Реорганізації орендаря у спосіб виділу як підстави для припинення договору оренди землі
Реорганізації орендаря у спосіб виділу як підстави для припинення договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності
15 листопада 2023 року Велика Палата Верховного Суду у складі в рамках справи № 918/119/21, провадження № 12-20гс23 (ЄДРСРУ № 115598840) досліджувала питання щодо реорганізації орендаря у спосіб виділу як підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання та для повернення земельної ділянки власникові.
Згідно із частиною першою статті 93 ЗК право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом (частина п`ята статті 93 ЗК).
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону № 161-XIV).
Відповідно до частини першої статті 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (частина друга цієї ж статті).
Так само за положеннями статей 30 та 31 Закону № 161-XIV зміна або розірвання договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Договір оренди землі припиняється з підстав, які визначені у частині першій статті 31 цього Закону, зокрема в разі ліквідації юридичної особи - орендаря, а також в інших випадках, передбачених законом.
Частиною першою статті 32 Закону № 161-XIV передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24, 25 зазначеного Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК та іншими законами України.
(!!!) Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі (частина четверта статті 32 Закону № 161-XIV).
Тож закон передбачає можливість заміни в договорі оренди землі як орендодавця, так і орендаря, що спрямовано на збереження попередніх існуючих орендних відносин, зокрема, при реорганізації орендаря. У цьому висновку Велика Палата Верховного Суду звертається mutatis mutandis до власних висновків, викладених у підпунктах 6.23, 6.25-6.27 постанови від 08.09.2020 у справі № 920/418/19.
Водночас нормою частини першої статті 8-1 Закону № 161-XIV установлено, що право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім передбачених частиною другою цієї статті випадків.
Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди (частина друга статті 8-1 Закону № 161-XIV).
Установлені статтею 8-1 Закону № 161-XIV обмеження щодо розпорядження правом на оренду земельної ділянки корелюються з нормами земельного законодавства, якими визначено порядок розпорядження землями державної та комунальної власності.
Так, згідно з абзацом першим частини першої статті 116 ЗК громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Частиною другою статті 124 ЗК установлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
У контексті правовідносин, які стосуються відчуження орендарем виділеній з нього юридичній особі права оренди земельної ділянки державної власності, норми статті 8-1 Закону № 161-XIV (що встановлюють спеціальні обмеження для відчуження орендарем права оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності) є спеціальними щодо загальної норми частини четвертої статті 32 цього Закону про те, що реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору.
Як уже було зазначено, під час виділу юридична особа, яка реорганізується, продовжує свою діяльність за зменшеного обсягу активів (майна, майнових прав) і пасивів (обов`язків).
Передача майна, прав і обов`язків за розподільчим балансом новоствореній юридичній особі відображається в бухгалтерському обліку, в якому нова юридична особа формує вступний баланс на підставі розподільчого балансу, відображаючи передані їй активи й пасиви.
Пунктом 1 частини першої статті 115 ЦК установлено, що господарське товариство є власником майна, переданого йому учасниками товариства у власність як вклад до статутного (складеного ) капіталу.
Вкладом до статутного (складеного) капіталу до господарського товариства можуть бути гроші, цінні папери, інші речі або майнові чи інші відчужувані права, що мають грошову оцінку, якщо інше не встановлено законом (частина друга статті 115 ЦК).
Отже, внаслідок передачі права оренди земельної ділянки за розподільчим балансом (активу, що формує вступний баланс) фактично відбулось відчуження цього права, тоді як нормою частини першої статті 8-1 Закону № 161-XIV прямо заборонено орендарю на власний розсуд здійснювати розпорядження правом оренди земельної ділянки державної власності.
ВИСНОВОК: Законодавчо встановленим обмеженням щодо земельної ділянки державної власності є заборона на відчуження права її оренди відповідно до норми частини першої статті 8-1 Закону № 161-XIV. При цьому заборона встановлена безвідносно до способу, в який право оренди відчужується. Така заборона є чіткою, а наслідки її порушення - передбачуваними для сторон, зокрема, з огляду на вимоги договору оренди землі, абзацу третього частини другої статті 25 та частини першої статті 32 Закону № 161-XIV.
P.s. Ураховуючи обставини щодо наявності підстав для розірвання договору оренди та перебування спірної земельної ділянки у фактичному користуванні не первісного орендаря, належним способом захисту порушеного права власності держави буде повернення їй цієї ділянки. Як і розірвання договору оренди землі, таке повернення прямо передбачене законом, переслідує легітимну мету контролю за користуванням відповідним майном згідно із загальними інтересами і є пропорційним цій меті, оскільки у такий спосіб орендодавець може відновити його право власності, порушене недобросовісними, такими, що прямо суперечили законодавчим обмеженням на відчуження права оренди земельної ділянки державної власності, діями орендаря та виділеного з нього Товариства.
- Проведення перевірок в частині вчинення мобінгу: внесено зміни до законодавства Анна Даніель 01:16
- Суд не задовольнив позов батька-іноземця про зміну місця проживання дитини Юрій Бабенко вчора о 17:15
- Як повернутись до програмування після довгої IT-перерви Сергій Немчинський вчора о 16:39
- Моральна шкода за невиконання рішення суду Артур Кір’яков вчора о 14:21
- Путінський режим знову показує своє справжнє обличчя: цього разу – проти азербайджанців Юрій Гусєв вчора о 10:51
- Зелений прорив 2025: як відновлювана енергетика відкриває шлях для України Ростислав Никітенко вчора о 10:22
- "Розумні строки" протягом 1200 днів: чому рішення у справі стає недосяжним Максим Гусляков 28.06.2025 20:49
- Мир начал избавляться от иллюзий, связанных с ИИ Володимир Стус 27.06.2025 23:54
- Триваюче правопорушення – погляд судової практики Леся Дубчак 27.06.2025 16:19
- Дике поле чи легальна сила: навіщо Україні закон про приватні військові компанії (ПВК)? Галина Янченко 27.06.2025 16:03
- Реформа "турботи" Андрій Павловський 27.06.2025 12:07
- Оцінка девелоперського проєкту з позиції мезонінного інвестора, як визначити дохідність Роман Бєлік 26.06.2025 18:39
- Весна без тиші: безпекова ситуація на Херсонщині Тарас Букрєєв 26.06.2025 17:24
- Краще пізно, ніж бідно: чому після 40 саме час інвестувати в фондовий ринок Антон Новохатній 26.06.2025 16:20
- Коли рак – це геополітика. Або чому світ потребує термінової операції Дана Ярова 26.06.2025 12:35
- Президент поза строком: криза визначеності й мовчання Конституційного суду України 723
- Як керувати бізнесом за тисячі кілометрів і залишатися лідеркою: мій особистий досвід 637
- "Розумні строки" протягом 1200 днів: чому рішення у справі стає недосяжним 287
- Реформа "турботи" 236
- Житлово-будівельні товариства: як знизити ризики у новому житловому будівництві 117
-
Чому ми роками терпимо токсичних людей і як захиститися від маніпуляторів
Життя 11611
-
Літній базовий гардероб – 2025: як зібрати стильну і зручну капсулу – пояснює стилістка
Життя 6664
-
21 удар по одному заводу. У Дрогобичі розповіли про наймасштабнішу атаку за час війни
Бізнес 4563
-
Антиамбітність – не лінь, а вибір: чому slow success набирає обертів
Життя 3891
-
Втратив бізнес в окупації та пережив два інсульти. Як ветеран відкрив поліграфічну фірму в Одесі
Бізнес 2658