Справедлива та проукраїнська земельна реформа в реаліях сучасного стану

Для мене, як аграрія, питання проведення справедливої земельної реформи у моїй рідній державі завжди перебувало на важливому місці. Це питання співставне з питанням війни та миру. Несправедливе його вирішення вплине на долі мільйонів людей зараз та на долі українців майбутніх поколінь. Слід пам’ятати, що це земля не наша, це земля наступних поколінь українців.

Чому ми сьогодні змушені шукати рецепт для проведення справедливої земельної реформи із акцентом на українському власнику?

Тому що те, що відбувається зараз, це театр абсурду.

За майже 20 років експериментів із мораторієм понад 1 мільйон українських громадян із майже 7 мільйонів власників, що отримали земельні паї, померли, так і не скориставшись своїм правом власності на землю, а близько 400 тис. паїв громадян залишилися без правонаступників. А головна проблема залишилася такою ж: держава так і не надала українським землевласникам рівних можливостей для розвитку, альтернативи вибору між здачею землі в оренду або ж створенням на ній власного бізнесу. Замість забезпечення фінансової підтримки розвитку на конкурентних засадах громадянам не залишили іншого варіанту, як бути простими орендодавцями, а не повноцінними господарями.

40-45% земель сільськогосподарського призначення перебувають в тіні, а з цим і врожаї, а з ними і податки і багато інших пов’язаних негативних наслідків.  До всього цього ще й запровадили мораторій, що порушує конституційні права власників землі. Земля не працює, як актив, ні для людей, ні для економіки країни.

Паралельно існують кілька цілком нелогічних речей «задзеркалля». По-перше, більшість українських фермерів, які працюють на землі, та частина власників паїв виступають проти ринку, але бажають стати власником, щоб передати свою ділянку дітям у спадок. Український фермер та виробник не хоче володіти землею, на якій працює. Це повний нонсенс! По-друге, хоча офіційно ринок землі обмежений мораторієм, але процвітає сірий ринок, оскільки є кілька схем обійти мораторій, з допомогою яких біля 2,5-3 мільйонів гектарів уже викуплено.

Я часто наводжу досить промовисті цифри: великі холдинги орендують до 12–15% усіх чорноземів, але 50-65% усіх сільгоспземель використовують господарства із земельним банком 2–5,5 тис. га і виробляють понад 50-55% усієї сільгосппродукції. Нинішня структура агрокомпаній на внутрішньому ринку дає місце всім сегментам та можливість усьому сектору бути ефективним. Потрібно її підкоригувати, а не ламати. Найперше — допомогти сімейним і дрібним фермерам розвинути своє виробництво в сегментах, де вони будуть конкурентоздатні, вийти на ринок, посилити їхню роль, надати їм фінансову підтримку під власну землю та паї, під їх власний ризик.

Яким повинен бути той єдиний рецепт?

Будь-яку реформу мають сприйняти суспільство та учасники. Варто пам'ятати, що місця на ринку та самої землі вистачить абсолютно усім — сімейним фермам, малим і середнім фермерам, агрохолдингам, але при цьому всі повинні сплачувати податки і грати чесно. Виробники, фермери, великі латифундії бояться того, що при відкритті ринку землі не зможуть стати власниками того банку землі, який у них перебуває в оренді. І справді, на купівлю земельних банків при справедливій оцінці вартості земельних ділянок майже ні в кого із фермерських господарств, середніх виробників, холдингів не вистачить власних коштів. Це і є головний страх! Мова йде про гроші, кредити та ставки! Проте, слід розуміти, що навіть після запуску обігу землі більш як 80–85% земельних відносин залишаться орендними, оскільки існуючі договори не втрачатимуть своєї чинності ще впродовж 7–10 років. До того ж, сторони можуть передбачити у своїх договірних відносинах (або ж через законодавчі норми) і пріоритетне право орендаря на купівлю тієї ділянки, яку він орендує. Так, оренду треба захистити законом про обіг земель, щоб не допустити хаосу та відкату сектору назад.

Тому, перше та головне – на момент відкриття ринку український виробник і власник повинні бути конкурентними покупцями землі. У перший день ринку кожен виробник, фермер має чітко знати куди іти, до якої фінансової установи звернутися за іпотечним кредитом, страхуванням викупу землі, на якій він працює, забезпечити доступ до довгострокового і конкурентного фінансування.

У середніх і малих фермерів існують обґрунтовані побоювання, що вони будуть менш ефективними, не такими швидкими при відкритті ринку землі, багатші конкуренти їх просто випередять, а "олігархи" та іноземці — обезземелять і позбавлять господарства.

Також, щоб прибрати явні спекуляції та захистити власника паю, вважаю за можливе встановлення на законодавчому рівні мінімальної вартості одного гектара та передбачити справедливе і конкурентне ціноутворення при продажу земельних ділянок. Паралельно слід надати можливості для розвитку ринку оренди землі, емфітевзису, забезпечивши можливість продажу прав оренди та емфітевзису, їх заставу, а також можливість іпотечного фінансування викупу земельних ділянок.

