Отчуждение права аренды земли без согласия арендодателя
В апреле 2008 года мне довелось участвовать в проведенных в парламенте общественных слушаниях по законопроекту о рынке земли (речь реально шла о двух законопроектах - №№2143 и 2143-1). Свое короткое выстпуление я начал с вопроса: "А что будет лотом на аукц
В апреле 2008 года мне довелось участвовать в проведенных в парламенте общественных слушаниях по законопроекту о рынке земли (речь реально шла о двух законопроектах - №№2143 и 2143-1). Свое короткое выстпуление я начал с вопроса: "А что будет лотом на аукционе относительно аренды земли?". Ответ был ожидаемым - право аренды земельного участка. Тогда я задал второй вопрос: "Если так. то приобретая на аукционе право аренды я становлюсь его собственником. И следовательно могу продать это право. То есть станет возможной замена арендатора участка помимо воли арендодателя. Вы этого хотите?".
Как ни странно, но меня услышали. И уже через несколько месяцев Закон Украины "Об аренде земли" дополнили новой статьей 8-1: "Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу". Ничего не имею против такого ограничения, но упоминание в нем государственных и коммунальных земель позволяет сделать вывод, что для права аренды частной земли отчуждение такого права возможно. И с этим я согласиться не могу. Арендатор в договоре является одновременно и кредитором (имеет право требовать предоставления ему участка в пользование), и должником (обязан уплачивать арендную плату). И если кредитора по общему правилу (ст.516 ГК) заменить можно без согласия должника (здесь арендодателя), то сделать тоже самое относительно должника невозможно (ст.520 ГК). Впрочем, с недавних пор последнее правило действует "якщо інше не передбачено законом" (ст.520 ГК дополнена этой фразой в соответствии с Законом №1617-VI). К этой оговорке я вернусь чуть ниже.
Кстати, относительно передачи в залог или внесения в уставный фонд, законодатель (Законом №509-VI) разрешил подобные правочины при согласии арендодателя (теперь возможность таких операций является существенным условием договора), прекрасно понимания что следствием этого станет (при внесении права аренды в уставный капитал) или может стать (при ипотеке права аренды) замена арендатора.
Вот новая редакция статьи 8-1 Закона "Об аренде земли", предлагаемая законопроектом №9001-1 (тем самым, который принят парламентом за основу, а потом отправлен на повторное первое чтение): "Право оренди земельної ділянки державної та комунальної власності може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу". То есть, право аренды государственной и коммунальной земли можно будет свободно отчуждать! А как же с частными землями? Передавать право аренды в залог также планируется разрешить (ст.133 ЗК), хотя ограничение относительно залогодержателей (только банки - ч.4 ст.133 ЗК) остается. Означает ли это, что отчуждение права аренды для государственных/коммунальных земель будет проще, чем для частных? Или же здесь сработает аналогия? На мой взгляд, если этот вопрос прямо не разрешить законом, то реальное толкование дадут только суды. И то не скоро, а лишь с момента появления обобщенной судебной практики на уровне ВХСУ/ВССУ.
С наличием упомянутой выше оговорки в статье 520 ГК столь радикальное изменение в законодательстве формально будет законным. Но будет ли оно целесообразным? Если несколько лет назад замена арендатора государственной земли была очень сложна или очень коррумпирована, сегодня она в большинстве случаев просто невозможна, то завтра (то есть с вступлением в силу закона "О рынке земель") она будет чрезвычайно простой. И это может привести к новому виду коррупции, когда лица, приближенные к власти (непосредственно или благодаря деньгам) будут получать земельные участки государственной/коммунальной собственности в аренду (не обязательно на аукционе! см. ч.2 ст.134 ЗК) исключительно с целью дальнейшего отчуждения. Тем самым нарушится один из принципов, положенных в основу законопроекта №9001-1 - максимальное ограничение спекулятивной составляющей рынка земли.
Поэтому закончу вопросом к авторам законопроекта. Вопросом, который уже задавал на Банковой: "Вы этого хотите?".
- Med-Arb: ефективна альтернатива традиційному врегулюванню спорів Наталія Ковалко 17:54
- Искусство наступать на грабли Володимир Стус 17:05
- Нова судова практика – відсутній обов’язок надсилання копії скарги виконавцю Андрій Хомич 16:01
- НАБУ: невиправдані надії Георгій Тука 15:48
- Податкове резидентство для енерготрейдерів з іноземними бенефіціарами Ростислав Никітенко 12:41
- Фінансова модель університетів майбутнього Віталій Кухарський 12:21
- Шукайте жінку! Білоруський варіант Євген Магда 09:09
- Спільний контроль у бізнесі: чому статус має значення? Анастасія Полтавцева вчора о 19:23
- ВВК до 5 июня: нужно ли проходить людям с инвалидностью? Віра Тарасенко вчора о 15:46
- ШАБАК оприлюднив свої висновки щодо трагедії 7 жовтня Георгій Тука вчора о 14:16
- Цивільна конфіскація: про це варто знати, якщо ви державний службовець Тетяна Видай 28.03.2025 14:47
- Від 2 до 4 мільярдів доларів Євген Магда 28.03.2025 13:13
- Українські надра – не предмет торгу, а основа національної безпеки Олена Криворучкіна 28.03.2025 12:19
- Примусове доставлення до ТЦК: Як діє поліція та що потрібно знати Павло Васильєв 28.03.2025 11:58
- Ти не зобов’язаний знати все, але зобов’язаний знати, де знайти потрібну інформацію Дмитро Зенкін 28.03.2025 10:14
- Законопроєкт 13120 позбавляє дітей конституційного права на освіту 336
- Шукайте жінку! Білоруський варіант 257
- Стоїцизм папороті у перетвореннях декартової геометрії 150
- Аудит українських надр. Відзив "сплячих" ліцензій. Передача надр іноземцям 141
- Податкові пільги як драйвер розвитку молодіжного підприємництва: досвід Польщі 107
-
Яєчний король купує американського виробника яєць Hillandale Farms за $1,1 млрд
Бізнес 6334
-
Суд відкрив провадження про банкрутство забудовника ЖК "Еврика" у Києві
доповнено Бізнес 2867
-
Кульмінація некомпетентності. Чому закрили відомого розробника ігор Monolith
Технології 2304
-
Залежність від шопінгу: чому ми купуємо більше, ніж потрібно
Життя 1941
-
Скінімалізм — тренд, що спрощує бʼюті-рутину: як доглядати за шкірою просто й ефективно
Життя 1632