Банки позбавлять нерухомості: чому це загрожує іпотеці
Національний банк розпочав поетапне вирахування з основного капіталу банків майна, яке не використовується ними під час здійснення банківської діяльності.
Національний банк розпочав поетапне вирахування з основного капіталу банків майна, яке не використовується ними під час здійснення банківської діяльності. До таких активів регулятор відніс заставну нерухомість, – і це може серйозно вплинути на перспективи відродження іпотечного кредитування.
Нещодавно Нацбанк України розробив постанову, у відповідності до якої, починаючи з 2021 року, банки будуть зобов’язані зменшувати основний капітал на суму балансової вартості непрофільних активів, які відійшли банку в якості заставного майна. До таких активів регулятор відніс нерухомість. Ці положення не будуть засовуватись лише до майна, яке перейшло у власність банка менше року тому. Виключення з капіталу поетапне: починаючи від коефіцієнту 0.25 в 2021 році, і до повного виключення з 2024 року.
Простими словами, якщо раніше банк видавав кредит під заставу нерухомості, а позичальник не віддавав гроші, фінансова установа забирала в нього це майно. Далі банк чекав на слушний час, щоб реалізувати нерухомість. При цьому до моменту продажу вартість такого майна входила до основного капіталу.
Основний капітал – це один із ключових показників фінансової установи. Фактично, він означає суму власних активів банку, які той може спрямувати на погашення зобов’язань перед клієнтами. Від розміру основного капіталу залежить чимало інших індикаторів, в тому числі здатність банку пройти стрес-тест.
При цьому, варто розуміти, що в українських реаліях банки і так не дуже зацікавлені працювати із нерухомістю. Наприклад, в Австрії, Німеччині та ряді інших країн фінансові установи володіють і управляють цілими офісними центрами та, навіть, багатоквартирними будинками. Окремі департаменти фінансових установ працюють у якості професійних рантьє та ріелторів, і здають площі в оренду.
Натомість в Україні банки, зазвичай, не дуже ефективно розпоряджаються отриманою нерухомістю. Іноді через проблемність об’єктів. Так, у власність фінансової установи може перейди недобудова, або просто невигідний актив. Проте часто справа полягає в відсутності досвіду в працівників банку, як правильно утримувати та керувати великими об’єктами нерухомості.
Ось чому новою постановою Нацбанк хоче мотивувати банки позбавитися від непрофільних активів. На сьогоднішній момент, мова йде про потенційне виведення з регулятивного капіталу десятків мільярдів гривень. Для порівняння, станом на третій квартал 2019 року, загальна потреба в докапіталізації банків складала близько 70 мільярдів. Але набагато серйознішими є можливі довгострокові наслідки, в тому числі вплив такого рішення на іпотечний ринок.
Зараз влада робить активні кроки для запуску іпотечного кредитування. На початку 2021 року обіцяють ставку близько 10-11% річних.
Але іпотека – це все ж таки специфічний вид кредиту. Основна особливість якого полягає в тому, що позика дається під заставу майна, яке придбається. І саме тут з’являються проблеми. З одного боку, банки дійсно не мають володіти непрофільними для себе активами. З іншого, якщо змусити фінансові установи позбавлятися від будь-якого нерухомого майна у строк менше одного року, вони будуть вимушені продавати деякі об’єкти дуже дешево. Бо інакше їхнім власникам треба буде самим вкладати балансову вартість кожної квартири у регулятивний капітал. Де-факто, власники банків будуть самотужки викупати всі квартири у проблемних позичальників. За таких умов, фінансові установи точно не стануть квапитися з іпотеками. Також вони будуть закладати ризик майбутніх витрат у вартість іпотеки – відсоткову ставку за кредитами. Нарешті, навіть якщо мотивація видавати іпотеки залишиться, нова норма стане причиною для більшої нестабільності. Адже в умовах будь-якої кризи, пропозиція житла за зниженими цінами від банків буде ще більше розгойдувати ситуацію, та негативно вливати на весь ринок нерухомості.
У підсумку, скоріше за все, фінансові установи будуть просто чекати та затягувати час. І дивитися, як реально стануть працювати нові постанови і норми.
Це зовсім не універсальне правило, що нерухомість завжди є збитковим та непрофільним активом для банку. На Заході деякі фінансові установи здають в оренду квартири та офіси, і отримують за рахунок цього додаткові гроші. Звісно, нерухомість не є найбільш ліквідним активом. Проте такий актив доволі надійний, що дозволяє банкам навпаки стабілізувати власні портфелі за рахунок включення до них житлових і комерційних об’єктів.
