорості

Нещодавно КМДА анонсували запуск системи моніторингу дозвільних документів та всіх об'єктів будівництва. Це має бути окремий сайт, на якому кожна людина зможе отримати доступ до пакета документів по будь-якій з новобудов. Також сайт буде вказувати, чи доступний перелік є вичерпним або забудовнику не вистачає якихось дозволів.

Серед документів, що будуть розміщені в системі - різноманітні умови та обмеження, а також технічне завдання, яке забудовник отримує від профільного Департаменту КМДА. Далі - затверджена проектна документація, проведена експертиза та дозвіл на спорудження від будівельної інспекції.

Зараз на сайтах-агрегаторах нерухомості вже збирається подібна інформація. Деякі портали пішли далі і пропонують навіть індикатори комплексної оцінки надійності кожного об'єкту. Проте система оцінювання не досить зрозуміла і викликає питання до методології не лише у забудовників, але й у покупців.

Своєю чергою, КМДА має доступ до широкого переліку документів, а тому її список може бути повнішим.

Покупці отримають додатковий інструмент, щоб не потрапити в чергову аферу. Як-от з сумнозвісними «будинками Войцеховського». При збудованій без жодних дозволів «коробці», зараз ці багатоповерхівки розкидані по всьому Києву без комунікацій та навіть примарного шансу на введення в експлуатацію.

Цікаво, але такі будинки до останнього часу активно рекламувались — в інтернеті, на бігбордах та у метро. Пропонуючи двокімнатну квартиру в межах міста за ціною менше ніж 10 тисяч гривень / м². Отже, коли надійні забудовники будуть виконувати всі умови нових законів щодо реклами нерухомості - аферисти продовжать й надалі просувати власні об'єкти.

Єдиний спосіб боротьби із ними — інформаційний. Треба зробити малозрозумілу та недоступну інформацію про документи для будівництва — прозорою та відкритою.

У різний час громадські організації та органи місцевого самоврядування неодноразово здійснювали спроби створення інформаційних ресурсів для узагальненні й візуалізації інформації про об'єкти будівництва. Насамперед, житлового сегмента. Але не маючи законодавчого підґрунтя, вони часто зазнавали невдачі. Іноді «аматори» ще й отримували звинувачення від недобросовісних забудовників за «втручання в господарську діяльність» чи «нанесення шкоди діловій репутації».

Яскравою спробою можна вважати запуск подібної системи в Києві у 2015 році. Вона діяла декілька років, але потім перестала оновлюватись.

В 2019 році було прийнято Закон України № 199-ІХ. Відповідно до якого внесено зміни до деяких законодавчих актів України щодо створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Система утворюється як частина містобудівного кадастру і складається з:

Реєстру будівельної діяльності (створення, збирання, накопичення, обробка, захист, облік інформації)

Електронного кабінету користувача (взаємодія між фізичними та юридичними особами, державними органами, ОМС, ЦНАП, СРО, отримання послуг)

Порталу електронної системи (оболонка для доступу і взаємодії).

Передбачається, що ця електронна система має містити всю інформацію, необхідну для здійснення будівництва. Також вона буде забезпечувати взаємодію з усіма необхідними електронними реєстрами і базами даних.

Внесені до системи відомості є достовірними та можуть бути використані у спорах. Тобто, у разі успішного запровадження, вона може стати платформою із повною та об'єктивною інформацією про об'єкти будівництва. Завдяки законодавчо визначеній ролі, система буде реальним інструментом із прикладним характером — її можна буде реально використовувати забудовникам, місцевим органам, регуляторам і покупцям нерухомості.

Отже, в деяких ситуаціях, така система може стати додатковим інструментом в перемовинах з чиновниками. Якщо особа не видає дозвіл через відсутність документу, якого забудовник й не має отримувати — це дуже очевидний сигнал про неправомірність таких дій. З іншого боку, до теперішнього дня існує великий відсоток відмов по формальним причинам. І, навіть працюючи тривалий час на ринку, інколи дуже важко об'єктивно оцінити реальні причини таких відмов.

Що стосується власне запуску повноцінної системи, то чимало проблемних моментів можуть з’явитись внаслідок особливостей вітчизняного процесу документообігу.

Найперше — це застарілість кадастру, невідповідність новому генплану раніше оформлених ділянок і так далі. Дуже багато інформації про об'єкти нерухомості дотепер збирається в ручному або напівручному режимі. Є ризик, що при розкритті усіх даних, в столиці не буде жодного житлового комплексу без проблем.

Важливо, що найчастіше це не значитиме наявність порушення з боку девелоперів. Проблеми виявляться на стороні державних органів, інформація яких просто неузгоджена між собою.

Проте якщо такі відомості одразу ж зробити публічними, це може все-таки вдарити по іміджу забудовників. Для особи — потенційного покупця — видимою буде лише одна сторона ситуації. В якій девелопер зводить щось із невідповідностями в документах. Цілком ймовірно, що після цього людина на деякий час зовсім відкладе рішення щодо покупки.

Отже, запуск подібної системи для масового користувача має бути поступовим. На першому етапі, доступ до порталу треба дати чиновникам та девелоперам. І, наприклад, встановити термін бета-тесту протягом декількох місяців. За цей час забудовник, який виявить помилки в документах щодо своїх об'єктів, зможе звернутися до відповідних органів та усунути неточності.

З іншого боку, коли відбувається дійсно незаконне будівництво, такі девелопери не зможуть нічого змінити навіть за тестовий період. Отже, інформація про них стане доступна широкому загалу.

Впровадження нових цифрових інструментів та зростання рівня прозорості ринку нерухомості - це позитивний тренд, який задає міська влада. Але навіть він має бути обдуманим, і також включати можливість тестування. Чимало інформації є помилковою саме в реєстрах та інших джерелах державних органів. Які не лише не відповідають дійсності, але й часто конфліктують між собою. Щоб такі помилки не стали негативним фактором для іміджу забудовників, їх треба знайти та усунути на першому — до-публічному етапі запуску системи.