Отчуждение права аренды земли без согласия арендодателя
В апреле 2008 года мне довелось участвовать в проведенных в парламенте общественных слушаниях по законопроекту о рынке земли (речь реально шла о двух законопроектах - №№2143 и 2143-1). Свое короткое выстпуление я начал с вопроса: "А что будет лотом на аукц
В апреле 2008 года мне довелось участвовать в проведенных в парламенте общественных слушаниях по законопроекту о рынке земли (речь реально шла о двух законопроектах - №№2143 и 2143-1). Свое короткое выстпуление я начал с вопроса: "А что будет лотом на аукционе относительно аренды земли?". Ответ был ожидаемым - право аренды земельного участка. Тогда я задал второй вопрос: "Если так. то приобретая на аукционе право аренды я становлюсь его собственником. И следовательно могу продать это право. То есть станет возможной замена арендатора участка помимо воли арендодателя. Вы этого хотите?".
Как ни странно, но меня услышали. И уже через несколько месяцев Закон Украины "Об аренде земли" дополнили новой статьей 8-1: "Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу". Ничего не имею против такого ограничения, но упоминание в нем государственных и коммунальных земель позволяет сделать вывод, что для права аренды частной земли отчуждение такого права возможно. И с этим я согласиться не могу. Арендатор в договоре является одновременно и кредитором (имеет право требовать предоставления ему участка в пользование), и должником (обязан уплачивать арендную плату). И если кредитора по общему правилу (ст.516 ГК) заменить можно без согласия должника (здесь арендодателя), то сделать тоже самое относительно должника невозможно (ст.520 ГК). Впрочем, с недавних пор последнее правило действует "якщо інше не передбачено законом" (ст.520 ГК дополнена этой фразой в соответствии с Законом №1617-VI). К этой оговорке я вернусь чуть ниже.
Кстати, относительно передачи в залог или внесения в уставный фонд, законодатель (Законом №509-VI) разрешил подобные правочины при согласии арендодателя (теперь возможность таких операций является существенным условием договора), прекрасно понимания что следствием этого станет (при внесении права аренды в уставный капитал) или может стать (при ипотеке права аренды) замена арендатора.
Вот новая редакция статьи 8-1 Закона "Об аренде земли", предлагаемая законопроектом №9001-1 (тем самым, который принят парламентом за основу, а потом отправлен на повторное первое чтение): "Право оренди земельної ділянки державної та комунальної власності може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу". То есть, право аренды государственной и коммунальной земли можно будет свободно отчуждать! А как же с частными землями? Передавать право аренды в залог также планируется разрешить (ст.133 ЗК), хотя ограничение относительно залогодержателей (только банки - ч.4 ст.133 ЗК) остается. Означает ли это, что отчуждение права аренды для государственных/коммунальных земель будет проще, чем для частных? Или же здесь сработает аналогия? На мой взгляд, если этот вопрос прямо не разрешить законом, то реальное толкование дадут только суды. И то не скоро, а лишь с момента появления обобщенной судебной практики на уровне ВХСУ/ВССУ.
С наличием упомянутой выше оговорки в статье 520 ГК столь радикальное изменение в законодательстве формально будет законным. Но будет ли оно целесообразным? Если несколько лет назад замена арендатора государственной земли была очень сложна или очень коррумпирована, сегодня она в большинстве случаев просто невозможна, то завтра (то есть с вступлением в силу закона "О рынке земель") она будет чрезвычайно простой. И это может привести к новому виду коррупции, когда лица, приближенные к власти (непосредственно или благодаря деньгам) будут получать земельные участки государственной/коммунальной собственности в аренду (не обязательно на аукционе! см. ч.2 ст.134 ЗК) исключительно с целью дальнейшего отчуждения. Тем самым нарушится один из принципов, положенных в основу законопроекта №9001-1 - максимальное ограничение спекулятивной составляющей рынка земли.
Поэтому закончу вопросом к авторам законопроекта. Вопросом, который уже задавал на Банковой: "Вы этого хотите?".
- Оцінка ефективності медіа: що робити, коли даних недостатньо? Вікторія Новак вчора о 18:42
- Воднева економіка України: регуляторні виклики та економічна доцільність Олексій Гнатенко вчора о 13:41
- Чи підходить Польща для реєстрації ІТ бізнесу? Сергій Барбашин вчора о 11:53
- Європейський Союз у боротьбі за економічне лідерство: виклики та перспективи Сильвія Красонь-Копаніаж вчора о 11:28
- Міжнародні правові тренди в енергетиці: як змінюються регуляції для експортерів Ростислав Никітенко вчора о 11:10
- Бронирование по новым правилам: сроки и ограничения Віра Тарасенко 19.01.2025 23:08
- Оцінка впливу та інтересів: новації в українській правозастосовній практиці Анастасія Полтавцева 19.01.2025 18:00
- Канбан – проста історія управління запасами Наталія Качан 18.01.2025 23:44
- Справедлива індексація розміру пенсії: ВС зобов'язав ПФ провести індексацію пенсії Світлана Приймак 17.01.2025 15:25
- Без Господарського кодексу: що тепер кардинально зміниться Дмитро Зенкін 17.01.2025 12:34
- План щодо врегулювання конфлікту Володимир Горковенко 17.01.2025 10:29
- Сторічна угода: несподіваний аспект Євген Магда 17.01.2025 06:02
- Чи варто оскаржувати наказ на податкову перевірку після її початку? Світлана Приймак 16.01.2025 15:25
- Лідерство через усвідомлення: трансформація бізнесу Наталія Растегаєва 16.01.2025 13:46
- Свіже рішення у справі щодо захисту митних інтересів України Дмитро Зенкін 16.01.2025 12:34
- Сторічна угода: несподіваний аспект 310
- Лідерство через усвідомлення: трансформація бізнесу 103
- Неприпустимість насильства проти адвокатів: випадок у Бучанському ТЦК 80
- Компанії втрачають мільйони через неефективну логістику: як оптимізувати процеси та бюджет 75
- Зло не може бути умиротворене, або чому Україна має перемогти 66
-
"ДНК старих будівель прокляте". Як архітектор Микола Віхарєв пропонує змінити Київ
Бізнес 6888
-
Інавгурація Трампа: скільки коштує, хто приїде та що в програмі
Життя 3109
-
Суд заарештував і передав АРМА майно Нікопольського феросплавного заводу – фото
Бізнес 2541
-
Трамп пообіцяв запустити посилене буріння нафти та знизити ціни на енергоресурси
Бізнес 2011
-
У Кабміні пропонують угоду українцям за кордоном: бронь в обмін на повернення
Бізнес 1897