У даній статті розглянуті юридичні питання купівлі-продажу квартири на вторинному ринку нерухомості.
У минулій статті були висвітлені юридичні аспекти купівлі-продажу квартири з точки зору продавця. У даній статті хочемо розглянути юридичні питання купівлі-продажу квартири на вторинному ринку з точки зору покупця. На що слід звернути увагу, які існують ризики та які можуть бути наслідки таких ризиків для покупця – на ці запитання спробуємо дати відповідь.
Тож квартира купується шляхом укладення з продавцем договору купівлі-продажу у письмовій формі та посвідченого нотаріально. Право власності на квартиру реєструється нотаріусом за новим власником у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Саме після цього право власності на квартиру переходить до нового власника.
Як правило, укладенню основного договору купівлі-продажу передує укладення попереднього договору (особливості укладення якого зазначені у попередній статті), а також, для засвідчення серйозності намірів щодо купівлі квартири, потенційним покупцем продавцю надається певна грошова сума (так званий «завдаток», що насправді завдатком, в розумінні ст. 570 Цивільного кодексу України, не являється). Факт передачі таких грошових коштів обов’язково має бути зафіксований письмово. Як правило це робиться у попередньому договорі, де зазначається сума переданих коштів та підстава їх передачі. В іншому разі, у випадку не укладення основного договору, ви не зможете повернути передані кошти, оскільки не зможете довести їх передачу продавцю – допустимим доказом у такому разі буде тільки письмовий документ.
Однак, перед тим як укладати попередній договір, передавати грошові кошти в рахунок попередньої оплати,а тим більше – укладати договір купівлі-продажу, квартиру треба перевірити на предмет її недоліків не тільки технічного, а й юридичного характеру.
Почати перевірку необхідно з особи продавця, перевіривши, чи така особа є дійсно власником. Така перевірка здійснюється шляхом ознайомлення з особистими документами продавця, правовстановлювальними документами на квартиру, та перевіркою наявності запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (слід мати на увазі, що такий запис буде відсутнім у випадку, якщо право власності на квартиру набуто до 2010 року і у подальшому не було зареєстровано в Реєстрі прав власності на нерухоме майно (який діяв до 01.01.2013 року) та/або у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (який діє починаючи з 01.01.2013 року і по сьогодні). Таку перевірку можна здійснити самостійно на сайті Міністерства юстиції України, й коштує така послуга, наразі, 23 гривні.
Далі, необхідно перевірити підставу набуття права власності на квартиру продавцем та історію переходу права власності до попередніх власників. Така інформація також повинна міститися у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, якщо право власності попередніми власниками набувалось після 2010 року та може бути перевірена у нотаріуса або державного реєстратора.
Якщо квартира доволі часто перепродавалась у минулому, а особливо декілька правочинів щодо відчуження квартири було вчинено незадовго, радимо бути особливо пильними при придбанні такої квартири або ж взагалі відмовитись від її купівлі, оскільки у такому випадку ризики, що така квартира може виявитись проблемною, підвищуються.
Насторожитися і бути дуже уважним треба також у випадку, якщо від імені продавця діє представник за довіреністю; продавець пред’являє дублікати правовстановлювальних документі; ціна квартири нижча від аналогічних на ринку.
Також, необхідно перевірити, чи не обтяжено право власності на квартиру, тобто чи не встановлено заборону на її відчуження (іпотека, арешт тощо).
У продавця треба зажадати довідку про відсутність заборгованості за комунальні послуги. Таку довідку надає балансоутримувач будинку або безпосередньо виконавець комунальних послуг, в залежності від того, з ким укладено договір про надання житлово-комунальних послуг.
Бажано поспілкуватись з керівництвом балансоутримувача будинку (ЖЕКу, ОСББ) у якому знаходиться квартира, з сусідами, на предмет того чи не відомо їм якоїсь корисної для вас інформації щодо квартири, як-то існування судових спорів, кримінальних проваджень у яких фігурує квартира тощо.
Перед укладенням договору необхідно проконтролювати щоб усі особи, які були зареєстровані в квартирі, були зняті з реєстрації до моменту його укладення (інформацію про зареєстрованих у квартирі осіб перевіряє нотаріус).
Якщо з якихось причин власник квартири (наголошуємо, власник, а не інші зареєстровані особи) не знявся з реєстрації місця проживання до моменту укладення договору, такий обов’язок власника необхідно передбачити у договорі купівлі-продажу, з визначенням відповідного строку для виконання такого обов’язку. У випадку, якщо власник у подальшому такий обов’язок не виконає, новий власник квартири зможе зняти минулого власника з реєстрації без звернення до суду, шляхом подання відповідної заяви до органу реєстрації з пред’явленням відповідного договору купівлі-продажу квартири.
Слід також перевірити актуальність технічних харакетристик квартири.
Якщо квартира придбавалась у період шлюбу продавця і є спільною сумісною власністю подружжя, другий з подружжя повинен надати згоду на вчинення правочину купівлі-продажу квартири. Така згода посвідчується нотаріально.
Наостанок слід належним чином проаналізувати проект договору купівлі-продажу, особливо, якщо він скалдений нотаріусом, запропонованим продавцем.
Слід мати на увазі, що у випадку визнання, з якихось причин, укладеного вами договору купівлі-продажу квартири недійсним відбувається реституція, тобто повернення до первісного стану – ви повертаєте квартиру, а продавець вам повертає гроші, тому радимо не погоджуватись на заниження у договорі ціни квартири або вчиняти удаваний правочин дарування, у такому випадку ви зможете повернути тільки ту суму, яка передбачена в договорі.
