Чи дозволяє закон "про карантинні пільги" не платити за оренду?

Для підприємців, що змушені через карантин закрити свій бізнес, питання економії на сплаті оренди є надзвичайно важливим.

Уряд продовжує приймати «антикоронавірусні» закони. 30 березня 2020 року Верховна Рада проголосувала за Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» № 540-IX. Один із пунктів у ньому стосується можливих поступок щодо орендної плати.

Для підприємців, що змушені через карантин закрити свій бізнес, питання економії на сплаті оренди є надзвичайно важливим. Оскільки покрити ці витрати при нульових фінансових надходженнях надзвичайно складно.

Юридичні передумови

Загальні підходи до визначення плати за користування майном зазначені в статті 762 Цивільного кодексу України. Зокрема, в п. 6 сказано: Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Якщо проаналізувати юридичні передумови, що дозволяють застосувати механізм звільнення від сплати орендної плати за ч.6 ст.762 ЦК України, то має бути кілька факторів:

1) наявність обставин, за які наймач не відповідає;

2) неможливість використання майна протягом дії таких обставин.

При цьому, обставини, за які наймач не відповідає, – не обов‘язково є форс-мажором. Це також можуть бути обставини непереборної сили та випадку (форс-мажор), але й ними не обмежуються. І що надзвичайно важливо, такі обставини не потребують підтвердження від торгово-промислової палати. 

Чи допоможе орендарям закон «про карантинні пільги»

Закон № 540-IX вносить зміни до «Прикінцевих та перехідних положень ЦК України». Зокрема, доповнює п.14 наступного змісту: «14. З моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу.».

Буквальне тлумачення цієї норми дає підстави стверджувати, що з прийняттям закону № 540-IX нічого в житті орендарів не змінилося. Адже він фактично відсилає до ч. 6 ст.762 ЦК України.

Тобто, закон не створив додаткових юридичних підстав для звільнення орендаря від плати за користування майном в період дії карантинних заходів. По суті це підказка від законодавця – якщо в умовах карантину орендар через ці заходи не може користуватися орендованим майном – це є підставою для звільнення від плати за весь цей час. І все. Крапка.

Отже, в прийнятому законі отримали норму, яка орієнтована на захист інтересів орендодавця. З певних причин законодавець вирішив не зміщувати баланс інтересів в цій ситуації у бік орендарів.

Доволі дискусійним залишається також питання платежів, від яких звільняється наймач. На мою думку, враховуючи, що ст. 762 ЦК України унормовує безпосередньо плату за користування майном, наймач не може бути звільнений від сплати інших платежів, які передбачені відповідним договором, однак не включені до орендної плати (компенсація податкових відрахувань, витрат на комунальні послуги, амортизаційних втрат, тощо).

Суд в поміч?

Що ж в такому випадку робити орендарю, який не матиме змоги сплатити за оренду? Звертатися до суду? Справа в тому, що судова практика в цьому питанні лише почне формуватися найближчим часом. Щоправда, вже були подібні прецеденти й навіть сформувалися певні усталені підходи під час розгляду відповідних спорів у судах. Аналізуючи їх, можна стверджувати, що працюватиме презумпція відсутності відповідальності орендаря за існування відповідних обставин (карантину) – з метою спрощення механізму його звільнення від плати за користування майном, яке він не може використовувати.

Більше того, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що підставою для звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату є об'єктивна безпосередня неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Слід також зазначити, що останнім часом Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду послідовно дотримується позиції, за якою наймач повинен довести, що майно ним не використовувалось або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини.

Що робити?

Якщо обставини не дозволяють використати механізм, передбачений ч.6 ст.762 ЦК України, варто спробувати інші інструменти. Передусім п.4 ст.762 ЦК України: 4. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Якщо ж цей механізм також не спрацює, вочевидь варто проаналізувати можливість зміни або розірвання договору у зв‘язку з істотною зміною обставин, передбачених ст.652 ЦК України.

Та я раджу все ж розпочати з переговорного процесу, із досягнення певних домовленостей з орендодавцем. Стратегію win-win ніхто не відміняв.

І як казали римські юристи, IBI VICTORIA, UBI CONCORDIA — там перемога, де є згода.