Отчуждение права аренды земли без согласия арендодателя
В апреле 2008 года мне довелось участвовать в проведенных в парламенте общественных слушаниях по законопроекту о рынке земли (речь реально шла о двух законопроектах - №№2143 и 2143-1). Свое короткое выстпуление я начал с вопроса: "А что будет лотом на аукц
В апреле 2008 года мне довелось участвовать в проведенных в парламенте общественных слушаниях по законопроекту о рынке земли (речь реально шла о двух законопроектах - №№2143 и 2143-1). Свое короткое выстпуление я начал с вопроса: "А что будет лотом на аукционе относительно аренды земли?". Ответ был ожидаемым - право аренды земельного участка. Тогда я задал второй вопрос: "Если так. то приобретая на аукционе право аренды я становлюсь его собственником. И следовательно могу продать это право. То есть станет возможной замена арендатора участка помимо воли арендодателя. Вы этого хотите?".
Как ни странно, но меня услышали. И уже через несколько месяцев Закон Украины "Об аренде земли" дополнили новой статьей 8-1: "Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу". Ничего не имею против такого ограничения, но упоминание в нем государственных и коммунальных земель позволяет сделать вывод, что для права аренды частной земли отчуждение такого права возможно. И с этим я согласиться не могу. Арендатор в договоре является одновременно и кредитором (имеет право требовать предоставления ему участка в пользование), и должником (обязан уплачивать арендную плату). И если кредитора по общему правилу (ст.516 ГК) заменить можно без согласия должника (здесь арендодателя), то сделать тоже самое относительно должника невозможно (ст.520 ГК). Впрочем, с недавних пор последнее правило действует "якщо інше не передбачено законом" (ст.520 ГК дополнена этой фразой в соответствии с Законом №1617-VI). К этой оговорке я вернусь чуть ниже.
Кстати, относительно передачи в залог или внесения в уставный фонд, законодатель (Законом №509-VI) разрешил подобные правочины при согласии арендодателя (теперь возможность таких операций является существенным условием договора), прекрасно понимания что следствием этого станет (при внесении права аренды в уставный капитал) или может стать (при ипотеке права аренды) замена арендатора.
Вот новая редакция статьи 8-1 Закона "Об аренде земли", предлагаемая законопроектом №9001-1 (тем самым, который принят парламентом за основу, а потом отправлен на повторное первое чтение): "Право оренди земельної ділянки державної та комунальної власності може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу". То есть, право аренды государственной и коммунальной земли можно будет свободно отчуждать! А как же с частными землями? Передавать право аренды в залог также планируется разрешить (ст.133 ЗК), хотя ограничение относительно залогодержателей (только банки - ч.4 ст.133 ЗК) остается. Означает ли это, что отчуждение права аренды для государственных/коммунальных земель будет проще, чем для частных? Или же здесь сработает аналогия? На мой взгляд, если этот вопрос прямо не разрешить законом, то реальное толкование дадут только суды. И то не скоро, а лишь с момента появления обобщенной судебной практики на уровне ВХСУ/ВССУ.
С наличием упомянутой выше оговорки в статье 520 ГК столь радикальное изменение в законодательстве формально будет законным. Но будет ли оно целесообразным? Если несколько лет назад замена арендатора государственной земли была очень сложна или очень коррумпирована, сегодня она в большинстве случаев просто невозможна, то завтра (то есть с вступлением в силу закона "О рынке земель") она будет чрезвычайно простой. И это может привести к новому виду коррупции, когда лица, приближенные к власти (непосредственно или благодаря деньгам) будут получать земельные участки государственной/коммунальной собственности в аренду (не обязательно на аукционе! см. ч.2 ст.134 ЗК) исключительно с целью дальнейшего отчуждения. Тем самым нарушится один из принципов, положенных в основу законопроекта №9001-1 - максимальное ограничение спекулятивной составляющей рынка земли.
Поэтому закончу вопросом к авторам законопроекта. Вопросом, который уже задавал на Банковой: "Вы этого хотите?".
- Где покупать жилую недвижимость и какую? Володимир Стус вчора о 23:53
- ТЦК – треш, хайп, фейк або соціальна допомога військовим та їх сім’ям Сергій Пєтков вчора о 19:52
- Китай закручує "рідкоземельну гайку". Як Україні скористатися своїм шансом? Ксенія Оринчак вчора о 16:53
- Компенсація 1,5 млн грн моральної шкоди з рф на користь киянина за "повітряні тривоги" Світлана Приймак вчора о 10:20
- Розпоряджання землею під час війни: поради юриста Сергій Пагер вчора о 08:57
- Стажування і підвищення кваліфікації: сенси та підходи Сергій Пєтков 20.04.2025 19:43
- Рішенням суду з працівника (водія) стягнуто упущену вигоду Артур Кір’яков 19.04.2025 18:25
- Чому корпоративний стиль – це більше, ніж просто форма Павло Астахов 19.04.2025 12:09
- От трансфера технологий к инновационному инжинирингу Вільям Задорський 18.04.2025 21:33
- Начинается фаза глобального разгона инфляции и масштабных валютных войн Володимир Стус 18.04.2025 18:53
- Омріяна Перемога: яким українці бачать закінчення війни? Дмитро Пульмановський 18.04.2025 18:12
- Баланс між обставинами злочину та розміром застави Богдан Глядик 18.04.2025 17:09
- Люди в центрі змін: як Франковий університет створює сучасне академічне середовище Віталій Кухарський 18.04.2025 16:32
- Інноваційні виклики та турбулентність операційної моделі "Укрзалізниці" в агрологістиці Юрій Щуклін 18.04.2025 14:16
- Тіньова пластична хірургія в Україні: чому це небезпечно і як врегулювати ринок Дмитро Березовський 18.04.2025 11:30
- Терези Феміди: статистика виправдувальних вироків в Україні – симптом чи вирок системі? 418
- Як комплаєнс допомагає громадським організаціям зміцнити довіру та уникнути ризиків 222
- Модель нової індустріалізації України 169
- Професії зникають, навички – у тренді 165
- Омріяна Перемога: яким українці бачать закінчення війни? 126
-
"Я туди не хочу". Власник UPG поставив на паузу експансію на ринок Європи
Бізнес 11868
-
"Спортивні авто стоять у гаражах". В Україні ліг ринок високооктанового бензину А-100
Бізнес 10022
-
Індія купить "боїнги", від яких через торгову війну зі США відмовився Китай
Бізнес 5317
-
Нелегальний ринок тютюну: як Україна втрачає 24 мільярди гривень щорічно
Бізнес 4201
-
Бурбон в бак. Що буде із бензином після 1 травня
Бізнес 3234