Друге. Слід забезпечити альтернативу продажу землі. У частини власників земельних ділянок (паїв) є велике бажання працювати на своїй землі, створити та розвинути разом із членами сім'ї власне господарство, проте, немає для цього коштів. Тому для подолання цього страху, для створення справедливих умов та можливостей для українського власника, під власну землю, не безкоштовно, слід надати альтернативну можливість продажу, отримати довгі та дешеві кредитні гроші. Тобто, земля має стати товаром, під заставу якого можна отримати кредит на розвиток власної фермерської справи та сімейної ферми, наприклад, тепличних господарств, молочних ферм сімейного типу, ферм для вирощування фруктів, овочів, ягід, органічної продукції тощо. Необхідно надати можливість інвестувати в сегменти ринку, де сімейна ферма та мале фермерське господарство зможуть конкурувати.

Таким чином, першочергове завдання реформи — надати всім альтернативу і право вибору та забезпечити організаційну та фінансову впевненість у можливості розвитку на своїй землі.

Без забезпечення доступного для всіх українських виробників та власників землі конкурентоздатного, довгого фінансування та без забезпечення захисту їх прав просте відкриття ринку буде означати вихід українського фермера проти важковаговиків на ринг. Це нечесно та несправедливо по відношенню до наших людей, аграріїв, країни. 

Український рецепт земельної реформи

Працюючи над земельною реформою, депутати і уряд мають виходити з українських реалій, які склалися у нас в умовах мораторію. Ми з різних причин і обставин свого часу обрали такий шлях і зайшли у глухий кут. Тепер, зважаючи на власний досвід, враховуючи очікування людей і політиків, маємо визначити наш український варіант впровадження ринку землі, який повинен базуватися на нинішньому економічному, політичному і соціальному стані.

Розроблена нашою командою концепція впровадження ринку землі передбачає необхідність втілення двох законодавчих блоків. Усі блоки мають бути чітко виписаними у законопроектах, які необхідно приймати у 2019 р. одночасно, одним пакетом (хоча це можна було зробити вже давно), проте, їхня реалізація має бути розведена у часі. Концепція базується на економічних, політичних реаліях сьогодення, враховує структуру аграрного ринку та існуючі страхи суб'єктів земельних відносин, власників землі. Концепція обговорена з представниками МВФ, Світового банку, була представлена під час зустрічей з громадянами-власниками паїв, аграріями та знайшла серед них загальну підтримку. 

Так, у першому блоці необхідно передбачити наступне:

- запровадити відкриття ринку земель сільгосппризначення лише для фізичних осіб-громадян України та українських юридичних осіб з ліберальним обмеженням площі землі, що може перебувати у власності однієї особи. Можливе встановлення мінімальної справедливої державної ціни, за якою держава має пріоритетне право викупити землю. Як зазначав раніше, це має відбуватися виключно та паралельно з наданням механізмів та структурування конкурентоздатного фінансування українського виробника та власника;

- одночасно та паралельно надати державну фінансову підтримку створення власниками землі (паїв) малих фермерських господарств, сімейних ферм. Для цього пропонуємо запровадити на період 3–5 років національну програму підтримки, яка передбачає надання коштів громадянам під заставу власної землі для фінансування типових конкурентних проектів з високим рівнем локалізації (75%), зокрема, для організації тепличних господарств, молочних ферм сімейного типу, для зайняття садівництвом, ягідництвом, овочівництвом, органічним виробництвом тощо. При цьому фінансування має бути довгостроковим (10+ років) і під низькі відсотки. Надаючи пільгові умови, але під заставу землі, держава може вимагати витрачати надані кошти в Україні для підтримки інших сфер економіки;

- слід запровадити ефективні, чітко прописані у законодавстві регуляторні механізми для розвитку ринку оренди землі, емфітевзису, забезпечивши можливість продажу прав оренди та емфітевзису, їх заставу (іпотеку), а також можливість іпотечного (під заставу землі) фінансування викупу земельних ділянок (паїв), страхування викупу. Діючі агровиробники (користувачі, орендарі) матимуть можливість продавати права користування, оренди землі, передавати та заставляти їх у банку, отримувати під заставу викупленої ними землі кредитні кошти для розвитку бізнесу і подальшої купівлі землі. При цьому державні та, за бажанням, приватні банки повинні забезпечити довгострокові та пільгові (під низький відсоток) іпотечні кредити, за якими орендар, зробивши перший внесок у 20–30% від вартості землі, зміг би взяти іпотечний кредит на десять і більше років для її викупу;

- аби не втрачати власності держави щодо державних земель та не продавати державні землі сільськогосподарського призначення, можливо розглянути варіанти продажу прав довгострокової оренди на 25-49 років, або випуску земельних державних облігацій (бондів) для розміщення на фінансових ринках з метою залучення інвестицій і забезпечення довгострокового фінансування АПК, зокрема, розвитку сімейного, малого та середнього фермерства. 