Отже, з точки зору Національного банку, набагато кращим рішенням було б віддати питання доцільності наявності об’єктів нерухомості на балансі банку – до сфери відання кожної з фінансових установ.
По-перше, в короткостроковій перспективі, такий підхід не буде шкодити ринку нерухомості через потенційний масовий продаж об’єктів банками. Також самі фінансові установи не втратять кошти внаслідок необхідності швидко продати нерухомість по будь-яким цінам, аби лише їх власникам не довелося викладати повну суму із своїх кишень.
Третя причина – це дати запуститися ринку іпотеки. Що майже неможливо, якщо будь-яка застава не зможе перебувати на балансі банка більше одного року.
По-четверте, на Заході банки зі своїми капіталами дійсно вирішують проблему будівництва та здачі в оренду відносно доступного житла. Аналогічно фінансові установи можуть почати це робити в Україні. Але лише тоді, коли їм буде можна тримати нерухомість в регулятивному капіталі.
Нарешті, якщо банки не будуть змушені продавати нерухомість якнайшвидше, а ринок іпотеки все ж запрацює, вони точно виграють від прогнозованого зростання цін на квартири та іншу нерухомість.
Рішення Нацбанку позбавити українські фінансові установи від непрофільних активів у вигляді нерухомості є прогнозованим, якщо дивитися на всю останню діяльність регулятора. Проте воно також може серйозно вплинути на ринок нерухомості, та ускладнити запуск іпотеки. З цієї позиції, найкращий підхід для регулятора – це виставляти вимоги щодо якості активів, із яких складається капітал фінансових установ. Але не впливати на вибір конкретних інструментів створення цього капіталу.
- Вбивчі цифри: як звички й випадки скорочують життя Христина Кухарук 13:54
- Відповідальна особа з питань захисту персональних даних: новий гравець у структурі бізнесу Анастасія Полтавцева вчора о 14:43
- Як зруйнувати країну Андрій Павловський вчора о 14:34
- Інтелектуальна власність як актив бізнесу Сергій Пагер вчора о 14:21
- Стейкхолдери – основний локомотив сучасної якісної освіти Сергій Пєтков 09.05.2025 10:49
- "Спорт внє палітікі?". Як би ж то! Країна-агресор хоче повернутися у міжнародний спорт Володимир Горковенко 09.05.2025 10:10
- Землі заказника "Лівобережний" у Дніпрі: історія зміни статусу та забудови Павло Васильєв 08.05.2025 22:23
- Пам'яті жертв Другої Світової війни або чому ми не святкуємо! Дмитро Пульмановський 08.05.2025 16:11
- Що робити, коли дії співробітника призвели до фінансових втрат? Олександр Висоцький 08.05.2025 11:13
- Кабальні "угоди Яресько" блокують економічне відновлення України Любов Шпак 08.05.2025 11:09
- Изменения в оформлении отсрочки от мобилизации с 06.05.2025 Віра Тарасенко 07.05.2025 23:36
- Безбар’єрність у лікарнях: чому доступ до медичних послуг виходить за межі пандусів Ігор Ткаченко 07.05.2025 15:10
- Де отримати криптоліцензію у 2025 році? Юлія Барабаш 07.05.2025 12:25
- Як сплачує податки та подає звітність контрольована іноземна компанія (КІК) Сергій Пагер 07.05.2025 09:19
- Тренди світових витрат засобами візуалізації: військо, освіта, охорона здоров’я Христина Кухарук 06.05.2025 19:13
- Як зруйнувати країну 257
- Літо, тераси та куріння: чи є заборона для літніх майданчиків? 194
- Регіональні тренди запитів "Відео ШІ" в Україні: піки, спад і соціальні фактори 185
- Безбар’єрність у лікарнях: чому доступ до медичних послуг виходить за межі пандусів 140
- Тренди світових витрат засобами візуалізації: військо, освіта, охорона здоров’я 117
-
Harley-Davidson запустить власну гоночну серію з MotoGP у 2026 році
Бізнес 12712
-
Прохідницький щит для будівництва метро в Києві привезуть на початку 2026 року
Бізнес 6085
-
Рада скасувала старий Господарський кодекс: які наслідки для бізнесу
Думка 3570
-
Київстар за І квартал 2025 року сплатив понад 3,37 млрд грн податків
Новини компаній 2635
-
Київський Кураж повернувся на ВДНГ: відкривається новий простір
Бізнес 2540