Риски застройщика при приобретении земли

Большинство рисков, возникающих у застройщика в процессе строительства, на мой взгляд, связаны в основном с приобретением прав на земельный участок. Поэтому, работа юристов не должна сводиться к банальной проверке стандартного набора юридических документов.

Юристы должны знать все подводные камни и обязаны на любом этапе приобретения прав на землю очертить клиенту возможные юридические риски, а так же минимизировать их.  Ведь, зачастую проблемы, с которыми  сталкивается застройщик (запрет на проведение строительных работ на приобретенном участке, прекращение или признание недействительным торгов и/или договора аренды земли, возврат с незаконного чужого пользования, принудительное изъятие земельного участка, снос самовольно построенного объекта и т.д.) являются прямым следствием упущений юридического характера или игнорирования застройщиком очевидных юридических рисков. Как показывает практика, даже крупные строительные холдинги иногда надеются на авось и думают, что если им в прошлом повезло построить и продать объект даже с  некорректными юридическими документами или вообще при их полном отсутствии, игнорируя юридические риски – то так будет всегда. Но это не так. На рынке недвижимости, особенно в Киеве, достаточное количество крупных игроков, а следовательно хорошие земельные участки, еще и в центре, можно пересчитать на пальцах. Поэтому и конкуренция высока, а, следовательно, в такой ситуации никак нельзя пренебрегать юридическими тонкостями, если конечно застройщик нацелен довести строительство до его логического завершения и получить долгожданную прибыль.

На что же необходимо обратить внимание застройщикам при приобретении земли и прав на нее?
В первую очередь, на характеристики земельного участка, права на который предлагается приобрести. К таким характеристикам относятся категория земли, кадастровый номер земли, целевое назначение земли, ограничения прав на землю и.т.д.
Кроме того, очень желательно получить и изучить проект землеотвода земли, дабы убедиться, что проект прошел все необходимые согласования, и отвечает требованиям действующего законодательства. Также необходимо удостовериться, что права коммунальной или государственной собственности на земельный участок до передачи его в аренду, зарегистрированы в государственном реестре имущественных прав на недвижимость, согласно требованиям Закона Украины «О внесении изменений к некоторым законодательным актам Украины относительно разграничения земель государственной и коммунальной собственности» от 6 сентября 2012 года N 5245 – VI . В соответствии с  п. 9 Переходных положений вышеуказанного закона, предусмотрено, что право собственности на земельные участки государственной и коммунальной собственности, реализуется только после государственной регистрации права собственности на соответствующий земельный участок.
Если все вышеизложенные факты тщательно проверены, и юристы дали свое заключение о наличии полномочий органа на продажу земельного участка или прав на него в границах определенной территории (в зависимости от принадлежности участка в границах населенного пункта или за его границами определяется орган уполномоченный принимать решение об отчуждении земли или прав на нее) следующим важным этапом являются сами торги.

5 июля 2012 года Верховная рада приняла изменения в Земельный кодекс Украины. В Главе  21 вышеуказанного кодекса был установлен долгожданный механизм проведения торгов по продаже земельных участков и права аренды коммунальных и государственных земель. Вышеуказанные изменения вступили в силу с 19 августа 2012. Поэтому юристам необходимо плотно поработать на всех этапах проведения торгов, начиная с анализа законности организации и проведения торгов, соответствия процедуры проведения торгов, сопровождение участия застройщика в торгах и конечно же оформление результатов торгов. Ведь нарушения хоть одного элемента может быть использовано как конкурентами, которые проиграли торги, так и органами прокуратуры, осуществляющими контроль за соблюдением земельного законодательства. И как следствие может быть подан иск в суд о признании торгов недействительным.
Одной из важнейших стадий является заключение самого договора аренды земли и его государственная регистрация. В данном случае, действуют специальные нормы Закона Украины «Об аренде земли», которыми предусмотрены обязательные условия договора, а так же приложения к договору, которые являются неотъемлемой частью договора аренды земли. В случае несоответствия  подписанного договора требованиям вышеуказанного закона, риск признания договора недействительным очень велик. Такие иски, как правило, подают органы прокуратуры. Количество таких исков, на сегодняшний день, очень велико. И, конечно же, застройщик должен помнить о том, что даже корректно составленный и подписанный договор об аренде земли, подлежит государственной регистрации.
Конечно, шансы попасть в неприятную ситуацию на каждом из этапов достаточно велики. Но, это не повод для беспокойства для участников земельного рынка. Если при приобретении прав на земельный участок провести все необходимые юридические действия, то грамотный в земельном праве юридический советник всегда точно определит весь перечень юридических рисков, которые присутствуют на каждой отдельной стадии, а так же очертит перечень действий, направленных на минимизацию или ликвидацию таких рисков.
К тому же, затраты на проверку всех нюансов достаточно минимальны по сравнению с потерями, которые может понести застройщик при лишении его прав на уже приобретенный и частично застроенный земельный участок.