У другому блоці, після надання рівних умов та альтернативи вибору громадянам України-власникам землі, можливо впровадити повноцінний ринок землі, встановивши обмеження та запобіжники, які необхідні для захисту інтересів українських землевласників і держави. Саме тоді треба визначити суб'єктів, здатних набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення, серед яких — громадяни України, держава і територіальні громади.

Маємо визначитися, на яких умовах і після якого періоду часу з моменту відкриття ринку (наприклад, через 5–7 років) іноземні громадяни, вітчизняні та іноземні юридичні особи зможуть купувати з обмеженнями та запобіжниками землі сільськогосподарського призначення, як це відбувається у розвинених країнах (згідно зі світовим досвідом, присутність іноземного капіталу на ринку землі формує в рази вищу ціну, що буде позитивним чинником для наших громадян та економіки держави). Присутність іноземців на ринку важлива з ряду причин, але одна з найважливіших, це ліквідність ринку та капіталізація землі. Виключно при їх наявності українська земля буде мати справедливо-високу вартість, як в країнах ЄС та США. Тому на той час український власник вже буде мати вищу оцінку землі, а значить і власного бізнесу, та зможе залучати більше коштів для свого подальшого розвитку. 

При цьому право купівлі землі буде надано іноземним громадянам за умов виключного зайняття сільськогосподарським товаровиробництвом, без права суборенди, з обмеженням площі землі у власності. А у разі перепродажу купленої землі пріоритетне право купівлі матиме громадянин України.

Також необхідно розглянути запровадження одного або кількох запобіжників, аби унеможливити функціонування хаотичного чи неконтрольованого ринку землі, запобігти володінню землею особами та підприємствами, для яких сільськогосподарське виробництво не є профільним:

— обмежити максимальну площу земель сільськогосподарського призначення, що може перебувати у власності однієї особи, або встановити економічно обґрунтовані межі концентрації речових прав на землю (власність, оренда, емфітевзис) у межах однієї адміністративно-територіальної одиниці (район, область, країна);

— запровадити на початку достатньо високу ставку податку на перепродаж землі, щоб запобігти спекуляціям на ринку;

— заборонити змінювати цільове призначення сільськогосподарських земель без належного контролю з боку держави та громад.

Така блоковість упровадження земельного ринку забезпечить рівні можливості та альтернативність усім його учасникам, встановить справедливість щодо наших громадян-власників землі, надавши їм можливість створити свій власний бізнес, забезпечить доступ до фінансових інструментів та інвестицій як власникам паїв, так і орендарям, сприятиме залученню коштів у всі сфери економіки. Тільки за орієнтовними розрахунками, на один гектар сільгоспземель можна буде залучити від 2,2 до 4,3 тис. дол. США інвестицій. Паралельно практика показує, що заходять мільярди доларів інвестицій у логістику, переробку, інфраструктуру, ринки, портові термінали. Без ринку землі та власності на неї не буде високої капіталізації бізнесу, неможливо розраховувати на значні довгострокові інвестиції, розвиток переробки і тд. Не будуть інвестувати гроші в довгострокові проекти з переробки, які пов’язані із земельним банком та виробництвом, які існують на правах оренди, а не власності, оскільки оренду можна легко втратити.

Ось таким я бачу рецепт для впровадження земельної реформи на даному етапі в Україні. Рецепт повинен бути нашим, українським, простим і зрозумілим, без підводних каменів та прихованих «між рядками» дірок, він має бути напрацьованим знаними авторитетними фахівцями та обговорений в суспільстві. Нам не слід сліпо слідувати за рекомендаціями наших західних фінансових партнерів, при всій повазі до них. Грошей в світі багато, але завдання держави та уряду в тому, щоб створити такі фінансові та організаційні інструменти і правила, які будуть на захисті інтересів українців та країни. Нам потрібно сідати і обговорювати законодавчі зміни, інакше в протилежному випадку за нас їх напишуть інші. Наразі відлік іде уже не на роки, а на місяці, тож ще раз закликаю усіх аграріїв: беріть активну участь в розробці та обговоренні концепції земельної реформи, пропонуйте, вступайте в дискусію, знаходьте компроміс з іншими. Відкриття ринку землі не повинно безумовно впиратися у якісь дати – чи то 1 грудня, чи 1 лютого, це має бути обдумана, комплексна, узгоджена реформа для майбутнього України і наших дітей.

Ми не повинні програти у цьому питанні. Ми не повинні втратити свою землю. Ми – самодостатня незалежна держава, з одним з найпотужніших аграрних секторів у світі, сьогодні ми треті по експорті, а скоро будемо і другими. Нам нічого не треба просити, у нас вже є наша земля, тому слід бути мудрими і зваженими з написанням закону. Ринок нашої землі повинен запрацювати у першу чергу на УКРАЇНЦІВ ТА УКРАЇНУ.