Про тренди ринку нерухомості: американський приклад

Попри сильне економічне падіння, вартість будинків в США під час карантину сягнула свого історичного максимуму. Причиною стали ряд факторів, багато з яких можна також прослідкувати на первинному ринку нерухомості в Україні.

У липні 2020 року медіанна ціна будинку в США (беруться в розрахунок як будинки на одну сім’ю, так і квартири в багатоповерхівках) зросла на 8.5% порівняно з липнем 2019 року. Вона сягнула рекордної позначки в 349 тисяч доларів.

Країна знаходиться посередині однієї з найбільших економічних криз за всю історію. Рівень безробіття поступається лише піку Великої Депресії. Економіка в другому кварталі 2020 року впала на 9.5% у порівнянні з першим кварталом. В річному вимірі це означає скорочення на 32.9%.

Перша причина парадокса – це зменшення пропозиції житла на ринку. Дуже сильно знизились темпи спорудження нових будинків. Компанії виявились не готовими вкладати кошти в довготермінові проєкти на фоні невизначеності щодо попиту та обмежень в роботі. Обережні ж продавці також перестрахувались. Вони вирішили притримати об’єкти та поки не виставляти на продаж.

Одночасно зі зменшенням пропозиції, іпотека досягла рекордно низького рівня відсоткової ставки – лише 3% за умови фіксації процента на увесь термін позики. Одним з вагових факторів тут виявилось збільшення грошової маси, ініційоване владою шляхом роздачі грошей громадянам, а також використанню монетарних важелів. Чимало американців, які все-таки не втратили роботу та доходи, вирішили скористатися пропозицією доступної позики на житло. Вони вийшли на ринок та спричинили збільшення попиту.

В Україні, навіть без реально масової іпотеки, ми вже зараз бачимо аналогічні тренди. По-перше, забудовники з початку літа поступово підіймають ціни на квадратні метри. Це характерно для всіх класів новобудов. Частково такі дії пов’язані з необхідністю захиститись від послаблення гривні. Велика будівельна компанія, навіть коли залучає гроші інвесторів, не витрачає їх на будівництво у той же місяць. Тому ці гроші треба конвертувати в кошик валют, щоб захиститись від коливань в середньостроковому періоді. Наприклад, ми зазвичай маємо запас вільного капіталу щонайменше на пів року робіт без інвестицій. Також компанія продумує, де можна буде отримати кошти навіть за нульового попиту та уже після закінчення вільного капіталу.

Подібна фінансова тактика є оптимальною. За умов ідеальної ситуації, ми витрачаємо декілька відсотків вартості об’єкта на тому, що зберігаємо значні обсяги вільного капіталу. Проте потім стаються «чорні лебеді», як сьогоднішня коронавірусна криза. І тоді деякі фірми без продажів протягом лише одного місяця вже змушені призупиняти будівництва. Адже їх фінансова модель передбачає буквально будівництво на кошти інвесторів. Якщо грошей немає, то й будувати не виходить.

Великі забудовники мають фінансове плече, яке дозволяє вести будівництво навіть за нульового попиту. Наприклад, ця стратегія цілком окупається сьогодні. Бо вже через декілька місяців попит відновився, а витрачені суми компанії вже закладають в збільшення вартості метра при зростанні ступеня завершеності об’єкта.

Але це стосується житлових комплексів, по яких вже велось будівництво. Сьогодні ми бачимо серйозне затягування забудовників із виходом на ринок з новими пропозиціями. Компанії ладні добудовувати існуючі житлові комплекси, проте дуже обережно оцінюють можливості починати нові.

Зараз попит на квартири відновився до рівня 2019 року, і продовжує зростати. За виважено-оптимістичними прогнозами, якщо така ситуація буде зберігатись, тоді 2020 року ми зможемо закінчити в планових показниках щодо реалізованих квартир. Та навіть випередити прогнозовані індикатори в грошах за рахунок можливості позапланово підняти ціни на квадратні метри.

З точки зору покупця, початок карантину був дійсно ідеальним часом для інвестицій у первинну нерухомість. Забудовники не знали, чи не введуть якихось адміністративних обмежень роботи на майданчиках. А тому не було й мови про підвищення цін, незважаючи на зростання вартості долара. Фактично, покупці отримали додаткову знижку в 5-7%. Це бонусом до й без того вигідних умов розстрочок та знижок, які пропонували девелопери.

Зараз ситуація вже вирівнялась. При цьому відкладений попит поступово повернувся на ринок, а нових об’єктів стало менше. Наприклад, на ЖК, що будуються, девелопери сьогодні розпродають навіть такі квартири, які раніше можна було продати тільки після здачі будинку – великі оселі, або квартири з особливостями в плануваннях. Зважаючи на затримки зі стартом нових комплексів, уже в середині осені ринок може чекати значний брак площі в новобудовах.

Додаймо до цього ще й фактор збереження коштів. Банки дають лише 1,5-3% на депозит у валюті, тоді як дохідність квартири становить 15-30% на період від інвестування до введення в експлуатацію, а потім стабільні 5-8% на рік просто за рахунок оренди.

Американське зростання цін на нерухомість під час кризи – суттєвий сигнал в тому числі для України. Коронавірусна криза не є типовою: вона зачепила одні сфери, і зовсім не позначилась на інших. Спад не є однорідним, адже його спричинили не системні фактори.

Одночасно з цим, пропозиція на ринку нового житла знизилась, а наявні об’єкти почали зростати в ціні. Аналогічний розвиток ситуації ми зараз спостерігаємо на первинному ринку в Україні. За умови відсутності нових обмежень на національному рівні, в тому числі на будівельні роботи, ціни за квадратний метр вже восени 2020 року можуть сягнути максимуму за 5 років.